Les copropriétés dégradées sont un véritable fléau en France. Elles représentent un danger pour la sécurité des occupants et des riverains. Elles sont également une atteinte à l’environnement et à la qualité de vie dans les quartiers concernés. Face à cette situation, les autorités ont mis en place des dispositifs destinés à sauver ces copropriétés en péril. Notamment, le plan de sauvegarde et l’état de carence. Dans cet article, nous allons détailler ces deux dispositifs, leur fonctionnement, leur mise en œuvre et leur efficacité.
Plan de sauvegarde : un outil pour redresser les copropriétés dégradées ou en difficulté
Qu’est-ce qu’un plan de sauvegarde ?
Le plan de sauvegarde est un dispositif prévu par la loi pour redresser les copropriétés dégradées. Ainsi, il vise à mettre en place des mesures d’urgence pour assurer la sécurité des occupants. Il évite la dégradation de l’immeuble, tout en permettant une rénovation durable.
Pour rappel, c’est un dispositif préventif mis en place par la loi ELAN de 2018. Il permet aux autorités locales d’intervenir rapidement dans les copropriétés en difficulté pour éviter qu’elles ne se dégradent davantage.
Copropriétés dégradées : les conditions d’application du plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde des copropriétés dégradées s’applique uniquement aux groupes d’immeubles soumis au régime de la copropriété. Il peut également s’appliquer aux ensembles immobiliers complexes composés de plusieurs immeubles. En revanche, les immeubles à usage autre que l’habitation (exclusivement professionnel ou commercial), ne sont pas éligibles au plan de sauvegarde.
En effet, le plan de sauvegarde peut s’appliquer, lorsqu’une copropriété rencontre de graves difficultés d’ordre social, technique ou financier. D’ailleurs, ces difficultés peuvent avoir des origines juridiques ou techniques complexes.
Sensibiliser les copropriétaires aux problèmes des copropriétés dégradées
La première étape pour activer un plan de sauvegarde est la mobilisation des copropriétaires. Cela peut représenter un véritable défi ! Puisque de nombreux copropriétaires peuvent être réticents à s’engager dans un processus coûteux et qui peut nécessiter des sacrifices financiers à court terme.
Cependant, les copropriétaires doivent être conscients des conséquences de l’inaction. Les problèmes de copropriétés dégradées ou en difficulté entraînent :
- une dévalorisation des biens,
- une perte de valeur des investissements,
- des problèmes de santé et de sécurité,
- une détérioration de l’environnement,
- une dégradation de la qualité de vie, etc.
L’objectif est de leur faire comprendre les risques des copropriétés dégradées. Ainsi, en se mobilisant, ils prendront les mesures nécessaires afin de remédier à la situation. Cela peut se faire à travers des :
- campagnes de sensibilisation,
- réunions d’information et de mobilisation des copropriétaires,
- assemblées générales extraordinaires,
- lettres d’information,
- ou encore des rencontres avec les élus locaux.
La mobilisation des copropriétaires peut également prendre la forme de la mise en place d’associations ou de collectifs de copropriétaires.
Comment mettre en place un plan de sauvegarde ?
Cette procédure se déclenche à la demande du syndicat des copropriétaires ou de tout copropriétaire. Elle est mise en place par le préfet du département sur demande du maire de la commune.
Le plan de sauvegarde permet de suspendre les actions en justice engagées à l’encontre de la copropriété. Il s’agit alors de suspendre les procédures d’expropriation et d’interdire la vente de biens immobiliers sans autorisation du juge.
De plus, ce plan prévoit la nomination d’un administrateur provisoire. Ce dernier a pour mission de prendre en charge la gestion courante de la copropriété. Il peut engager des travaux d’urgence, rédiger des devis, rechercher des financements et lancer des appels d’offres.
Enfin, lorsque le plan de sauvegarde est élaboré, il prend la forme d’une convention signée entre les personnes publiques compétentes, l’administrateur provisoire et les personnes privées intéressées. Le plan est institué pour une durée de cinq ans et peut être renouvelé par périodes de deux ans.
Les avantages et inconvénients du plan de sauvegarde
Le plan de sauvegarde offre plusieurs avantages pour les copropriétés dégradées. Tout d’abord, il permet d’anticiper les problèmes financiers. Puisqu’il incite les copropriétaires à mettre en place un plan de redressement dès que la copropriété montre des signes de fragilité financière. De plus, ce plan permet d’éviter les dégradations des immeubles en autorisant les autorités locales à prendre rapidement des mesures pour réhabiliter les bâtiments.
Cependant, il ne peut être activé que si la copropriété est déjà en difficulté financière. De plus, il ne garantit pas la pérennité de la copropriété. Parce qu’il n’assure pas la résolution des problèmes de gouvernance ou de gestion. Enfin, il nécessite la mobilisation de différents acteurs, tels que les copropriétaires, le syndic de copropriété, les collectivités territoriales et les professionnels de l’immobilier.
État de carence : un dispositif pour obliger les propriétaires à agir
L’état de carence est une mesure qui permet d’obliger le syndic de copropriété à effectuer des travaux urgents dans un immeuble en très mauvais état. Si le syndic ne respecte pas cette obligation, il peut être remplacé par un administrateur provisoire.
Quand mettre en place un état de carence ?
La procédure de carence est moins large que celle du plan de sauvegarde. Parce qu’elle s’applique seulement aux immeubles collectifs principalement destinés à l’habitation. Les autres types de copropriétés, comme les locaux commerciaux, les bureaux ou les parkings, sont expressément exclus.
La carence du syndicat des copropriétaires se produit en raison de difficultés financières graves ou de problèmes de gestion. Ce dernier est alors incapable de garantir la sécurité des occupants ou la conservation de l’immeuble. Concrètement, cela signifie que ces copropriétés dégradées ne peuvent plus supporter les charges et les dépenses courantes.
Notons que la procédure de carence est une mesure grave qui est mise en place lorsque la copropriété ne peut plus fonctionner normalement et que la situation ne peut être redressée.
Pour déterminer si la mise en place de la procédure de carence est appropriée, on réalise des études qui confirment l’impossibilité de redresser la copropriété.
Quelles sont les différentes étapes de la procédure judiciaire ?
Désignation d’un ou plusieurs experts judiciaires
La première phase consiste en une demande de désignation d’un ou plusieurs experts judiciaires dont la mission est strictement définie. Cette demande d’expertise s’effectue par la délivrance d’une assignation suivant la procédure accélérée au fond.
Lorsque la saisie est effectuée par le maire ou le président de l’EPCI, il conviendra de présenter pour information à la première assemblée délibérante qui suit la délivrance de l’assignation, le projet simplifié d’acquisition. Le jugement de désignation fixe la durée de la mission qui ne peut excéder trois mois, renouvelables une fois.
Lorsque le ou les experts judiciaires achèvent leur mission, ils déposent leur rapport définitif auprès du tribunal qui a ordonné leur désignation.
Notification des conclusions du rapport d’expertise
Après le dépôt du rapport d’expertise, le tribunal notifie les conclusions du rapport d’expertise ainsi que du jugement de désignation de l’expertise au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires et le cas échéant à l’administrateur provisoire.
La notification des conclusions du rapport et de la décision vaut intervention forcée des copropriétaires à l’instance. Le Tribunal convoque les parties, et notamment les copropriétaires intervenants forcés, à une audience, afin d’être entendus.
Au vu des conclusions de l’expertise et des observations faites par les parties, le tribunal peut déclarer l’état de carence du syndicat des copropriétaires. Le jugement pourra également désigner un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété.
La phase d’expropriation
Suite au jugement constatant la carence du syndicat des copropriétaires, la phase d’expropriation est maintenant en cours. Cette expropriation est fondée sur le constat de carence, qui justifie l’utilité publique de l’expropriation. Pour ce faire, le préfet prendra un arrêté visant à déclarer l’utilité publique du projet, déclarer les immeubles cessibles et fixer l’indemnité provisionnelle d’expropriation.
Les modalités de transfert de propriété des immeubles ou des droits réels immobiliers seront soumises aux dispositions du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Au cas où un accord sur l’indemnité d’expropriation ne serait pas atteint, une procédure judiciaire pour fixer l’indemnité d’expropriation pourra être engagée. En somme, il s’agit d’une procédure de carence qui mène à l’expropriation de l’immeuble soumis au statut de la copropriété.
Conclusion
Les copropriétés dégradées peuvent recourir au plan de sauvegarde ou à l’état de carence pour réhabiliter leur copropriété. Ces dispositifs juridiques permettent de prendre en charge les travaux nécessaires à la rénovation de la copropriété, ainsi que de récupérer les dettes et d’assainir la situation financière de la copropriété. Cependant, ces dispositifs doivent être utilisés en dernier recours. En effet, les copropriétaires doivent avant tout chercher à s’entendre sur les travaux à réaliser pour éviter d’en arriver là.
