Lors de sa conférence de presse, la FNAIM a rappelé les tensions du marché immobilier et les nombreux défis à relever pour 2023. La Fédération nationale de l’immobilier appelle les pouvoirs publics à renforcer la politique du logement. En effet, le secteur immobilier doit être soutenu par les différentes décisions politiques.
Une conjoncture de tensions selon la FNAIM
Au 1er semestre 2022, le marché immobilier était encore dynamique. Mais, on observe une forte décélération depuis la fin d’année. Or cette situation devrait se poursuivre dans les mois à venir. En effet, l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font ressentir sur le nombre de transactions.
Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression ayant pour conséquence une baisse des volumes de ventes en 2023 d’environ 10 %. D’ailleurs, la décélération des prix est en route, elle s’associe au niveau d’inflation soutenu. Ainsi, les baisses observées dans les grandes villes les plus chères devraient se poursuivre. Rappelons qu’en 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 6, 1 % soit une baisse de 11, 1 % en 3 ans.
Quant à l’investissement locatif, la conjoncture n’est pas favorable :
- hausse des taux de crédits,
- baisse des rendements,
- obligations énergétiques,
- hausse des taxes foncières, etc.
Bilan FNAIM : le marché locatif face à une pénurie de biens
Du côté du marché locatif, la tension du marché se renforce. Elle est de +72% en région parisienne. La remontée des taux de crédits freine les projets d’acquisition des primo-accédants ou de ménages dont les revenus sont insuffisants. Alors, ils ne disposent pas d’autres choix que la location. De fait, les candidats à la location sont de plus en plus nombreux et les biens en location toujours plus rares.
Sans compter que les contraintes de performances énergétiques risquent d’entrainer un transfert croissant des biens énergivores depuis le marché locatif vers le marché de la transaction. Selon Loïc Cantin, nouveau président de la FNAIM, les pouvoirs publics devraient se préoccuper de la quantité de biens à louer disponibles. Or, jusqu’à présent, ils se sont attelés à encadrer les prix des loyers et à ajouter de nouvelles contraintes aux bailleurs privés. Des mesures qui ont participé à l’aggravation de la tension du marché locatif.
“ La solution ne réside pas dans plus de contraintes, de permis de louer et d’encadrement des loyers. Au contraire ! Il faut plutôt rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien.” – Loïc Cantin.
Des tensions plus fortes à prévoir en copropriété
Les prix de l’énergie pèsent sur les budgets des copropriétés. En effet, elles vont devoir faire face à l’augmentation des prix de l’électricité et du gaz. À cet égard, la FNAIM a réalisé un sondage flash en fin d’année auprès de ses adhérents syndics. Il en ressort que près de 40% des syndics ont enregistré un retard dans le paiement des charges de copropriété à cette période.
Malgré tout, la FNAIM salue la mise en place du bouclier tarifaire pour le chauffage collectif. Mais, la situation risque bien de dégrader dans les mois à venir. Du fait de la temporalité de la copropriété, le pic est attendu en milieu d’année 2023. Ainsi, l’annonce d’un prix plafond en copropriété devrait aller dans le bon sens.
Toutefois, en matière de rénovation énergétique, les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à passer le cap du vote des travaux. Ainsi, près de 3 Syndics sur 10 ont fait voter davantage de travaux de rénovation énergétique sur les 6 derniers mois.
Mais, le délai entre le vote en AG et le lancement des chantiers se rallonge :
- 1 à 2 ans pour 48 % des copropriétés,
- Un délai supérieur à 2 ans pour 25 % des copropriétés.
“ De nombreux problèmes se posent quant au sujet de la rénovation énergétique : l’enjeu financier dans un contexte d’inflation, les difficultés techniques pour améliorer le classement énergétique de son bien ou encore les difficultés opérationnelles. Le calendrier de la loi Climat fixé par le Gouvernement n’est pas tenable, nous ne cessons de le répéter !” – Loïc CANTIN.
Les propositions de la FNAIM pour une politique du logement 2023
La FNAIM salue la création d’un Conseil national de la refondation “logement” (CNR). Le CNR sera dédié aux enjeux sociaux, économiques et environnementaux du logement. Ainsi, pendant plusieurs mois, des concertations auront lieu sur l’ensemble du territoire, en présence d’Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement. L’objectif sera d’effectuer un « Tour de France » d’ici au printemps 2023, afin d’échanger avec les acteurs de l’écosystème local du logement, les représentants locaux, des scientifiques et des chercheurs dans de nombreux domaines.
“Si on veut réellement refonder la politique du logement : trois mois c’est court. Le CNR ne peut pas être simplement un temps d’écoute sans action derrière. Il faut éviter que le CNR n’adresse la question du logement de façon trop partielle.” – Loïc CANTIN.
La FNAIM espère que le Gouvernement entendra les propositions de l’écosystème. Et, cela, malgré le calendrier contraint qu’il s’est imposé pour ces travaux de « refondation » de la politique du logement.
Redonner confiance aux bailleurs et aux accédants
La Fédération appelle pour sa part à redonner confiance aux bailleurs et aux accédants. Elle souhaite revaloriser l’investissement locatif en créant un statut du bailleur privé. Mais, aussi, créer deux coups de pouce pour l’accession avec :
- la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale,
- la portabilité des prêts.
Redonner confiance au bailleur : revaloriser l’investissement locatif en créant un statut du bailleur privé
De même, elle rappelle sa proposition pour que les prêts bancaires soient, à l’occasion d’une revente, cessibles pour une autre acquisition ou cessibles à l’acquéreur.
Créer une bonification “valeur faible logement”
La FNAIM demande également la création d’une bonification “valeur faible logement” dans le cadre de MaPrimeRénov’. Bien que MaPrimeRénov’ soit désormais davantage orientée vers des rénovations globales, il faut rendre cette aide plus incitative. En effet, cela doit passer par la considération de la valeur des biens et du poids des travaux. Comment convaincre les propriétaires de faire des travaux si le poids des travaux représente déjà le tiers de la valeur du bien ?
Faire du logement l’avant-garde de la transition écologique
Dans la continuité de ces propositions, la FNAIM propose de nouveau un aménagement du calendrier pour éviter l’attrition de l’offre locative. Ainsi, la Fédération souhaite suspendre l’indécence énergétique à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux. De même, le DPE collectif pourrait devenir opposable.
La politique du logement doit conserver une ambition écologique. C’est pourquoi, La FNAIM a pour ambition d’instaurer une obligation de rénover tous les logements G à la mutation. En complément de tout cela, elle propose également la création d’un observatoire, annuel et par intercommunalité, des politiques locales de l’habitat
“ Il faut assumer que nous devons, écologiquement, rénover tous les logements, pas simplement ceux en location” – Loïc Cantin.
