Crédits immobiliers : Ajustements du HCSF pour ne pas bloquer le marché

Crédits immobiliers : Ajustements du HCSF pour ne pas bloquer le marché

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) analyse régulièrement les risques affectant le secteur financier français. En particulier, l’impact en matière d’octroi de crédits immobiliers. Il a donc décidé d’adopter certains ajustements. Ainsi, le taux d’effort maximal recommandé est relevé à 35% et la durée maximale des prêts est allongée de 2 ans jusqu’à 27 ans, pour certaines opérations.

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Crédits immobiliers : des recommandations respectées pour un bilan positif

Le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance Bruno Le Maire annonce quelques ajustements dans les recommandations adressées par le HCSF aux banques. En effet, le Haut Conseil rappelle son objectif de préserver des pratiques saines. La difficulté est de concilier un accès large au crédit. Tout en préservant des conditions d’octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages. Notons que le bilan de la mise en œuvre de la recommandation précédente est positif. Alors que les taux sur les crédits immobiliers restent proches de leurs plus bas historiques.

La production de nouveaux crédits immobiliers atteint un record

Le Haut Conseil a constaté le dynamisme de la production de nouveaux crédits hors rachats et renégociations. Depuis cet été, la production retrouve un niveau élevé. Les niveaux sont même historiques en septembre (19,0 Md€) puis en octobre (20,2 Md€). La dynamique actuelle va au-delà d’un seul effet de rattrapage. Il est nourri par le maintien des taux d’intérêt des crédits nouveaux immobiliers à un niveau proche de leurs plus bas historiques.

Outre cette stabilité des taux d’intérêt, le développement le plus notable concerne les renégociations de crédits intervenues au printemps. Car la dégradation de la situation financière a incité de nombreux emprunteurs à alléger leur charge de remboursement. Cela montre la capacité limitée de certains ménages à faire face à des baisses de revenus. Et ce malgré les mesures de soutien gouvernementales.

crédits immobiliers

 

À fin octobre 2020, le crédit à l’habitat reste donc très dynamique malgré la conjoncture. Aussi, il continue à croître à un rythme assez élevé (+5,5 %). Il atteint 1 124,6 Md€ en octobre. En conséquence, la croissance rapide de l’encours de crédits à l’habitat continue d’alimenter la hausse de l’endettement des ménages.

Un arrêt de la dérive progressive des conditions d’octroi de crédits immobiliers

Le marché a amorcé son adaptation. On observerait, entre le début de l’année et fin octobre, une baisse de la production de crédits présentant un taux d’effort supérieur à 33 %. C’est également le cas pour la production de crédits dont la maturité dépasse les 25 ans.

La part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues commencent à se réduire.

Ajustements pour limiter l’impact de la crise sur l’octroi des crédits immobiliers

S’agissant des crédits immobiliers, le Haut Conseil a décidé d’ajuster sa précédente recommandation formulée en décembre 2019. Rappelons que l’ensemble des acteurs de l’immobilier et de la construction l’avaient fortement critiquée. Puisque les règles édictées alors excluaient les primo-accédants de l’accès à la propriété. À présent, ces nouveaux assouplissements tiennent compte d’une partie des demandes des professionnels.

“ Cette inflexion était indispensable pour ne pas prendre le risque de bloquer la machine et rendre l’accès à la propriété inégalitaire. Elle était aussi nécessaire pour ne pas retarder le financement des travaux de rénovation énergétique. Un chantier indispensable pour l’environnement comme pour la relance de l’économie.” – Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM.

Trois ajustements nécessaires

  • Taux d’effort maximal recommandé, relevé à 35% contre 33%.
  • Durée maximale des prêts allongée de 2 ans jusqu’à 27 ans, pour certaines opérations.
  • Taux de flexibilité accordé aux banques de 15 % à 20 %. Davantage ciblé sur la primo-accession.

Toutefois, cette recommandation sera précisée pour confirmer qu’elle ne fait pas obstacle aux rachats et renégociations de crédits. En raison de l’incidence sur la réduction du taux d’effort ou la maturité des crédits. Il en est de même pour le logique du regroupement de crédits.

Notons que les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations. Notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles. Compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort, son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires et la référence passera de 33 % à 35 %.

En ce qui concerne la marge de flexibilité accordée aux banques, elle porte sur les nouveaux crédits immobiliers pouvant s’écarter des meilleures pratiques. Celles qui s’écarteraient des préconisations relatives à la maturité et au taux d’effort. Ainsi, l’évolution de la marge de flexibilité passera de 15 % à 20 %. Elle ciblera davantage les primo-accédants.

Des compléments à ces ajustements

Par ailleurs, le Haut Conseil, rappelle qu’il a clarifié en août, le traitement des loyers associés à des investissements locatifs et des avantages liés aux réductions d’impôt Pinel et Denormandie.

En outre, le Haut Conseil compte adopter, à l’été 2021, une mesure pour donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant. Il dispose pour ce faire des pouvoirs qui lui sont conférés par l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier. Cette démarche vise à préserver le modèle de financement du logement prévalant en France. Qui rappelons-le, repose sur des crédits à taux fixe, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs.

Enfin, le Haut Conseil laisse inchangé à 0 % le taux du coussin de fonds propres bancaires contra-cyclique.

“ Cela va dans le bon sens : puisque ces ajustements sont opérationnels. D’une part, et ce n’est pas le moindre des symboles, on sort du dogme d’un immobilier qui ne serait pas finançable au-delà de 25 ans. D’autre part : la rehausse du taux d’effort, même s’il aurait pu être placé encore un peu plus haut, avantage les investisseurs, ce qui est une bonne nouvelle. Nous avons besoin d’investisseurs en logement. Enfin, l’ajustement du taux de flexibilité sera un instrument de souplesse pour les emprunteurs. On évitera ainsi une objectivation pure des dossiers, analysant la qualité intrinsèque de l’emprunteur et, in fine, le financement pourra mieux accompagner les marchés en difficulté.” – Jean-Marc TORROLLION.

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