Développer une offre de logements, tant pour la location que pour l’accession, en réduisant le coût du terrain est plus que jamais d’actualité avec l’arrivée de nouveaux dispositifs, susceptibles d’intéresser les territoires les plus chers.
Les solutions classiques se sont révélées imparfaites
Le bail emphytéotique, le bail à construction notamment ont pendant longtemps servi à éviter l’acquisition du terrain dans les programmes de construction, le parc social en est le principal exemple. Là où le terrain est rare et donc cher, à savoir les zones tendues, les enjeux en termes de mixité sociale et de développement urbain incitent à recourir aux baux emphytéotiques ou baux à construction.
Ces contrats de longue durée (18 ans et plus) qui confèrent au preneur des droits de « quasi propriétaire» sur les terrains, peuvent, en effet, rendre plus accessible l’offre de logements, en neutralisant ou en atténuant dans les projets de construction, la valeur foncière du sol.
Toutefois ces baux de longue durée ont montré leurs limites, entre autres : comment éviter l’effet d’aubaine conséquence du portage foncier ? À l’issue du bail, quel est le sort des locataires, voire des accédants à la propriété ?
De nouveaux dispositifs plus adaptés ont vu le jour
Ces dernières années de nouvelles formules ont vu le jour. Le bail réel immobilier, le bail réel solidaire porté par les Organismes de Foncier Solidaire ou l’usufruit locatif social sont des dispositifs plus adaptés, propices à développer une politique du logement en maitrisant les coûts de production. Les tensions sur le marché du logement donnent raison aux pouvoirs publics tentés par de tels dispositifs. Ceux-ci peuvent contribuer au développement d’un parc de logements, adapté au budget des ménages. Participant à l’offre de logements sociaux et facilitant les projets d’accession, ils ne peuvent donc que susciter l’intérêt des collectivités locales.
Ces nouveaux dispositifs doivent faire la preuve de leur efficacité
Pour constituer un réel avantage, ces dispositifs ne feront la différence avec les schémas classiques d’acquisition des sols que si le portage foncier est suffisamment conséquent. Les prochaines années seront donc décisives pour relever le défi.
L’économie du foncier doit être réelle pour faciliter l’accession à la propriété de ménages qui ne pourraient sinon accéder à la propriété dans les zones les plus chères. Par ailleurs cette économie doit profiter à l’acquéreur initial, mais aussi en cas de revente à ceux qui vont suivre
Plusieurs acteurs du logement : l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, PERL, le Community Land Trust tout comme la Direction du Logement et de l’Habitat de la Mairie de Paris ont fait part de leur expérience. Qu’ils soient porteurs de projets, initiateurs ou accompagnateurs de ces nouveaux dispositifs, tous s’investissent pour une nouvelle offre de logements.
