Normes de sécurité : comment éviter les sinistres en copropriété ?

Afin de protéger le bâti d’un immeuble en copropriété, des normes de sécurité explosion et incendie sont imposées au syndic. La loi prévoit l’installation d’équipements spécifiques et un entretien annuel pour garantir leur bon fonctionnement. De plus, elle impose l’affichage des plans d’évacuation pour faciliter l’intervention des secouristes en cas d’incendie. Si des sinistres affectent ou proviennent des parties communes d’un immeuble, le syndic de copropriété en est responsable.

Quels sont les risques de sinistre ?

Les sinistres les plus fréquents en copropriété sont :

• les dégâts des eaux ;
• les fuites d’eau ;
• les incendies ;
• les catastrophes naturelles ;
• les catastrophes technologiques ;
• le bris de glace sur les parties communes ;
• le vol.

Toutefois, un bâti mal ou non entretenu provoque surtout des incendies, des effondrements ou des explosions si les normes de sécurité ne sont pas respectées. C’est la raison pour laquelle la loi a renforcé les obligations du syndic en matière de sécurité incendie.

Quelle que soit la partie touchée, le sinistre doit être déclaré à l’assurance immeuble choisie par les copropriétaires. Alors, quelles sont les obligations du syndic de copropriété pour éviter les sinistres ?

Quelles sont les normes de sécurité à respecter ?

Le respect des normes de sécurité prévues par la loi de 2013 garantit la bonne tenue du bâti des immeubles. Pour ce faire, certains équipements de sécurité doivent être installés à certains endroits spécifiques de l’immeuble.

1. L’encloisonnement de la cage d’escalier

Il s’agit de l’installation d’une porte palière à chaque étage de l’immeuble pour limiter la propagation de la fumée. De sorte que cette opération doit se faire dès la construction d’un bâtiment dont la hauteur dépasse 8 mètres.

2. Les portes coupe-feu

Des blocs-portes coupe-feu doivent être installés si le plancher de l’étage le plus haut est à moins de 50 mètres. Équipés de ferme-porte, ils s’ouvrent de l’intérieur vers l’extérieur, et ce, sans clé pour faciliter la sortie en cas d’incendie.

À noter : ces dispositifs sont à placer au niveau des espaces-déchets et des escaliers du sous-sol. Cette norme de sécurité concerne les immeubles dont la demande de permis de construire est antérieure au 5 mars 1987.

3. Les extincteurs

Des extincteurs doivent être installés dans les cages d’escalier si l’immeuble fait plus de 50 mètres. Cependant, si celui-ci contient en même temps des habitations et des locaux commerciaux, cette hauteur est réduite à 28 mètres.

D’autre part, des extincteurs sont aussi indispensables dans :

• les parkings : un extincteur pour 15 véhicules ;
• les chaufferies. Le nombre d’extincteurs dépend du combustible : 1 pour une chaudière à gaz, 2 pour un chauffage au fioul… ;
• le local des machines pour ascenseur : un extincteur suffit.

Par ailleurs, d’autres équipements sont également obligatoires pour respecter les normes de sécurité incendie. À titre d’exemple, l’installation de détecteurs de fumée dans les parties privatives est de mise.

4. Les systèmes de désenfumage

Les immeubles de plus de 2 étages sont les plus concernés par ce dispositif d’évacuation manuelle de la fumée.

5. Les blocs de secours

Il s’agit d’éclairages indiquant les sorties en cas de coupure d’électricité provoquée par un incendie. En cela, ils sont obligatoires pour les copropriétés de plus de 28 mètres construites après 1986.

6. Les colonnes sèches

Appelées aussi “conduits vides”, les colonnes sèches sont des canalisations verticales permettant aux pompiers d’alimenter tous les étages en eau en cas d’incendie. Elles sont obligatoires si le plancher du local le plus élevé est à 28 mètres de hauteur au moins. Pour autant, cette règle s’applique aux copropriétés qui n’abritent pas que des logements.

Outre l’installation de ces équipements de sécurité immeuble, l’affichage des règles d’évacuation en cas d’incendie est aussi obligatoire.

7. Les affichages obligatoires

Selon la norme de sécurité incendie NF X08-070 de 2013, les plans d’évacuation doivent être affichés. Il s’agit des règles d’intervention ainsi que des plans du rez-de-chaussée, et éventuellement du sous-sol. Ces affichages sont à mettre :

• dans le hall d’entrée de l’immeuble ;
• près des portes d’accès ;
• à proximité des ascenseurs et des escaliers.

Aussi, pour faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers en cas d’incendie, le syndic est tenu de définir une place de stationnement dédiée aux secouristes. Si l’immeuble dispose de places de parking près du bâti, le syndic doit y afficher les consignes de sécurité incendie.

Par ailleurs, le Code de la construction et de l’habitation impose également l’entretien annuel des équipements de sécurité incendie. Pour ce faire, le syndic répertorie les opérations de maintenance et les travaux de l’immeuble dans le carnet d’entretien. Cependant, les mesures préventives comme l’application des normes de sécurité ne peuvent pas empêcher totalement l’arrivée d’un quelconque sinistre.

Qui est responsable en cas de sinistre ou d’incendie ?

Les copropriétaires sont responsables civilement à l’égard des tiers en cas de sinistre provoqué par un élément de l’immeuble. Cela peut être une partie du bâtiment (marches d’escalier, canalisations…) ou encore des personnes y travaillant (gardiens, nettoyeurs…).

Pour obtenir une indemnisation, vous devez d’abord informer le syndic par téléphone ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic va ensuite déclarer le sinistre à l’assurance si les dégâts affectent ou proviennent des espaces communs de la copropriété. Cette déclaration est à réaliser dans un délai de :

• 2 jours en cas de vol ;
• 10 jours à compter de l’arrêté interministériel en cas de catastrophe naturelle ;
• 5 jours pour les autres sinistres.

Par ailleurs, la déclaration à l’assurance bâti immeuble doit contenir :

• le numéro de la police d’assurance ;
• la date du sinistre ;
• une description du sinistre ;
• des photos des dommages ;
• le montant estimatif des pertes et des réparations ;
• le constat amiable qui est obligatoire en cas de dégâts des eaux.

En cas de vol, une plainte doit également être déposée à la police dans un délai de 48 h.

Ce qu’il faut retenir sur les normes de sécurité en copropriété

Le syndic est tenu de sécuriser et d’entretenir les bâtis d’un immeuble via la mise en place des normes de sécurité. Les équipements doivent être accessibles et vérifiés de manière régulière. De plus, il est nécessaire d’optimiser la sécurité affaissement, notamment en cas de suspicion de problème structurel. Les dégâts causés peuvent être remboursés s’ils sont couverts par l’assurance copropriété souscrite et déclarés à temps.

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