Contre les normes HCSF pour les crédits immobiliers, Olivier Lendrevie, président de CAFPI, propose trois idées. Elles donneraient plus de souplesse aux banques, déjà responsables dans l’analyse des crédits pour l’habitat. Découvrez quels sont ces aménagements qui pourraient éviter une crise du logement.
Chute des prêts immobiliers accordés au 1er trimestre 2023
Selon l’Observatoire Crédit Logement, les prêts immobiliers accordés ont chuté de 40,6% au premier trimestre 2023 par rapport à 2022. Ils atteignent ainsi leur niveau le plus bas depuis 2009.
Bien que la politique monétaire en soit la cause, les obstacles artificiels établis par notre haute administration risquent de causer une crise du logement. En effet, les normes HCSF d’octroi de crédit immobilier imposées depuis janvier 2022 et le taux d’usure demeurent inférieurs aux coûts de refinancement des banques sur les marchés financiers. Et, cela, malgré l’ajustement mensuel.
Ces normes HCSF sont présentées comme une mesure pour éviter le surendettement des Français. Cependant, le Baromètre Mensuel de l’Inclusion Financière de la Banque de France montre que les dépôts de dossiers de surendettement ont atteint leur plus bas niveau depuis 25 ans en 2022. De plus, 75% des ménages endettés ne sont pas propriétaires de leur logement.
Or, le Haut Conseil se concentre sur les crédits immobiliers, qui ne représentent que 4,5% des dettes des ménages surendettés. Tandis qu’il ignore les crédits à la consommation et les crédits “revolving”, qui constituent l’essentiel des dettes.
Les normes HCSF méritent d’être aménagées
Si elles ne peuvent pas être abrogées, les normes HCSF devraient être modifiées sur trois points spécifiques.
La notion de reste à vivre
Pour assurer un minimum de niveau de vie à l’emprunteur, la limite du taux d’endettement devrait être associée à la notion de reste à vivre. En effet, la question est de savoir si l’emprunteur peut couvrir ses besoins élémentaires après le remboursement de sa mensualité de crédit. Si c’est le cas, alors les banques devraient être autorisées à dépasser les 35% de taux d’endettement sans que cela soit considéré comme dérogatoire.
En outre, la modulation de cette limite pourrait être envisagée en fonction de l’efficacité énergétique du bien. Enfin, une approche spécifique devrait être envisagée pour les prêts-relais et les opérations de rachat de crédits.
Affecter les revenus locatifs au remboursement du crédit
On devrait permettre aux investisseurs d’affecter les revenus locatifs au remboursement du crédit. Alors qu’ils sont intégrés aux revenus comme le demande le Haut Conseil. En effet, cette mesure est indispensable pour que les Français puissent utiliser l’investissement locatif pour préparer leur retraite.
Déroger aux normes HCSF
Les normes HCSF doivent être simplifiées pour les banques qui souhaitent déroger à 20% des dossiers. Actuellement, ce mécanisme trimestriel et complexe n’est pas adapté aux décisions de crédit décentralisées à l’échelle des milliers d’agences bancaires.
En cela, une mesure annuelle sans sous-limites serait plus adaptée. D’ailleurs, la hausse rapide des taux régulerait déjà la demande de financement et les prix de l’immobilier. Ainsi, ces aménagements redonneraient de la souplesse aux banques. Qui, par ailleurs, ont toujours fait preuve de responsabilité dans l’analyse des crédits à l’habitat en France.
Les taux de crédit dépassent la barre des 3%
En avril, les clients CAFPI ont pu emprunter en moyenne à 3,08% sur 15 ans.
Les taux sur les crédits immobiliers sur 15 ans et 20 ans ont dépassé les 3% en avril, avec des hausses de 24 centièmes et 19 centièmes, respectivement, selon les clients CAFPI. Par ailleurs, les banques ont également revu à la hausse leurs barèmes pour tous les types d’emprunteurs.
Or, cette augmentation continue depuis le début de l’année 2022, ajoutée aux contraintes de rentabilité et d’équilibre bilantiel des banques, entraîne un ralentissement du marché du crédit. Bien que les prix de l’immobilier stagnent, la stratégie d’attendre une baisse n’a pas été rentable. Parce que chaque mois qui passe coûte en moyenne 0,20% de taux en plus sur le crédit. Ce qui peut augmenter la mensualité de 2,2% sur un crédit à 25 ans.
Dans ce contexte difficile, il est crucial d’être accompagné par un expert en crédit pour optimiser ses projets et connaître les différentes politiques d’octroi des banques ainsi que les critères d’éligibilité pour les prêts aidés et subventions.
En conclusion,
Les recommandations HCSF ont imposé de nouvelles règles pour garantir la stabilité financière. Bien que contraignantes, ces conditions doivent être respectées par les acteurs du terrain, qu’ils soient iobsp ou bancaires.
Toutefois, pour adoucir ces normes HCSF, Bercy réfléchit à des mesures d’assouplissement, mais également à des sanctions si l’on contourne les règles. En cela, il est important de rester attentif à la nécessité de protéger les emprunteurs et de maintenir un accès à l’assurance emprunteur.
À cet effet, des remontées du terrain sont indispensables pour adapter les règles en fonction des besoins de chacun. En somme, le but des normes HCSF est de garantir la stabilité financière tout en protégeant les emprunteurs, et il est important de trouver un juste équilibre entre ces deux objectifs.
