Retrouvez notre podcast mensuel en partenariat avec le cabinet d’avocats BJA. En une vingtaine de minutes, il vous offre une revue complète de l’actualité juridique de la copropriété. Animé par Charles Bohbot et Isabelle Dahan, ce rendez-vous incontournable vous permet de vous tenir informé d’un mois sur l’autre. Pour approfondir votre compréhension, n’hésitez pas à consulter les liens disponibles dans cet article.
Sommaire :
- Crise du logement en France : Appel urgent à l’action du gouvernement
- Entremise immobilière : un signal négatif soutenu par l’Autorité de la concurrence
- Obsolescence des immeubles en copropriété : faut-il imposer un diagnostic structure ?
- La réhabilitation de l’obligation de médiation en copropriété
- Expropriation en copropriété : pas d’indemnité globale pour le syndicat des copropriétaires
- Ne manquez pas le podcast mensuel sur l’actualité de la copropriété !
Crise du logement en France : Appel urgent à l’action du gouvernement
Construction, accès au crédit, normes environnementales : les défis de l’immobilier et de la copropriété
Crise du logement en France
La crise du logement en France atteint des proportions alarmantes, alimentée par une combinaison de problèmes interdépendants. La construction est à l’arrêt. Les locataires peinent à trouver des logements abordables et l’accès au crédit devient de plus en plus difficile.
De plus, la production de logements est freinée par des normes environnementales strictes. Telles que la RT2020 et le zéro artificialisation. Les bailleurs et les syndicats de copropriété se trouvent également confrontés à des réglementations qui peuvent aggraver la pénurie de logements. Dans ce contexte, les attentes étaient fortes quant à une réponse globale au sein du Conseil national de la refondation du logement (CNR).
Déception face aux mesures insuffisantes du gouvernement
Le retour attendu du CNR, initialement prévu pour le 9 mai, a été repoussé au 6 juin. Malheureusement, les résultats obtenus se sont révélés extrêmement décevants. Les mesures annoncées se limitent à de simples ajustements, loin d’une véritable refondation attendue.
En effet, ces annonces se sont avérées peu convaincantes. Avec notamment un doublement timide du dispositif VISAL et le maintien du dispositif de prêt à taux zéro. Or, ces mesures insuffisantes suscitent de vives inquiétudes quant à la résolution de la crise du logement.
Appel urgent à l’action du gouvernement
Plusieurs organisations majeures du secteur immobilier, notamment la FFB, la FNAIM, la FPI, le Pôle Habitat FFB, PROCIVIS et l’UNIS se sont alors regroupées. Dans une lettre ouverte adressée au président de la République, elles réclament des mesures d’urgence pour faire face à la détérioration de la crise du logement dans le pays.
Le report des conclusions du CNR a provoqué incompréhension et inquiétude. Dautant plus que l’augmentation des taux d’intérêt réduit la capacité d’emprunt des Français. Ce qui entraîne des retards dans les projets de déménagement et rend l’accession à la propriété difficile pour de nombreux locataires.
En cela, la situation actuelle bloque le marché locatif. De plus, ces tensions devraient s’intensifier dès le mois de septembre. Les signataires de la lettre ouverte appellent ainsi à un allègement des contraintes financières et à la remise en place du dispositif Pinel. Ils soulignent également la nécessité d’un soutien renforcé pour la rénovation énergétique des logements.
En réponse à ces attentes, le président annonce l’organisation d’une nouvelle “conférence des parties” sur le logement, suscitant la surprise. Les organisations du secteur immobilier insistent sur la nécessité de mesures concrètes. De même, elles souhaitent un calendrier d’action rapide et des ressources financières adaptées à l’ampleur des enjeux.
Entremise immobilière : un signal négatif soutenu par l’Autorité de la concurrence
Les préoccupations grandissantes de la transaction immobilière sont renforcées par l’avis rendu par l’Autorité de la concurrence au début du mois de juin. Et, cela suite à la demande du ministère de l’Économie. En effet, l’Autorité a formulé des recommandations au gouvernement en faveur d’une réforme de la loi Hoguet.
> Consultez notre article sur : “ Entremise immobilière : l’avis de l’Autorité de la concurrence ”
On peut se demander qui auraient intérêt à saisir cette autorité pour venir déréglementer, déréguler le secteur de l’immobilier ? Bien que cela puisse commencer par les transactions immobilières, cette déréglementation pourrait à terme toucher la gestion locative et la copropriété. Mais, que signifie réellement la déréglementation ? Cela revient simplement à supprimer le cadre réglementaire obligatoire établi par la loi Hoguet. Une règlementation qui garantit des mesures de protection pour les consommateurs. Telles que les garanties financières sur la gestion des fonds, l’assurance responsabilité civile, une formation minimale obligatoire et continue, etc.
Les conséquences de la déréglementation : un marché à deux vitesses
Si la déréglementation devait être mise en place, cela signifierait une exonération des plateformes immobilières. Par conséquent, nous assisterions à l’émergence d’un marché à deux vitesses. D’un côté, un secteur fortement réglementé qui engloberait les agents immobiliers. Et de l’autre, un secteur déréglementé composé des plateformes. Il est difficile d’imaginer que l’on puisse diminuer les garanties offertes aux consommateurs. Les obligations actuelles sont, en effet, essentielles pour leur protection.
La vigilance est donc de mise. Nous devons préserver les normes de qualité et les garanties qui assurent une transaction immobilière équitable et sécurisée.
> Consultez notre article sur : “ Marché immobilier : réactions suite à l’avis de l’Autorité de la concurrence ”
Obsolescence des immeubles en copropriété : faut-il imposer un diagnostic structure ?
Une série d’effondrements dramatiques
Les effondrements tragiques se multiplient dans les immeubles en copropriété. Plusieurs cas sont répertoriés à Marseille, Lille et en région parisienne. Un fait divers tragique survenu le 7 mai en Seine-Saint-Denis a coûté la vie à une personne et blessé une autre. Dans cette affaire, le garde-corps de la terrasse a cédé. Et, il a entraîné une chute de neuf mètres pour un couple qui se trouvait sur cette terrasse.
La question de la responsabilité se pose souvent lorsqu’il s’agit des balcons en copropriété. La distinction entre parties communes, parties privatives et parties communes à jouissance privative ajoute à la complexité de la situation. Certains suggèrent donc d’introduire un diagnostic structure obligatoire. Et, plus récemment, la création d’un contrôle technique du bâtiment pour lutter contre l’habitat indigne. Cependant, dans cette période de réforme, il est également crucial de veiller à ne pas alourdir les contraintes réglementaires.
Diagnostic structure obligatoire : une proposition à considérer ?
Dominique Boussuge, qui soulève régulièrement ce sujet à chaque incident, soutient l’idée d’un diagnostic structure obligatoire. En copropriété, faut-il se contenter du plan pluriannuel de travaux (PPT), qui inclut déjà un diagnostic du bâti ? Par ailleurs, serait-il envisageable d’étendre un tel diagnostic structure en dehors des copropriétés ? Dans tous les cas, une étude d’impact approfondie serait nécessaire. Ainsi, elle évaluerait la pertinence de la mise en place d’un tel diagnostic du bâti au cas par cas.
Contrôle technique du bâtiment et rénovation des copropriétés
Une proposition plus récente émane de Guillaume Vuilletet, député du Val-d’Oise. En effet, il suggère la mise en place d’un contrôle technique du bâtiment tous les dix ans pour lutter contre l’habitat indigne. En parallèle, des outils d’aide financière seraient mis en place pour la rénovation des copropriétés dégradées. L’objectif est de faciliter le relogement des habitants. Mais, aussi de favoriser les opérations de rénovation au sein des immeubles en mauvais état.
Enfin, une mesure coercitive permettrait à la puissance publique d’imposer un bail à réhabilitation. Ce type de bail permettrait la cession temporaire d’un bien à un bailleur social. Ensuite, ce dernier se chargerait des travaux de rénovation financés par les loyers perçus. Puis, une fois les travaux terminés, le bien serait restitué à son propriétaire initial.
> Consulter la proposition de loi portant renforcement du contrôle de la décence des logements, enregistrée le 10 mai 2023.
Cultiver l’équilibre et éviter la législation précipitée
Il est essentiel de trouver un équilibre entre les différentes propositions. Car il serait délicat d’imposer de nouvelles obligations aux propriétaires bailleurs. La prise de décisions doit être guidée par la rationalité plutôt que par l’émotion. En cela, nous devons garantir des mesures appropriées pour faire face à l’obsolescence des immeubles en copropriété. Et, cela tout en préservant les droits des propriétaires et en assurant la sécurité des résidents.
La FNAIM propose la création d’un bail dérogatoire et temporaire
Face aux situations de péril ou de “mise en sécurité”, il faut garantir le relogement des personnes touchées par des sinistres. Dans cette optique, l’idée d’un dispositif national pour le relogement des personnes évacuées en cas d’urgence fait son chemin.
Ce dispositif se traduirait par la création d’un bail spécifique. Son objectif : offrir aux personnes sinistrées la possibilité de trouver un logement temporaire approprié. De fait, ce bail faciliterait leur relogement définitif en leur assurant un toit sécurisé pendant cette période critique.
Cette mesure vise à répondre de manière plus efficace aux besoins urgents de relogement des victimes de sinistres. C’est pourquoi, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) se positionne en faveur de cette proposition. D’ailleurs, elle prévoit de solliciter le ministre du logement afin de faire évoluer la législation en conséquence.
La réhabilitation de l’obligation de médiation en copropriété
Dans une volonté de favoriser la résolution amiable des litiges et de réduire les contentieux judiciaires, un décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, rétablit l’obligation de recourir à la médiation dans certains cas. Cette mesure vise à encourager les parties en litige à parvenir à un accord amiable. Ce qui évite ainsi des procédures longues et coûteuses. Précisons que ce décret sera applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.
La médiation : un processus structuré de résolution amiable
La médiation est un processus structuré qui permet aux parties en litige de trouver un accord satisfaisant pour tous. Elle est définie par l’article 131-1 du Code de procédure civile et l’article 21 de la loi du 8 février 1995.
Deux types de médiation existent :
- la médiation judiciaire, supervisée par un juge et d’une durée de trois mois renouvelable une fois,
- la médiation conventionnelle, un processus volontaire en dehors du système judiciaire dont la durée est fixée par les parties.
Le consentement mutuel et les garanties de la médiation
Le recours à la médiation nécessite le consentement des parties. Elle assure ainsi leur engagement mutuel dans le processus de résolution amiable. La médiation garantit l’impartialité et l’indépendance du médiateur, ainsi que la confidentialité des échanges. Contrairement à la conciliation, la médiation est une prestation payante, généralement partagée à parts égales entre les parties.
Les avantages de la médiation en copropriété
La médiation présente de nombreux avantages, tels que la rapidité, l’efficacité et le désengorgement des tribunaux. Cependant, elle n’est pas adaptée à tous les types de litiges. Notamment ceux relatifs aux recouvrements de charges ou de loyers. À cet effet, soulignons que si des mesures préalables ont déjà été prises en matière de recouvrement de charges et que les dommages et intérêts réclamés sont supérieurs à 5 000 €, la médiation peut être écartée.
Le consentement mutuel et les garanties de la médiation
Malgré certaines limites, la médiation a démontré son efficacité dans divers domaines de la copropriété. Par exemple :
- les troubles anormaux de voisinage,
- les contestations de charges,
- les différends liés à des travaux irréguliers réalisés par des copropriétaires, etc.
Ce sont autant de situations où la médiation peut s’avérer particulièrement efficace. Il est donc nécessaire de cibler de manière appropriée les cas dans lesquels la médiation serait bénéfique. Dès lors, chaque situation doit être évaluée au cas par cas. En fonction des intérêts en présence et de la volonté des parties de sortir du conflit.
Certes, cette mesure est propice à la résolution des conflits en copropriété. Il reste maintenant à observer l’application concrète de ce décret à partir du 1er octobre 2023.
> Pour en savoir plus, retrouvez l’article complet d’Emma Hagege sur la médiation en copropriété
Expropriation en copropriété : pas d’indemnité globale pour le syndicat des copropriétaires
L’expropriation en copropriété est une procédure rigoureusement réglementée. Rappelons qu’elle n’intervient qu’en cas d’utilité publique, d’insalubrité ou de danger pour la population. Elle se fonde sur l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme. Ce dernier reconnaît le caractère inviolable de la propriété privée, sauf en cas de nécessité publique, à condition que le propriétaire soit justement indemnisé.
La question des indemnités dans l’expropriation
Dans le cadre de l’expropriation, les indemnités peuvent être accordées soit au syndicat des copropriétaires, soit à certains copropriétaires spécifiques. La facilité voudrait que le syndicat des copropriétaires reçoive l’intégralité de l’indemnité de dépréciation pour ensuite la répartir entre les différents copropriétaires. Cependant, il faut différencier l’intérêt collectif et les intérêts individuels des copropriétaires. Car, seul le syndicat des copropriétaires représente l’intérêt collectif et non pas chacun des intérêts individuels.
C’est ce que rappelle par sa décision du 16 mars 2023 (n°22-11.429), la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne peut pas représenter individuellement chaque copropriétaire pour défendre ses droits sur son lot dans le cadre de l’expropriation. De fait, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre à une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété.
Protéger les intérêts individuels des copropriétaires
Il faut donc bien se renseigner afin de vérifier que l’intérêt individuel du copropriétaire sera défendu. À défaut, il faudra que chaque copropriétaire fasse appel à son propre avocat pour bénéficier d’une indemnité propre.
Ne manquez pas le podcast mensuel sur l’actualité de la copropriété !
N’oubliez pas, chaque mois, notre podcast vous offre un condensé des dernières tendances et des changements réglementaires dans le domaine de la copropriété. Consultez les liens associés à cet article pour approfondir vos connaissances sur les sujets abordés. Restez informé et préparez-vous à relever les défis à venir.
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