Copropriété

Créance du Syndicat des copropriétaires : la fin du privilège spécial

3 décembre 2021

Créance du Syndicat des copropriétaires

Les privilèges immobiliers spéciaux cèdent la place aux hypothèques légales spéciales. Parmi ces privilèges, figure le privilège immobilier spécial du Syndicat des copropriétaires. Avec cette évolution des textes, qu’en est-il de la créance du syndicat des copropriétaires ?

Évolution du privilège immobilier du syndicat

La disparition du privilège spécial suit une proposition de l’Association Henri Capitant concernant une réforme plus globale des sûretés. Auparavant, le Syndicat bénéficiait de la protection du privilège spécial pour recouvrir ses dettes. Pour rappel, ce privilège spécial a été introduit par la loi Habitat du 21 juillet 1994. De plus, il est défini à l’article 19 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965.

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Créance du Syndicat des copropriétaires

Par la suite, l’article 60 de la loi du 22 mai 2019 dite « loi Pacte » a autorisé le Gouvernement, par voie d’Ordonnance, à réformer le droit des sûretés et des privilèges spéciaux. Désormais, l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 abolit le privilège spécial, au profit de l’hypothèque légale spéciale. Or, parmi ces privilèges immobiliers, figure le privilège spécial du Syndicat des copropriétaires. Ce dernier est régi par l’article 2374-1° bis du Code civil.

Rappel sur les différents types d’hypothèques

Pour rappel, l’hypothèque, dite “reine des sûretés” est définie par l’article 2385 du Code civil. Il est rédigé comme suit : “ l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue”.

Ainsi, il existe plusieurs types d’hypothèques : légale, conventionnelle ou judiciaire. Pour autant, l’hypothèque légale prévaut sur l’hypothèque conventionnelle et judiciaire.

En effet, avec l’ordonnance du 15 septembre 2021, le privilège spécial disparaît au profit de l’hypothèque légale spéciale. Ainsi, le législateur distingue désormais deux types d’hypothèques légales : la générale et la spéciale reprenant le mécanisme du privilège immobilier.

Un dispositif particulier adapté à la créance du Syndicat des copropriétaires

Dans la continuité de la protection particulière des créances du Syndicat des copropriétaires, l’ordonnance prévoit un dispositif particulier. Ce dernier permet au Syndic de solder facilement les créances des copropriétaires en cas de mutation immobilière. C’est-à-dire, en général, lors d’une succession ou d’une vente.

Quel montant de créance est garanti par l’hypothèque??

L’article 2402 al.3 du Code civil entrera en vigueur au 1er janvier 2022. Il stipule que “les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur” par l’hypothèque légale.

De sorte que les créances exigibles concernent désormais tous les appels de fonds votés en assemblée générale. Ainsi, sont inclus aussi bien les appels du budget prévisionnel, des travaux ou d’autres appels de charges. En effet, cette modification étend considérablement le champ de la créance du syndicat des copropriétaires. Puisqu’il n’existe plus de limitation aux créances couvertes.

Quelle est la prise de rang de la créance du Syndicat des copropriétaires ?

Les créances du Syndicat des copropriétaires sont précisées à l’alinéa 2 de l’article 2418 du Code Civil. Ce dernier entrera en vigueur au 1er janvier 2022. En effet, il prévoit un privilège supplémentaire pour la créance du Syndicat des copropriétaires.

D’une part, l’hypothèque du Syndicat des copropriétaires prime sur toutes les autres hypothèques. Cela est valable pour l’année courante et les deux dernières années échues. Par ailleurs, pour les années antérieures, elle prend le même rang que l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers, devant les autres hypothèques.

Finalement, les chances de recouvrer des fonds sont très importantes pour le Syndicat des copropriétaires. Puisqu’il s’inscrit juste après le Trésor public.

En définitive, cette disposition reprend des principes déjà existants. Comme la dispense d’inscription du privilège immobilier auquel elle fait suite. Il en est de même pour le rang des créanciers tel qu’il figure déjà à l’article 2374 du Code civil.

Dans les faits, le mécanisme de recouvrement reste identique

Concrètement, aucun changement fondamental est à prévoir pour les Syndics. De même qu’auparavant, les créances seront soldées, en général, lors des mutations immobilières. Lors de la rédaction de l’État daté, le Syndic sera particulièrement vigilant. En effet, il engage sa responsabilité concernant le calcul de la dette du copropriétaire sortant.

Toutefois, à l’exception de l’extension de la créance du Syndicat des copropriétaires, la réforme a peu d’incidence sur son privilège immobilier actuel. Or, cette garantie a un effet limité. C’est pourquoi, le cabinet BJA vous conseille de procéder encore à des prises d’hypothèques légales.

À cet effet, il rappelle que l’on ne peut agir en règlement d’une dette devenue exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse. Or, celle-ci ne produira ses effets qu’une fois inscrite au Service de la publicité foncière compétent. Cela, conformément aux articles 2425 et suivants du Code civil.

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Laura Berthier

Rédactrice et gestionnaire de copropriété