Plongée dans la récession, le marché de l’immobilier ancien subit une chute des ventes de l’ordre de 10,6 % sur une période d’un an. Pour autant, la courbe des prix immobiliers des logements anciens a récemment amorcé une inversion. Puisque l’on enregistre une hausse de 0,7 % au cours des trois derniers mois. Néanmoins, des incertitudes subsistent, et les professionnels restent prudents quant à la durabilité de cette embellie. La situation économique globale ainsi que les politiques gouvernementales joueront un rôle déterminant, qu’il s’agisse d’ancien ou de neuf.
Sommaire :
- Embellie de printemps des prix immobiliers des logements anciens
- Renforcement de la baisse des prix immobiliers en Île-de-France
- Hausses des prix immobiliers en Province
- Des marges de négociation en forte hausse
- La demande prise en étau
- Volume des transactions : nouveau recul des achats de logements anciens
Embellie de printemps des prix immobiliers des logements anciens
iad et LPI dévoilent les tendances et principaux enseignements du baromètre des prix de l’immobilier en juillet 2023. Depuis le début du printemps, la courbe des prix des logements anciens s’est inversée. En effet, sur une période de trois mois, les prix signés ont enregistré une hausse de 0,7 %. Tandis que les prix affichés ont grimpé de 1,5 %.
Cette inversion de tendance est d’autant plus significative qu’elle survient après une période prolongée de baisse continue, qui s’étendait d’octobre 2022 à avril 2023. D’ailleurs, le rythme de la hausse des prix mesurés en niveau annuel glissant ralentit encore rapidement. Puisqu’il passe de + 4,6 % en début d’année à + 1,7 % à fin juin.
> Consultez notre article sur : “Prix de l’immobilier : un premier semestre négatif !”
Tendances contrastées sur le marché des appartements
Dans le secteur des appartements, la demande se heurte aux exigences d’apport personnel. C’est pourquoi, les récentes augmentations de prix sont les plus modestes (+0,1 % au cours des trois derniers mois).
De même, le rythme de la hausse des prix mesurés en niveau annuel glissant ralentit toujours (+ 0,9 % à fin juin contre + 3,9 % en janvier). Cependant, bien que la tendance baissière se renforce en Île-de-France, les tensions persistent en Province. Ainsi, les prix affichés ont augmenté de 1,4 % en trimestre glissant, après une période de recul prolongée.
Flambée des prix immobiliers pour les maisons
Pour le second mois consécutif, les prix des maisons enregistrent une augmentation soutenue sur un marché totalement déséquilibré. La demande nombreuse se heurte à une offre insuffisante qui diminue progressivement au fil des mois. Ainsi, les prix signés pour les maisons progressent de 1,5 % sur trois mois. Tandis que les prix affichés augmentent de 1,6 %.
Certes, la hausse des prix immobiliers est largement alimentée par le déplacement de la demande vers des villes petites et moyennes. Car, les prix y ont plus abordables compte tenu du niveau des apports personnels exigés.
Renforcement de la baisse des prix immobiliers en Île-de-France
À fin juin, la baisse des prix des appartements anciens s’intensifie nettement en Île-de-France. Cela touche désormais 80 % des villes de plus de 40 000 habitants. Précisons qu’en Province, cette tendance concerne 23 % des villes (contre 19 % en mai et en avril). Le niveau annuel glissant indique une baisse de 2,1 % des prix en Île-de-France, tandis qu’en Province, la hausse se poursuit à un rythme de 4 % sur un an.
Jusqu’à présent, la baisse des prix en région parisienne affectait principalement les villes en raison du rationnement du crédit. Toutefois, cette tendance baissière se diffuse désormais largement sur l’ensemble du territoire francilien. Y compris dans les villes plus abordables vers lesquelles la demande s’est progressivement déplacée.
Là où les prix reculent, la baisse atteint en moyenne 3 % sur un an, avec des prix dépassant les 6 600 €/m². En revanche, les villes les moins chères enregistrent toujours une progression des prix de l’ordre de 1,2 % en moyenne.
Les disparités en Île-de-France
La baisse des prix est presque générale dans les Hauts-de-Seine (- 2,9 % sur un an) où le prix moyen est d’environ 7 500 €/m². D’ailleurs, on observe une situation comparable dans le Val-de-Marne (- 3,2 %). Bien que le niveau des prix immobiliers y soit légèrement inférieur (5 100 €/m², en moyenne). En revanche, les prix restent relativement stables en Seine-Saint-Denis (4 200 €/m², en moyenne).
Hausses des prix immobiliers en Province
En Province, les hausses de prix restent significatives. Ainsi, elles atteignent au moins 10 % dans 18 % des villes en juin. Certaines villes, telles qu’Arles, Châteauroux, Châlons-en-Champagne, Niort ou Perpignan, connaissent toujours une hausse soutenue.
Cependant, dans certaines localités, la hausse ralentit après une période prolongée qui a rendu difficile l’accès au crédit. C’est le cas pour Annecy, Brest, Le Mans, Lorient ou Marseille, où les augmentations oscillent entre 7 % et 9 %.
En revanche, certaines villes connaissent une baisse des prix en raison de la perte d’attractivité de certains territoires. C’est notamment le cas à Lyon et dans son agglomération, Bron et Villeurbanne, ainsi qu’en Aquitaine. La même tendance s’observe dans le Nord, à Douai, Roubaix, Villeneuve d’Ascq ou Wattrelos, tandis que le ralentissement s’accentue à Lille.
Des marges de négociation en forte hausse
Les marges de négociation atteignent des niveaux inédits, dépassant les niveaux élevés constatés par le passé. En juin, ces marges se sont établies à 6,6 % pour l’ensemble du marché. Soit une augmentation de 60 % sur un an !
Notons que cette situation se constate aussi bien sur le marché des appartements (+ 53 % sur un an) que sur celui des maisons (+ 68 % sur un an).
Impact sur les différents segments du marché
Les marges ont connu la plus forte progression sur le marché des maisons de 5 pièces ou moins (+ 72 % sur un an). Concernant le marché des appartements, la hausse des marges est maintenant relativement similaire quelle que soit la taille des logements. À l’exception, toutefois, des studios et des appartements une pièce.
Notons que les évolutions sont moins rapides depuis la fin du printemps. Pour les plus petits appartements, les marges sont d’ailleurs à peu près stables depuis mars dernier, progressant plus lentement sur un an (+ 32 %).
La demande prise en étau
Face à ces évolutions, la demande immobilière reste prise en étau entre des prix élevés dans l’ancien et les exigences strictes des banques en matière d’apport personnel. De fait, les acheteurs aspirent à négocier les prix pour parvenir à un plan de financement acceptable par la banque. En parallèle, les vendeurs, conscients de la nécessité de baisser les prix affichés pour finaliser rapidement les transactions, préfèrent souvent renoncer à la vente.
Cette situation souligne les défis auxquels le marché immobilier est confronté en période de récession. Puisque des acteurs aux intérêts divergents cherchent alors à trouver des solutions malgré des contraintes financières accrues.
Volume des transactions : nouveau recul des achats de logements anciens
En 2022, les ventes de logements anciens à des particuliers ont diminué de 9.2 %. Mais, la situation se dégrade davantage. En effet, l’activité du 1er semestre de cette année est inférieure de 10,6 % à celle de 2022. Et, elle est en baisse de 27,2 % par rapport au 1er semestre 2019. Ce constat est plutôt alarmant ! Car habituellement les ventes progressent de 8,6 % entre mai et juin, mais cette année, elles ont chuté de 22,2 %.
Sans surprise, la primo-accession à la propriété dans l’ancien est particulièrement touchée. Cela est fortement lié aux exigences d’un apport élevé imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Ainsi, le recul devrait être de l’ordre de 25 % sur deux ans (soit – 33 % par rapport à 2019).
Chute des ventes dans la plupart des régions
La baisse d’activité est la plus rapide en Province (- 21,3 %), comparée à l’Île-de-France qui enregistre un recul de 15,8 %. La demande s’est fortement dégradée partout durant le deuxième trimestre.
Certaines régions, telles que la Bourgogne, voient néanmoins leurs ventes progresser de 6,9 % sur un an, mais avec des volumes d’activité relativement faibles. En revanche, dans d’autres régions comme la Champagne-Ardenne, le Limousin et la Lorraine, les ventes diminuent de l’ordre de 10 %.
Pour autant, d’autres régions comme l’Auvergne, Franche-Comté, Île-de-France et Poitou-Charentes voient leur activité reculer à un rythme plus soutenu (-15 %). En définitive, les territoires se distinguent par le niveau des prix pratiqués et les clientèles rencontrées. C’est pourquoi, la chute du marché a été nettement plus rapide dans les autres régions, allant de 20 % à 25 %
