La SCI, ou société civile immobilière, représente un statut juridique qui facilite la constitution et la gestion d’un patrimoine familial. Que ce patrimoine comprenne un seul bien immobilier ou plusieurs, choisir cette structure juridique constitue souvent une décision avisée. Elle offre notamment l’opportunité de bénéficier d’une fiscalité favorable lors de la transmission d’un immeuble. Explorez les étapes nécessaires pour créer une SCI.
Sommaire :
- Définition d’une SCI
- Les différentes formes de SCI
- Les démarches à suivre pour créer une SCI
- Choix Fiscal de la SCI : IR vs IS et leurs implications
- Avantages de la SCI pour la gestion du patrimoine familial
- Avantages de la SCI pour la transmission du patrimoine familial
Définition d’une SCI
Créer une SCI signifie former une Société Civile Immobilière. Cette structure nécessite au minimum deux associés pour sa constitution. Son principal objet ? S’occuper d’activités liées à l’immobilier, qu’il s’agisse de location, d’achat, ou de gestion de biens immobiliers.
Ainsi, les associés reçoivent des parts sociales, proportionnelles à leur contribution financière. Cette répartition assure une équité entre les membres de la SCI. De plus, ces derniers doivent nommer un gérant. Ce dernier assume alors la responsabilité de la gestion courante du patrimoine immobilier de la SCI.
La tenue d’une réunion préparatoire est essentielle avant de créer une SCI. Durant cette réunion initiale, les associés fixent les principes de prise de décision. Ainsi, ils optent pour un vote à la majorité ou à l’unanimité. Préciser ces modalités dès le départ prévient les confusions et garantit une administration harmonieuse de la SCI.
Les différentes formes de SCI
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) offre plusieurs options selon vos besoins. Ainsi, vous devez saisir les différences entre ces diverses configurations pour adapter la forme de votre SCI à vos plans dans l’immobilier.
SCI de location
Au moins deux associés créent la société civile immobilière de location dans le but d’acquérir un bien immobilier et de le louer. Ce bien peut être un local, nu ou meublé, destiné à un usage professionnel ou résidentiel. De même, la location peut être permanente ou saisonnière.
Lorsque la SCI met en location un bien immobilier meublé, elle doit nécessairement opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Pour rappel, l’activité de location meublée est considérée comme commerciale. D’autre part, il est interdit pour la SCI de location de se lancer dans l’achat et la revente de propriétés immobilières dans le but de réaliser des plus-values.
SCI familiale
Conçue spécifiquement pour gérer le patrimoine immobilier familial, cette SCI familiale permet une gestion simplifiée et évite l’indivision. Elle est particulièrement avantageuse pour la planification successorale. Puisqu’elle offre une transmission de patrimoine facilitée et des avantages fiscaux en termes de droits de succession.
SCI de construction-vente (SCCV)
Destinée à ceux qui souhaitent construire pour vendre, cette forme est temporaire. Ici, l’objectif est d’acquérir un terrain, d’y construire un immeuble et ensuite de vendre le bien immobilier finalisé pour obtenir une plus-value maximale. Mais, cette forme de SCI est dissoute une fois la vente des biens achevée. De fait, elle s’adapte aux projets de développement immobilier et se distingue par son caractère commercial.
SCI d’attribution
Elle est utilisée pour l’acquisition ou la construction de biens destinés à être divisés entre les associés selon leurs parts. Cette structure est idéale pour les projets immobiliers importants. Après la distribution des lots, la SCI d’attribution est normalement dissoute.
SCI de jouissance à temps partagé
Cette SCI est parfaite pour les groupes d’amis ou de familles souhaitant investir ensemble dans une résidence secondaire. En effet, cette forme permet de partager la jouissance d’un bien immobilier selon les parts détenues. Ainsi, les associés peuvent occuper le bien pour une durée déterminée dans les statuts. Toutefois, elle nécessite une bonne entente entre les associés, en particulier lors des périodes de vacances.
SCI de couple
Il est possible de créer une SCI de couple est recommandée pour les ménages vivant en concubinage. Cette forme juridique permet l’acquisition, la gestion et la transmission (en cas de décès) d’un bien immobilier commun.
Chacune de ces formes de SCI a ses propres spécificités et avantages. Et, cela, en fonction des objectifs et des situations des associés. Pour créer une SCI adaptée à vos besoins, vous devez bien comprendre ces différences. Puis choisir la structure qui convient le mieux à votre projet immobilier.
Les démarches à suivre pour créer une SCI
Pour constituer une société civile immobilière, il convient de procéder à :
- la rédaction des statuts, en précisant le siège social et le gérant de la SCI ;
- la constitution et au dépôt du capital auprès d’une banque ;
- la publication d’une annonce légale pour officialiser la création de la SCI ;
- l’immatriculation de la société civile immobilière en ligne, en se rendant sur le site du guichet unique de l’INPI.
Les statuts de la SCI informent sur les points ci-après :
- la forme de la société (SCI) ;
- l’identité des associés, incluant le nom, le(s) prénom(s), la date et le lieu de naissance. Ainsi que l’adresse du domicile de chacun ;
- la dénomination sociale (généralement composée du nom de famille) ;
- l’objet social (portant sur l’activité de la société : acquisition, gestion et/ou administration d’un bien immobilier) ;
- le siège social (adresse officielle de la SCI) ;
- le montant du capital social ;
- la durée de la société (limitée à 99 ans) ;
- les apports de chaque associé ;
- les renseignements sur le gérant (identité, responsabilités et pouvoirs). Sachant qu’un extrait Kbis de moins de 3 mois est requis, s’il s’agit d’une personne morale ;
- les règles régissant l’assemblée générale ;
- les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
- les démarches à suivre pour la cession des parts sociales.
Il s’agit d’une étape délicate lors de la création d’une SCI. Il convient ainsi de rédiger les statuts comme il se doit afin d’éviter tout risque de nullité encourue par la société.
Choix fiscal de la SCI : IR vs IS et leurs implications
L’intérêt de créer une société civile immobilière réside principalement dans les avantages fiscaux qu’elle offre en termes de gestion et de transmission de patrimoine. En effet, les associés sont libres de choisir entre l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés).
Au cas où la SCI serait soumise à l’IR, chaque associé devra déclarer le résultat net avant impôt. Lors de la déclaration de revenus annuelle personnelle, le montant est défini proportionnellement à sa quote-part dans la société. Ainsi, le foyer fiscal peut faire l’objet d’un changement de tranche d’imposition.
Si elle est soumise à l’IS, la déclaration du résultat net avant impôt sera à la charge de la société. Il en va de même pour le règlement du montant de l’impôt. Cependant, chaque associé est tenu de mentionner les dividendes perçus sur leur déclaration personnelle. Par ailleurs, il est bon de savoir que le taux d’imposition peut être revu à la hausse.
Par conséquent, les impacts fiscaux sont à considérer avant de prendre une décision quant au régime fiscal de la SCI. D’ailleurs, en optant pour l’IS, il n’est plus possible de revenir en arrière, car le choix est définitif.
Avantages de la SCI pour la gestion du patrimoine familial
La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) se distingue par sa flexibilité et sa simplicité pour la gestion du patrimoine familial. Elle permet une gestion centralisée des investissements immobiliers. Ce qui rend le partage des bénéfices et des dettes transparent et proportionnel aux parts détenues par chaque associé.
Simplicité et souplesse de gestion
La mise en place d’une SCI ne nécessite pas un grand investissement initial. En effet, elle peut être constituée avec un capital social aussi modique que 1 €. De plus, les associés ont le pouvoir de définir les prérogatives du gérant, en décidant s’il peut agir seul pour acheter, vendre ou louer les biens immobiliers de la société. Ceci offre une grande souplesse, notamment pour les situations de concubinage, en facilitant les modalités de retrait ou en protégeant les droits du partenaire survivant.
Facilité de financement
La SCI peut emprunter pour financer l’achat d’un bien, facilitant l’acquisition à plusieurs. Les apports des associés, complétés par un prêt bancaire, forment le financement du projet. Les banques tendent à favoriser les prêts aux SCI. En effet, elles considèrent la capacité financière de tous les associés, offrant ainsi des conditions de prêt souvent plus avantageuses que pour des indivisaires.
Gestion de l’investissement locatif
La SCI offre un cadre structuré pour l’investissement locatif. Elle est gérée par un ou plusieurs gérants, dont les compétences sont définies par les statuts de la société. Cette clarté dans la gestion permet une continuité même si les associés changent. Parce que le propriétaire des biens loués reste la SCI, assurant ainsi une gestion stable des locations.
Liquidités et avantages fiscaux
La création d’une SCI peut également servir de stratégie pour libérer des liquidités ou pour une planification fiscale avantageuse. Si la SCI emprunte pour acheter un bien, les intérêts du prêt peuvent être déduits des revenus locatifs. Ce qui peut réduire l’impôt sur les revenus fonciers. Par ailleurs, la transmission des parts sociales de la SCI peut s’avérer fiscalement plus avantageuse que celle des biens immobiliers directs. Surtout grâce aux abattements sur les droits de donation.
Transparence et responsabilités
Les statuts de la SCI détaillent les responsabilités et les droits de chaque associé, y compris le gérant. Ce qui contribue à une gestion transparente. Les associés doivent se réunir annuellement pour approuver les comptes, ce qui assure une surveillance régulière de la gestion. Cette transparence limite les ingérences indésirables dans la gestion quotidienne de la société. De fait, elle aligne les actions du gérant avec l’intérêt social et l’objet de la SCI.
En résumé, créer une SCI offre de nombreux avantages pour la gestion et la transmission d’un patrimoine familial. Elle permet une gestion plus flexible et moins conflictuelle que l’indivision, tout en offrant des possibilités de planification fiscale et de succession plus avantageuses.
Avantages de la SCI pour la transmission du patrimoine familial
Créer une SCI, en particulier une SCI familiale, s’avère une stratégie efficace pour la transmission du patrimoine familial. Cette approche simplifie le processus, puisque les héritiers héritent des parts sociales de la SCI plutôt que du bien immobilier directement. De même, cette méthode réduit les frais de mutation, calculés sur la valeur des parts sociales plutôt que sur celle du bien immobilier.
Créer une SCI avec ses enfants ou d’autres membres de la famille transforme ces derniers en associés, simplifiant la transmission des parts. Pour maximiser les bénéfices fiscaux, il est conseillé de faire des donations anticipées. Les donations entre parents et enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € par enfant et de 31 865 € pour les petits-enfants, renouvelable tous les 15 ans.
La SCI familiale évite les pièges de l’indivision, permettant une gestion plus harmonieuse du patrimoine et des décisions plus équilibrées concernant la vente des biens, grâce à des règles établies collectivement dans les statuts. Cela permet d’éviter les situations où un héritier peut forcer la vente du bien, un scénario commun dans l’indivision. De plus, la SCI offre une meilleure protection pour le conjoint survivant, particulièrement dans le cas des concubins qui autrement ne bénéficient d’aucun droit sur la résidence principale après le décès de leur partenaire.
Malgré ces avantages, créer une SCI familiale comporte aussi des frais de création et de gestion et requiert un suivi administratif rigoureux. Les règles strictes de prise de décision peuvent également introduire des tensions familiales si les membres ne s’accordent pas sur la gestion des biens. De plus, il est important de noter que la SCI ne doit pas être utilisée comme un moyen de contourner la loi pour effectuer des donations déguisées, car cela peut attirer l’attention de l’administration fiscale.
