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Crédit

Crédit immobilier : hausse des taux et recul de la capacité d’emprunt

Comment diminuer le coût de votre crédit immobilier

Les possibilités d’emprunter sous les 1% n’existent quasiment plus ! Les calculs sont périlleux pour les banques, et encore plus avec le maintien du taux d’usure. Face à cette situation, Pretto livre ses conseils pour diminuer le coût de son crédit immobilier et rester en dessous du taux d’usure.

Sommaire

Crédit immobilier : la hausse des taux se poursuit en mai

L’OAT 10 ans atteint son niveau record de 1,5%. Ainsi, pour le quatrième mois consécutif, les taux immobiliers sont en hausse et augmentent en moyenne de 0,1% au mois de mai. Ce qui correspond à une hausse de 0,5% depuis janvier dernier. Toutefois, l’évolution reste modérée, car les banques doivent aussi atteindre leurs objectifs.

Crédit immobilier : évolution des taux sur 20 ans

Évolution des taux sur 20 ans

 

Pour autant, cet effort pèse sur leurs marges. D’autant plus avec l’apparition de l’effet ciseau provoqué par le maintien du taux d’usure. On observe depuis le début de l’année qu’environ 15 % des dossiers dépassent le taux d’usure. On est même monter à 24 % au mois d’avril. En comparaison, on était à 4,3% seulement en 2021.

Selon les premières grilles des banques reçues par le courtier en crédit immobilier Pretto, les taux moyens sont estimés à 1,34% sur 15 ans, 1,49% sur 20 ans et 1,59% sur 25 ans. De sorte qu’il n’est désormais plus possible d’emprunter sous les 1 %. L’inflation conduit les banques à relever les taux immobiliers. Les meilleurs profils réussissent à obtenir des taux à 1,15% sur 15 ans, 1,26% sur 20 ans et 1,37% sur 25 ans. Pour l’instant l’impact reste mesuré.

Les banques ont encore des offres attractives même si c’est au détriment de leur marge

À cet effet, Pretto nous donne l’exemple d’une banque en ligne qui a accepté de déroger à sa grille pour attirer un beau profil. Ce dernier va pouvoir bénéficier d’un taux inférieur à




1% sur 25 ans. Par ailleurs, certaines exclues, désormais, des dossiers qui étaient encore finançables un mois auparavant.

“ Entre mars et avril 2022, les dossiers refusés pour cause d’effet ciseau ont représenté 25% des demandes entrantes, contre moins de 5% en 2021. Les revenus modestes, qui ont le plus souvent des offres au-dessous de 2% sont coincés avec un taux d’usure à 2,40%. Une situation qui vient contredire la volonté du gouvernement qui est de protéger le pouvoir d’achat immobilier des Français.” – Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto.

Prenons l’exemple d’un couple qui gagne 4000 euros nets mensuels. Ils peuvent rembourser une mensualité de 1152 euros par mois. En janvier, leur capacité d’emprunt était de 250 000 € sur 20 ans à 1 %. Désormais, alors que le taux est de 1,4 % en mai, ils pourront contracter un crédit immobilier à hauteur de 241 000 €. Soit un recul de 4 %.

Comment diminuer le coût de son crédit immobilier et rester en dessous du taux d’usure ?

Valoriser l’ensemble de ses revenus

En tant qu’emprunteur, vous devez justifier de votre situation professionnelle, financière et de votre projet immobilier. En cela, l’aspect financier est essentiel. Aussi, vous devez inclure toutes vos sources de revenus. Cela comprend votre 13ème mois ou encore vos revenus locatifs, etc.

Pour autant, vos revenus doivent démontrer une certaine stabilité sur 2 à 3 années consécutives. Vous ne pouvez pas miser uniquement sur des ressources variables. D’ailleurs, certaines banques pondèrent de 70% à 80% vos revenus complémentaires dans le calcul pour évaluer le taux d’endettement.

En effet, ce sujet est sensible et les banques restent très prudentes. Il arrive toutefois que certaines banques régionales fassent des exceptions. Si le dossier présente de bonnes garanties, elles accorderont le crédit immobilier.

Mobiliser l’apport personnel jusqu’à 20 % du montant du crédit immobilier

Les banques recommandent en général aux emprunteurs de présenter 10% d’apport minimum, afin de couvrir les frais. Cependant, un apport plus important est parfois nécessaire pour limiter le taux d’endettement.

D’autant que l’augmentation de l’apport personnel favorise parfois la baisse du taux du crédit immobilier. Puisque les grilles de certaines banques en tiennent compte. Néanmoins, au-delà de 20 %, l’apport ne change rien au taux du crédit.

“ À cet égard, vous pouvez récupérer votre épargne salariale. En effet, l’achat d’une résidence principale est un des motifs de son déblocage anticipé. Attention néanmoins à respecter les délais. Rappelons que la demande doit être faite dans un délai prévu par la loi.” – Pierre Chapon.

Voici un exemple qui illustre l’influence de l’apport sur le taux de crédit. Voyons le cas d’un jeune actif de 27 ans qui réalise une acquisition immobilière à hauteur de 190 000 €. Avec un apport de 18 000 €, on lui propose un taux de 1,9 %. Toutefois s’il abonde son apport de 2000 €, son taux pourrait alors passer à 1,5 %.

Préparer son dossier de crédit immobilier le plus tôt possible

Il faut savoir que dans ce contexte de taux qui remontent, les écarts entre les banques peuvent varier. Certaines peuvent fortement augmenter leurs taux, quand d’autres les baissent légèrement. De plus, on remarque, des changements, le plus souvent en début ou en milieu de mois.

Aussi, il vaut mieux suivre attentivement ces évolutions et se montrer très disponible et réactif auprès des banques. En cela, passer par un courtier en crédit immobilier peut vous faire gagner du temps. Ce dernier assurera le traitement de votre dossier et vous informera de l’avancement de votre demande de prêt, mais également de l’évolution des taux.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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