Des transactions au plus haut malgré une perte de confiance des ménages

Transactions immobilières
Le volume de transactions se maintient durant l’année 2018.

Avec 965.000 ventes en 2018, l’activité du marché de l’immobilier ancien s’est maintenue à ses sommets. Les taux d’intérêt historiquement bas ont certainement motivé les ménages pour passer à l’acte, mais en novembre, on observe une baisse de la confiance. Selon la FNAIM, il faudra surveiller ce facteur en 2019…

 

Le volume de transactions se maintient durant l’année 2018

 

Après 3 ans de hausse ininterrompue, le volume de transactions se maintient durant l’année 2018. La FNAIM estime le nombre de ventes réalisées à 965.000, soit +0,3% par rapport à 2017.

En trois ans, ce sont 170.000 transactions supplémentaires qui ont été finalisées soit +21%.

Le taux de rotation est resté aussi élevé que lors de la période record du début des années 2000. Il profite des taux d’intérêt historiquement bas. Néanmoins, la perte de confiance des ménages en 2018 laisse présager un début d’inflexion.

En décembre 2018, la confiance des ménages dans la situation économique baisse fortement. Elle perd 18 points sur l’année 2018. Elle se rapproche des valeurs de la période 2008 à 2015.

 

Une décélération des prix de vente au m²

 

Les chiffres synthétiques des prix font apparaître une décélération : ils ont augmenté de 2,7% dans la France entière contre 4,2% en 2017. Mais avec des disparités selon le type de biens et les régions.

D’abord, entre types de biens : la hausse est de 3,8% pour les appartements (contre 4,9% en 2017) et de 1,5% pour les maisons (contre 3,7% l’année précédente).

On observe une hausse des prix dans le collectif par rapport aux maisons qui marquent le pas. La vitalité des grandes métropoles et la croissance de la démographie dans certaines capitales régionales s’est traduite par une hausse des prix conséquente.

Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM

Ensuite entre Paris, l’Ile de France et le reste du territoire. Dans la capitale, les prix ont augmenté de 5,9% (contre 6,5% en 2017). En Ile-de-France, la progression est de 4,1% (5% l’année précédente). Et dans le reste de la France, elle est de 2,1% (au lieu de 3,9% en 2017).

Mais là encore, les écarts sont considérables, entre une augmentation de 6,7% à Nantes, contre un petit 0,7% à Rouen ou Lille, et une baisse de 1,6% à Ajaccio. Du coup, la statistique se traduit sur le terrain par des réalités contrastées d’une ville à l’autre.

 

transactions

A noter : Une hausse de la population de 2010 à 2015 pour Nantes (+6,5%), Lyon (+6,0%), Bordeaux (+4,4%).

 

Une baisse générale du pouvoir d’achat

 

L’augmentation des prix (+2,7%) s’est traduite par une baisse de la surface achetable d’1,4 m² en moyenne. Mais parallèlement, la baisse de dix points de base en matière de taux a parfois réussi à compenser la valeur accrue des biens (+0,7%). C’est en particulier le cas à Lille et Rouen.

Tout dépend de l’hypothèse de départ, comprenant des prix déjà plus ou moins élevés. Dès lors, pour 160.000 euros empruntés sur vingt ans, on peut acheter 17 m² à Paris, 49 m² à Lille, 52 m² à Nantes, 58 m² à Ajaccio, et jusqu’à 71 m² à Rouen voire même 77 m² à Dijon.

La baisse des taux d’intérêt ne suffit pas à compenser la hausse des prix et l’on a perdu des mètres carrés. Le pouvoir d’achat des ménages demeure cependant bien supérieur à celui de 2010.

Jean-Marc TORROLLION

La durée moyenne des crédits immobiliers est aujourd’hui de 20 ans, elle était de 18 ans en 2016.

Pour accompagner la hausse des prix de l’immobilier, les variables d’ajustement restent limitées. On a la baisse des taux mais on pourra difficilement descendre plus bas ! Il reste donc deux leviers possibles : réduire la surface achetable ou allonger la durée de prêt.

Jean-Marc TORROLLION

 

Marché de la location

 

L’impact des prix d’achat sur la rentabilité d’un investissement locatif fait voir les choses différemment. Ainsi, le taux de rendement varie de 3,7% à Bordeaux, à 6,3% à Dijon et Marseille.

À comparer avec les 2,1% que rapporte l’assurance vie, ou les 0,75% du Livret A. C’est un critère à retenir dans l’hypothèse d’un placement sûr et attractif pour son épargne.

À cette réserve près que le choix de la localisation est primordial. En effet, la taxe foncière évolue différemment d’une ville à l’autre et de manière décorrellée des prix.

Alors que l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’inflation évoluent au même rythme, la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) par logement évolue de façon nettement supérieure, avec une progression de 38,9% depuis 2003 !

La FNAIM dénonce une fois de plus l’encadrement des loyers qui perpétue une politique de zonage improductive.

24% des bailleurs de France sont non imposables, ce n’est pas les loyers qu’il faut encadrer mais bien la taxe foncière qui évolue de manière totalement décorrélée des prix.

Jean-Marc TORROLLION

En revanche, la Fédération soutient le Bail mobilité contenu dans la loi ELAN. Le gouvernement veut le promouvoir, car il espère un transfert des biens Airbnb vers le bail mobilité. Grâce à un amendement proposé par la FNAIM, le bail mobilité ne nécessite aucune autorisation de changement d’usage, ce qui est d’une grande aide en zone tendue.

Dans ce contexte, même si le pouvoir d’achat immobilier devrait rester supérieur à la moyenne historique de ces dernières années, une inflexion du marché est à prévoir. Trois voyants devront être particulièrement surveillés en 2019 : les taux d’intérêt, la confiance des ménages et le niveau de l’emploi.