Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a dévoilé deux ajustements techniques aux normes. Elles régissent les prêts immobiliers accordés par les banques. Notamment sur l’allocation de la marge de flexibilité de 20 %. Cependant, ces mesures de faible envergure ne répondent pas aux défis actuels. Alors que le nombre de prêts immobiliers accordés connaît une chute inquiétante depuis plus de six mois, atteignant son niveau le plus bas en une décennie. En quoi consiste exactement ces annonces du HCSF ? Les banques vont-elles pouvoir prêter davantage ?
Annonces du HCSF et aménagements des normes
Le HCSF, incluant des figures clés telles que le ministre de l’Économie et le gouverneur de la Banque de France, a dévoilé deux ajustements techniques aux normes. Notamment, celles régissant les prêts immobiliers accordés par les banques :
- Un élargissement de la période de mesure pour la dérogation de 20% accordée aux banques. Passant ainsi d’un trimestre à une période de 9 mois consécutifs.
- Une augmentation de la marge de dérogation allouée aux projets locatifs ou de résidences secondaires, passant de 4% à 6%.
En effet, le HCSF a décidé d’apporter des ajustements à ses recommandations sans réel assouplissement. Et, cela, bien que les critères d’endettement et de durée de crédit restent inchangés. Ainsi, le HCSF a effectué des ajustements concernant les dérogations accordées et le contrôle de l’allocation de cette marge de flexibilité.
Vers une légère augmentation des financements pour les achats hors résidence principale
Plus concrètement, la marge de flexibilité de 20% demeure. Mais, la part des financements allouée aux achats hors résidence principale, principalement destinés aux investisseurs, passe de 20% à 30% au sein de cette marge. Ce qui augmente de 4% à 6% la production totale de crédit. Cependant, les experts remettent en question l’impact réel de ces mesures. En effet, ils soulignent que les banques utilisent seulement 13,8% de cette marge de flexibilité.
Une production de crédit en difficulté
Selon Julie Bachet, directrice de Vousfinancer, il s’agit davantage d’un “ajustement technique” plutôt que d’un réel assouplissement. En cela, les annonces du HCSF ne permettront pas de stimuler la production de crédit qui connaît une baisse importante.
De plus, le marché immobilier fait face à un double défi : une offre bancaire limitée et une demande en chute libre. De plus, les taux d’intérêt proches de 4% ont réduit la capacité d’emprunt de 24% par rapport à 2021.
Des leviers d’action insuffisants
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, souligne que pour compenser la diminution de la capacité d’emprunt, il faudrait :
- augmenter l’endettement en empruntant davantage,
- ou prolonger la durée des prêts,
- ou encore bénéficier d’une baisse équivalente des prix immobiliers.
Cependant, l’État n’a pas encore agi sur ces deux premiers leviers. Ce qui ajoute à la frustration des acteurs du marché immobilier.
> Consultez notre article sur : “Normes HCSF : des aménagements pour prévenir une crise du logement”
Annonces du HCSF : Une opportunité pour les investisseurs immobiliers
Malgré les annonces du HCSF, une lueur d’espoir se profile pour les investisseurs immobiliers. Désormais, un plus grand nombre d’entre eux pourront bénéficier d’emprunts en dehors des critères habituels.
Or, ces derniers ont été particulièrement touchés par les recommandations précédentes. Puisqu’ils sont souvent propriétaires de leur résidence principale, ce qui augmente leur endettement. En effet, le mode de calcul de l’endettement a évolué. Puisqu’il est passé d’un calcul en différentiel, à un calcul classique, avec une prise en compte des revenus locatifs moins favorable.
En réaction, Olivier Lendrevie, président de CAFPI, regrette en particulier que le Haut Conseil n’ait pas jugé utile d’autoriser une prise en compte réaliste des revenus locatifs pour le calcul du taux d’endettement. De plus, il déplore que le plafond du taux d’endettement (35%) ne soit pas accompagné d’une considération du reste à vivre des ménages concernés.
Certes, les investisseurs vont désormais pouvoir emprunter un peu plus facilement, à condition que les banques appliquent réellement cette marge de flexibilité. Parce que en 2023, cela n’a pas été le cas ! Comme le souligne Julie Bachet, au 1er trimestre, seuls 3 % de leur production a été accordé hors critères à des investisseurs contre 4 % autorisés. Et, donc à présent 6%.
Un signal positif pour les investissements immobiliers
Soulignons que le gouvernement a récemment annoncé la fin du dispositif Pinel. Or, cette décision semble aller à l’encontre de cette mesure. Toutefois, cela devrait stimuler les achats immobiliers sous le dispositif Pinel avant sa clôture. Puis orienter les investisseurs vers l’achat dans l’ancien.
De plus, cette mesure permettra d’inclure les éventuels travaux de rénovation dans le crédit. Ce qui soulage souvent l’endettement des investisseurs. À un moment où les tensions locatives augmentent, en particulier dans les grandes villes, il est essentiel de lever les freins à l’investissement locatif.
Toutefois, en raison des contraintes pesant sur l’offre et la demande, ainsi que de l’inertie du marché immobilier, il faudra patienter plus d’un an avant de constater les premiers bénéfices de ces annonces du HCSF.
