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Location

Encadrement des loyers : les réactions des propriétaires en cas d’extension de ce dispositif

encadrement des loyers

À travers le projet de loi « 3DS », le dispositif expérimental d’encadrement des loyers pourrait être prolongé de trois ans. Initialement, il était prévu pour cinq ans. L’objectif de cette extension serait d’autoriser plus de communes à limiter les hausses de loyers. Pourtant, ce dispositif résout-il vraiment le problème sur le marché locatif privé ? S’il était généralisé en France, quelles seraient les réactions des propriétaires ?

Des temps difficiles pour l’offre locative en France

La mesure d’encadrement des loyers est toujours à l’état d’expérimentation. Elle est née de la loi Elan de 2018 et initialement prévue pour cinq ans. Toutefois, elle est sur le point d’être prolongé de trois ans via le projet de loi « 3DS ». En effet, l’objectif est de laisser plus de temps aux communes pour tester ce dispositif. Mais, est-ce réellement une solution pérenne ?

Encadrement des loyers

 

Pour l’instant, elle est testée dans quelques communes volontaires, en l’occurrence Paris, Lyon et Lille. Jusqu’à présent, elle crée des polémiques chez les propriétaires bailleurs et les professionnels de l’immobilier.

Les temps sont difficiles pour l’offre locative en France. Or, la crise sanitaire n’a rien arrangé à l’état de l’offre immobilière en France. Ces derniers temps, de nombreuses villes se retrouvent en pénurie de logements, à l’achat comme à la location. D’ailleurs, comme le constate le dernier Observatoire LocService 2022, cette situation tire les loyers à la hausse.

“ Le seul fait que de nouvelles villes (Bordeaux et Montpellier en l’occurrence) aient souhaité adopter l’encadrement des loyers en 2022 est aussi en soi un indice que la situation se détériore. ” – Richard Horbette, le fondateur de LocService.fr.

En cas de généralisation de l’encadrement des loyers, que feraient les propriétaires ?

Dans ce contexte de manque d’offres, l’encadrement des loyers pourrait même devenir un handicap supplémentaire. C’est pourquoi LocService.fr a mené un sondage auprès de plus de 700 propriétaires bailleurs. Ainsi, la plateforme souhaitait recueillir les réactions des propriétaires en cas de généralisation de ce dispositif en France. En effet, cette plateforme de location entre particuliers a interrogé les abonnés à sa newsletter dédiée aux propriétaires bailleurs.




La question posée était : « De plus en plus de villes adoptent l’encadrement des loyers. Comment réagiriez-vous s’il était généralisé ? ». Si cela arrive, près de 60 % des interrogés sont donc prêts à se tourner vers d’autres projets.

Donc, plus de la majorité des propriétaires bailleurs ont répondu avoir l’intention de changer leurs plans. Dans cette hypothèse, ils seraient prêts à :

  • revendre leurs biens (30 %),
  • abandonner leur projet d’investissement (18 %),
  • ou se réorienter vers la location touristique (11 %).

 

Une généralisation de l’encadrement des loyers pourrait alors avoir des effets néfastes sur l’offre locative. En cas de diminution des offres de location dans le parc privé, les locataires deviennent les premières victimes.

Le vrai sujet est la tension locative et non l’encadrement des loyers

Selon Richard Horbette, fondateur de LocService.fr, l’encadrement des loyers est une solution non durable face aux hausses de loyers en France. Ce dispositif ne résout pas à la racine le véritable problème actuel (le déficit de l’offre disponible).

Comme on peut le constater, Paris est à peu près la seule grande ville française où les loyers au mètre carré ont diminué entre 2020 et 2021. Lyon et Lille, également soumises à l’encadrement des loyers, ont vu leur loyer moyen augmenter. Aussi, la hausse est respectivement de l’ordre de +1,5 % et +4 %. On comprend donc qu’il y a d’autres facteurs en jeu.

“ De plus, en ce qui concerne Paris nous avons noté une diminution nette de la tension locative. C’est-à-dire le rapport entre nombre de demandes et le nombre de logements. De 5,61 en 2019, elle s’est effondrée à 1,71 en 2021, en raison de l’exode lié à la crise sanitaire.” – Richard Horbette.

À l’inverse, Lille a vu son niveau de tension amplifier, et Lyon est resté à un niveau équivalent. De ce fait, apparemment, le vrai sujet est la tension locative plutôt que la présence ou non d’un encadrement des loyers.

Un choc d’offre, seule vraie solution pour réguler les loyers

La solution la plus réaliste est d’encourager la construction de logements dans les zones très tendues. Il est aussi important d’inciter les investisseurs locatifs privés à ne pas quitter le secteur. Notons qu’un quart du parc de logements en France est détenu par ces investisseurs (chiffre de l’Insee).

“ C’est à la racine du problème qu’il faut s’attaquer : le volume d’offre disponible. Il est donc crucial d’envoyer les bons signaux pour à la fois construire dans les zones réellement tendues et conserver la confiance des investisseurs privés.” – Richard Horbette.

Par ailleurs, il est d’ailleurs nécessaire de stopper le développement des locations touristiques au cœur des moyennes et grandes villes. Cela entraîne la raréfaction de l’offre et, mécaniquement, la hausse des loyers des locations longue durée.

Enfin, il ne faut pas négliger l’effet de la décentralisation sur le rééquilibrage des prix entre les villes. Le phénomène d’exode des Franciliens vers la province suite à la crise sanitaire témoigne ainsi de l’efficacité de cette décentralisation.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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