Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont juridiquement contraignantes. Toutefois, les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité. Elle se situe dans la limite de 20% des offres de crédit émises par trimestre. Mais, pour éviter les déceptions, il faut s’assurer en amont de la faisabilité de son financement. C’est pourquoi CAFPI propose une « calculette HCSF ».
Recommandations du HCSF et nouvelles conditions d’octroi du crédit immobilier
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les conditions d’octroi de crédit évoluent. Depuis le 1er janvier 2022, elles s’imposent aux banques.
Rappelons que depuis 2020, le HCSF a émis des recommandations visant à encadrer plus strictement les conditions d’octroi de prêts immobiliers par les banques :
- ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur (revenu net avant impôt),
- limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans. Notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).
Des dérogations possibles
Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations ont pris force de loi, restreignant la latitude des banques en matière d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers. Pour autant, ces recommandations ne signifient pas qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans.
Comme le rappelle la CNIL : “il n’existe pas de droit au crédit”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt.
Notons que le HCSF autorise chaque banque à déroger à ces normes pour un maximum de 20% des crédits octroyés. Toutefois, cette capacité de dérogation doit être allouée en priorité à des dossiers d’acquisition de résidence principale. D’ailleurs, elle sera vraisemblablement réservée aux meilleurs clients de chaque banque. La prise en compte des critères HCSF dans la préparation d’une demande de crédit est donc un enjeu majeur pour les potentiels acquéreurs.
Une calculette du côté des emprunteurs pour vérifier si leur projet immobilier est finançable
Alors comment éviter les déceptions lorsque l’on a un projet immobilier ? Certes, dans un premier temps, il est important de s’assurer de la faisabilité de son financement. C’est pourquoi CAFPI lance une « calculette HCSF ». Cette dernière permet de savoir immédiatement si son opération est compatible avec les critères HCSF.
“ Les règles du HCSF s’imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022. Il nous appartient, en qualité de courtier, de donner des clés aux futurs emprunteurs. Car, ils doivent comprendre l’univers du financement immobilier et mieux préparer leur demande de crédit. ” – Olivier Lendrevie, Président de CAFPI.
Une calculette adaptée à tous les profils d’emprunteurs
La « calculette HCSF » de CAFPI s’adapte à tous les profils d’emprunteurs : primo-accédants, secundo-accédants ou investisseurs, etc. Mais également à la variété des projets d’acquisition. Qu’ils s’agissent d’une résidence principale ou secondaire, dans l’ancien ou le neuf ou encore d’un investissement locatif, etc.
La « calculette HCSF » de CAFPI
Ainsi, elle permet de considérer, d’une part, l’ensemble des charges : crédit conso, loyer, crédit immobilier sur la résidence principale. D’autre part, elle tient compte des revenus (salaire, pension, revenus locatifs…) selon les nouvelles normes.
Ensuite, une fois les données renseignées, cette calculette indique immédiatement si le projet respecte les critères du HCSF. En effet, elle estime le taux d’endettement ainsi que la mensualité d’emprunt. À noter : il est possible d’ajuster certains paramètres qui permettent de rester dans les critères attendus. C’est-à-dire, la hausse de l’apport personnel ou encore l’allongement de la durée d’emprunt, etc.
Mettre toutes les chances de son côté pour répondre aux critères du HCSF
Les critères du HCSF qui limitent la capacité d’endettement peuvent écarter certains ménages plus fragiles de l’accession à la propriété. Sur ce point, les emprunteurs ne sont pas toujours en position de force pour négocier. Aussi, cette calculatrice vise à aider les futurs emprunteurs afin de mieux appréhender leur situation financière.
Puisqu’il faut pouvoir répondre aux critères HCSF tout en essayant d’obtenir un crédit immobilier au taux le plus intéressant. La bonne nouvelle est que l’environnement semble favorable en 2022. En effet, l’évolution du taux d’usure pour le prochain trimestre 2022 permet de protéger les emprunteurs. Puisqu’il est stable pour les longues durées (2,41%) et en hausse pour les prêts à taux variable (2,33%).
Signalons, toutefois, que les baisses successives du taux d’usure, comme c’était le cas au dernier trimestre 2021, peuvent provoquer un effet non désiré. Car, elles peuvent écarter certains ménages de l’emprunt. Notamment, ceux qui ont un taux d’endettement élevé. Puisque le taux proposé par la banque pour financer leur acquisition se trouve au niveau de l’usure. Cette stabilité est donc une bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs.
Une période favorable pour l’accession à la propriété
Une autre bonne nouvelle pour les emprunteurs en 2022 sera celle de l’adoption sans doute définitive du texte Lemoine. En effet, ce texte autorise à changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Sans nul doute, cela permettra de réduire le coût total de l’emprunt et de choisir une assurance individualisée avec des garanties adaptées à son profil.
Malgré la présidentielle dans quelques mois, l’environnement économique et du crédit immobilier est plus que jamais favorable à l’achat. Toutefois, les primo-accédants qui restent les moteurs de la rentrée immobilière sont ceux qui seront les plus touchés, avec les investisseurs, par les contraintes HCSF.
“ Les taux restent historiquement bas et sont même en baisse pour les meilleurs profils et les longues durées. À première vue, ils le resteront toute l’année. ” – Olivier Lendrevie.
Comment choisir son assurance emprunteur ?
Pour disposer d’une offre de prêt de votre banque, vous devez auparavant avoir obtenu l’accord d’un assureur. Car la banque ne vous octroie pas un crédit sans garantie. En effet, cette assurance emprunteur prendra le relais en cas de difficultés financières. Concrètement, elle assurera le paiement de tout ou partie des échéances de remboursement restant dû.
Pour autant, cette assurance emprunteur ne couvre pas tous les aléas de la vie. Elle entre en jeu en cas de décès, de perte totale d’autonomie ou de perte d’emploi. Ainsi, la couverture dépendra de votre prêt et de votre statut professionnel. En fonction des garanties négociées avec l’assurance, la banque procédera à une simulation du montant de votre crédit immobilier.
Sachez que vous pouvez obtenir directement le contrat d’assurance auprès de la banque où vous faites la demande de votre crédit immobilier. Vous pourrez alors opter pour le contrat de votre banque ou celui de l’un de ses partenaires. Dans ce cas, il s’agit d’un “contrat d’assurance groupe”. Toutefois, vous être libre de choisir un autre assureur à condition de respecter en tout point les critères précisés dans la fiche personnalisée remise par votre banque.
Par ailleurs, vous devez savoir que depuis le 1er juin 2022, il est possible de changer d’assureur à tout moment après la signature du prêt. En effet, vous détenez le droit de résilier à tout moment votre contrat d’assurance emprunteur. Il suffit d’en faire la demande par lettre ou par acte d’huissier et d’adresser une demande de substitution d’assurance à votre banque.
Désormais, vous être libre de faire jouer la concurrence afin de sélectionner l’assurance emprunteur qui vous correspond et s’ajuste à vos besoins. D’ailleurs, il est recommandé d’anticiper les démarches d’assurance avant même la recherche du bien immobilier. Vous pourrez ainsi vous y consacrer en toute sérénité. Alors si vous voulez changer d’assurance emprunteur ou simplement trouver celle qui s’adapte à votre profil, essayez les solutions proposées par Cardif.
