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Copropriété

Copropriétés dégradées : quels dispositifs d’alerte et de redressement ?

Le collectif QualiSR en première ligne pour répondre à la situation des copropriétés dégradées

La Cour des comptes vient de publier un rapport sur les copropriétés dégradées. En effet, ce dernier revient sur l’efficacité de la réponse publique aux dysfonctionnements des copropriétés. Aussi, le collectif QualiSR qui est en première ligne nous livre son constat.

Le collectif QualiSR en première ligne pour répondre à la situation des copropriétés dégradées

L’Association QualiSR rassemble l’essentiel des acteurs intervenant dans la prévention et le traitement des difficultés des copropriétés. En première place se trouvent les syndics de copropriété spécialisés, les opérateurs de l’habitat et les associations de copropriétaires. Mais, les agences et services de l’État ainsi que les collectivités territoriales sont largement impliqués dans la lutte contre le processus de dégradation des copropriétés.

Le collectif QualiSR en première ligne pour répondre à la situation des copropriétés dégradées

 

Dans un rapport mis en ligne le 30 mars 2022, la Cour des comptes se penche notamment sur les conditions d’une détection précoce des copropriétés en difficultés. En effet, plusieurs dispositifs de plan de sauvegarde et d’administration provisoire peuvent s’appliquer. Ils sont sous le contrôle de l’administration judiciaire et sous le pilotage des collectivités, mais aussi des professionnels de la gestion.

D’ailleurs, dans ce rapport, le rôle des syndics de copropriété est mis en avant. Puisqu’ils sont amenés à signaler les premiers signes de fragilisation qui commencent souvent par les impayés de charges.

Le rôle central du syndic dans la gestion des copropriétés difficiles

Certains critères de fragilisation des copropriétés sont portés par l’Association QualiSR. D’ailleurs, ils sont repris par le rapport de la Cour des comptes. C’est cette modélisation des cycles de dégradation et valorisation des copropriétés qui a conduit à la construction d’un référentiel à l’intention des syndics professionnels.

En effet, ce document est entièrement dédié à la gestion des copropriétés en difficultés. Or, la gestion a longtemps été absente ou invisible pour les collectivités territoriales. Pourtant, nous savons tous que les difficultés de gestion sont la plupart du temps au cœur des processus de dégradation des copropriétés. À l’inverse, ce n’est qu’à la double condition d’une saine gestion et d’une gouvernance rétablie qu’un syndicat de copropriétaires peut espérer sortir des difficultés.




C’est précisément sur cette prise de conscience que s’est constitué le collectif QualiSR. Il émane de réflexions menées en commun par les organisations professionnelles et des associations représentant les copropriétaires. Des travaux entrepris avec les pouvoirs publics et des opérateurs de l’Habitat.

Il en découle, la forte conviction de faire émerger une catégorie de syndics spécialisés, positionnés comme tiers de confiance. Car, de toute évidence, ils portent une vision prospective et patrimoniale de la copropriété. De fait, ils peuvent mobiliser et participer à la responsabilisation des acteurs de la copropriété.

Une certification des syndics spécialisés dans l’accompagnement des copropriétés dégradées

Dans son rapport, la Cour des comptes regrette que de trop nombreux syndics professionnels ne soient pas suffisamment formés à la prévention précoce des difficultés. Pour autant, les syndics impliqués dans l’accompagnement et le redressement des copropriétés dégradées doivent être valorisés. Une fois identifiés, ils peuvent alors faire reconnaître leur capacité à prévenir et traiter les impayés et autres dysfonctionnements des copropriétés.

C’est pour cela que, l’association QualiSR, a mis en place une certification de services. Intitulée “Syndic Prévention Redressement®”, elle est ainsi délivrée par un organisme certificateur agréé COFRAC. À savoir, cette reconnaissance se fonde sur un référentiel exigeant : 35 chapitres et plus de 200 critères d’audit.

Depuis sa création et malgré la crise sanitaire, 11 syndics ont été certifiés et 30 sont aujourd’hui en position de l’être à brève échéance.

Cette certification vise à identifier très en amont les difficultés des copropriétés et arrêter quand il est encore temps la spirale de leur dégradation. En cela, les syndics certifiés QualiSR sont parmi les mieux outillés pour détecter précocement les dysfonctionnements. De sorte qu’ils se réfèrent à un ensemble de paramètres identifiés par le référentiel de QualiSR.

Comment réduire le temps long du redressement des copropriétés dégradées ?

Le gouvernement a engagé des arbitrages budgétaires sur cette question. Aussi, ils ont permis notamment d’initier le Plan Initiative Copropriétés (PIC). De sorte que des financements ont été débloqués dans le cadre du Plan de Relance.

Par ailleurs, les dispositifs MaPrimeRénov’ et les aides à l’accessibilité sont aussi de puissants leviers de prévention des difficultés pour les copropriétés et les copropriétaires. Toutefois, nous n’avons pas le recul nécessaire pour établir l’efficacité de cette politique publique. En effet, elle doit s’analyser dans le temps long de la gestion de la copropriété.

Améliorer les dispositifs d’alerte et de redressement

L’association QualiSR abonde dans le sens de la Cour des comptes lorsqu’elle souhaite renforcer la coopération entre acteurs privés et publics. Surtout, en ce qui concerne la procédure d’alerte et le cadre des procédures civiles spécifiques qui en découle.

En effet, la fragilisation des copropriétés constitue l’angle mort des politiques de renouvellement urbain. De fait, les copropriétés sont souvent livrées à leur sort. Certes, des dispositifs existent pour les copropriétés dégradées, mais ils sont généralement trop tardifs et complexes. Puisqu’ils ne ciblent que les difficultés déjà solidement ancrées.

Aussi, QualiSR incite les collectivités territoriales, à créer, des cellules spécialisées sur l’observation des copropriétés. En cela, ces dispositifs locaux de prévention doivent être conçus en liaison avec les syndics en activité sur leur territoire.

Sur les procédures de redressement, les constats de la Cour des comptes sont partagés. Ils remettent en question l’hétérogénéité du profil des administrateurs judiciaires. Le plus souvent, ils ne sont pas assez spécialisés dans le traitement des copropriétés fragiles. De plus, ils ne sont pas préparés aux aspects sociaux de la mission. D’autant plus que dans ces situations, les processus de gestion n’intègrent pas les copropriétaires dans les prises de décisions. Or, ces fonctionnements démobilisent les copropriétaires. De surcroît, ils ne permettent pas de conduire à la fin de l’administration judiciaire.

Enfin, la Cour des comptes regrette qu’aucun lien ne soit prévu ou organisé avec les préfets et les collectivités locales.

Les syndics certifiés désignés administrateur provisoire par le juge

Les solutions proposées par l’association QualiSR consistent dans un premier temps à donner la possibilité pour les syndics certifiés d’être désignés administrateur provisoire par le juge. De toute évidence, il faut faire appel à des syndics spécialiste du redressement des copropriétés dégradées. En cela, ils sont formés et sensibilisés à un travail collectif avec les opérateurs, les collectivités locales et l’Anah.

Aussi, cette reconnaissance par l’État de la certification QualiSR®, systématiserait la possibilité pour les syndics certifiés d’être désignés comme administrateurs provisoires. D’autant que la loi le permet. Notons que telles désignations ont déjà eu lieu. Même si des adaptations à la marge de la règlementation restent à faire.

Enfin, gérer une copropriété fragile ou en difficulté représente un surcoût de gestion substantiel. Or, le financement de ce surcoût est essentiel à l’équilibre économique des syndics. Ils investissent dans des opérations longues de redressement. De fait, ils conditionnent la pérennité de leur engagement. Aussi, il serait judicieux de privilégier l’attribution de l’aide à la gestion aux syndicats de copropriété accompagnés par un syndic « spécialiste ».

Mieux anticiper les processus de dégradation

L’intervention préventive sur les copropriétés dégradées évite le traitement des situations d’urgence. Alors que ce phénomène est loin d’être marginal, le nombre des copropriétés en difficulté exige une forte mobilisation. À cet effet, l’association QualiSR a produit un recueil de 20 propositions pour « Prévenir et mieux traiter les impayés de charges de copropriété ».

Dans cet esprit, QualiSR oblige concrètement ses membres syndics de copropriété à suivre un cursus de formations sur la détection des dysfonctionnements des copropriétés et sur les moyens de traitement précoce des difficultés. Il est question de :

  • prévention et traitement optimisé des impayés,
  • redressement des situations de désordre dans la comptabilité et la gestion,
  • connaissance et utilisation des dispositifs publics d’accompagnement, etc.

Parmi les critères de détection figurent :

  • le taux d’impayés de charges,
  • les difficultés de trésorerie,
  • les refus répétés de réaliser des travaux urgents et/ou des travaux d’entretiens,
  • le changement trop fréquent de syndic,
  • un faible taux de présence ou de représentation des copropriétaires aux Assemblées générales,
  • l’absence de Conseil syndical, etc.

En conclusion,

La Cour des comptes conclut dans son rapport que « des volets entiers de la lutte contre la fragilisation des copropriétés restent à améliorer ou à construire.

“Le renforcement des compétences et des devoirs des professionnels de la gestion immobilière, comme leur meilleure coopération avec les acteurs publics, devra trouver une traduction légale à court terme.”

Ces deux aspects sont justement au cœur des qualifications que vise à développer la certification QualiSR et pour lesquelles elle a été conçue !

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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