Le Défenseur des droits, en partenariat avec les acteurs du logement privé, a élaboré des outils de sensibilisation destinés aux propriétaires comme aux agences immobilières. L’objectif est de leur fournir les principaux repères juridiques et leur indiquer les pratiques à adopter pour sélectionner des locataires tout en sécurisant la relation locative.
Le Défenseur des droits est une institution de l’Etat complètement indépendante qui a notamment comme mission de défendre les personnes dont les droits ne sont pas respectés. Le Défenseur des droits est né de la réunion de quatre institutions : le Médiateur de la République, le Défenseur des enfants, la Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l’Egalité (HALDE) et la Commission Nationale de Déontologie de la Sécurité (CNDS).
Discrimination, de quoi parle-t-on ?
Les préjugés ou idées reçues peuvent conduire à refuser de louer pour un motif interdit par la loi, même involontairement. Attention, en choisissant votre locataire en fonction de vos impressions ou de vos préjugés, vous prenez le risque d’écarter des candidats pour des motifs qui n’ont rien à voir avec les garanties qu’ils présentent, donc de discriminer, sans pour autant éviter les risques locatifs (loyers impayés, dégradations du logement, troubles de voisinage) !
Le propriétaire ou l’agence qui refuse de louer à un candidat pour un motif interdit par la loi peut être condamné jusqu’à trois ans d’emprisonnement et à 45000 euros d’amende, et à verser à la victime une somme fixée par le juge en compensation du préjudice causé par la discrimination (art. 225-2 du code pénal). En 2005, une agence immobilière, à la demande du bailleur, a refusé de louer à une personne d’origine maghrébine. L’agence et le bailleur ont tous deux été condamnés pénalement pour discrimination (Cour de Cassation, Chambre criminelle, 7 juin 2005 n°04-87354).
Louer : Définir les conditions de location
Assurez-vous que le logement est décent. La loi oblige les propriétaires à louer des logements décents, c’est-à-dire en bon état d’usage et de réparation. Il est recommandé de faire vérifier la conformité de votre logement aux conditions de décence. N’hésitez pas à consulter des organismes tels que la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou votre Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) pour vous aider dans cette vérification.
Un logement est décent, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’il ne laisse apparaître aucun risque évident pour la sécurité physique ou la santé des occupants, c’est-à-dire sans risque visible et détectable par toute personne lors d’une visite attentive, et s’il comporte les éléments nécessaires à une habitation normale.
Précisez tous les aspects de la location. Pour trouver un locataire dont le dossier correspond à vos attentes et donner les mêmes informations à tous, il faut être très précis sur toutes les conditions de la location. Pour cela, il est conseillé d’établir un descriptif sur la location, précisant notamment :
- Les caractéristiques de votre logement : surface habitable, pièces, état du logement, date de disponibilité, accessibilité pour une personne handicapée… ;
- Les conditions de loyer (montant du loyer tenant compte d’un éventuel encadrement du loyer, charges locatives) ;
- Les documents à réunir pour constituer le dossier ;
- Les conditions concernant la durée de location les éventuels travaux à prévoir… ;
- Les garanties demandées.
En plus des ressources financières du candidat, vous pouvez vous protéger des risques d’impayés par le biais de garanties supplémentaires dans les limites prévues par la loi, en demandant un cautionnement ou en contractant une assurance contre les risques d’impayés. Mais attention, l’interdiction de discriminer s’applique aussi à la caution, par exemple vous n’avez pas le droit de refuser une personne comme caution du seul fait de sa nationalité étrangère ou de sa résidence dans un département d’outre-mer.
Rédiger une annonce non discriminatoire
Soyez vigilant sur la rédaction de votre annonce. Elle ne doit écarter aucune catégorie de personnes. Pour éviter de discriminer, le plus simple est de reprendre les caractéristiques et les conditions de la location établies dans votre fiche.
Constituer le dossier et choisir le locataire
Vous pouvez demander les pièces qui vous permettront de vérifier que le candidat remplit les conditions fixées pour la location. Attention cependant, à ne demander que les documents autorisés par la loi. Vous devez appliquez à tous les candidats des conditions strictement identiques. Les documents que vous pouvez demander sont précisés dans une liste prévue par la loi (décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015).
Cette liste est strictement limitative. Les pièces que vous avez le droit de demander ont pour seul but de vous permettre de vérifier pour chaque candidat et ses garants : son identité, son domicile, ses activités professionnelles et ses ressources. Toute demande de document ne figurant pas sur cette liste vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3000 € pour un particulier et jusqu’à 15000 € d’amende pour une personne morale (une agence immobilière, une SCI,…).
Établir le contrat de location
Pour établir un contrat de location, référez-vous, pour les clauses obligatoires, au décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif au contrat type de location. Veillez à utiliser un modèle de bail conforme, sans oublier d’y joindre les diagnostics obligatoires et la notice d’information sur les droits et devoirs des parties et sur les voies de recours en cas de litige.
Vous êtes donc prêts à signer le contrat de location ! N’oubliez pas que tous vos candidats attendent une réponse de votre part, qu’elle soit positive ou négative.
> Liste des pièces justificatives pouvant être éxigées de chacun des candidats à la location ou de leurs cautions
