L’Autorité de la concurrence souligne la nécessité de clarifier et d’assouplir la loi Hoguet de 1970, qui régit le métier des professionnels de l’entremise immobilière. Et, cela, en raison des évolutions du secteur. Selon l’Autorité, cette loi constitue un frein à l’offre de services innovants et à la baisse des taux de commission. Une réduction des commissions immobilières à la moyenne européenne permettrait d’économiser près de 3 milliards d’euros par an pour les ménages français. De plus, l’Autorité constate également que cette loi n’est plus adaptée aux pratiques actuelles. En conséquence, l’Autorité formule des recommandations au gouvernement pour une réforme de la loi Hoguet.
Sommaire :
- Analyse de l’entremise immobilière en France : le cadre et le champ de la saisine
- L’entremise immobilière sous examen : constats et évolutions possibles
- Recommandations de l’Autorité : une réforme de l’entremise immobilière
Analyse de l’entremise immobilière en France : le cadre et le champ de la saisine
L’entremise immobilière englobe les activités d’entremise et de gestion immobilière. En cela, elle constitue une sous-catégorie spécifique au sein de l’intermédiation immobilière.
Dans le cadre de sa saisine, l’Autorité de la concurrence se concentre exclusivement sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière dans le domaine de la vente de biens à usage d’habitation. Notons que les autres activités d’intermédiation, telles que la vente de fonds de commerce, la location ou la gestion immobilière, ne sont pas abordées dans le projet d’avis.
> Lire le texte intégral de l’avis 23-A-07 du 2 juin 2023 concernant le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière.
De plus, cet avis se focalise sur l’analyse du marché de l’entremise immobilière en France métropolitaine. De fait, il examine les particularités et le fonctionnement spécifique de ce marché dans le contexte national. L’objectif est d’évaluer les pratiques et les éventuelles distorsions de concurrence au sein de ce secteur précis de l’intermédiation immobilière.
L’entremise immobilière sous examen : constats et évolutions possibles
L’entremise immobilière joue un rôle essentiel en mettant en relation l’offre et la demande sur le marché des biens immobiliers. À cet effet, les professionnels de ce secteur fournissent un ensemble de prestations visant à concrétiser les transactions immobilières. Et, cela, compte tenu des enjeux financiers et des impacts majeurs sur la vie des ménages.
La loi Hoguet de 1970 : un cadre réglementaire et protecteur
Depuis 1970, la loi Hoguet réglemente strictement l’exercice de la profession d’entremise immobilière. Elle impose notamment une autorisation préalable et une interdiction de rémunération avant la conclusion effective de la vente. Cette réglementation vise donc à restaurer la confiance des ménages et les protéger lors de transactions cruciales.
Toutefois, après 53 ans, l’Autorité de la concurrence estime que la loi Hoguet pourrait être clarifiée et assouplie, à la lumière des évolutions récentes. À cet égard, les avancées numériques et les politiques d’open data ont réduit l’asymétrie d’information entre professionnels et clients. De plus, les protections renforcées des consommateurs et le rôle du notaire dans l’authentification des ventes garantissent un haut niveau de sécurité lors des transactions.
Entremise immobilière : de nouveaux acteurs et des taux de commission élevés
Malgré le dispositif spécifique de la loi Hoguet, de nouveaux acteurs ont fait leur entrée sur le marché. Pour autant, le nombre de litiges n’a pas augmenté significativement. Cependant, on constate que cette réglementation peut entraver l’innovation. Par ailleurs, la baisse des taux de commission, qui atteignent en moyenne 5,78% TTC en 2022 en France sont bien au-dessus de la moyenne européenne de 4% TTC.
“Coaching immobilier” et avantage concurrentiel
Certains opérateurs proposent des services d’aide à la vente directe, tels que le “coaching immobilier”. Or, ces nouveaux métiers présentent des similitudes avec l’entremise immobilière. En revanche, ils ne sont pas soumis au principe de rémunération au résultat imposé par la loi Hoguet. D’autant plus que les particuliers paient ces services avant la réalisation effective de la vente, ce qui leur confère un avantage concurrentiel.
Dans ce contexte, l’Autorité de la concurrence émet des constats. Ainsi, elle envisage des évolutions pour mieux répondre aux enjeux actuels du marché de l’entremise immobilière.
Recommandations de l’Autorité : une réforme de l’entremise immobilière
Enjeux de la réforme et impact financier pour les ménages
À la lumière de ses constatations, l’Autorité de la concurrence formule des recommandations au gouvernement. Elle envisage alors une réforme de l’entremise immobilière.
L’objectif est double : renforcer la protection économique des consommateurs et assouplir les conditions d’exercice de cette activité. Ces recommandations visent à améliorer la qualité des prestations tout en réduisant les coûts. De même, elles tiennent compte de l’augmentation des taux d’intérêt et des enjeux de rénovation énergétique.
Selon l’Autorité, si les taux de commission des professionnels de l’entremise immobilière en France étaient ramenés à la moyenne de l’Union européenne, cela permettrait aux ménages de réaliser un gain annuel d’environ 3 milliards d’euros.
Renforcement de la protection économique des consommateurs
L’Autorité propose six recommandations générales visant à accroître la protection économique des consommateurs :
- Obligation de dresser une liste exhaustive des prestations dans le mandat. Ce qui permet au client de disposer d’une information complète pour négocier les honoraires.
- Uniformisation des règles relatives à l’affichage des annonces. Quels que soient les paiements des honoraires par l’acheteur ou le vendeur. Dans le but de rendre l’information plus lisible et de limiter les effets de report des honoraires.
- Soumission des plateformes de diffusion en ligne d’annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017.
- Élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour en faciliter la compréhension et la lisibilité.
- Mise à disposition gratuite du public des données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers. Cela vaut aussi pour les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière.
- Suppression de l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.
Options d’assouplissement de la loi Hoguet
L’Autorité présente deux options d’assouplissement de la loi Hoguet, qui encadre l’entremise immobilière.
Option 1 : Assouplissement des conditions d’exercice
- – Exclusion de l’activité de vente de biens immobiliers du champ d’application de la loi Hoguet.
- – Obligation de justification d’une garantie financière en cas de maniement de fonds, inscrite dans le Code de la consommation.
Option 2 : Clarification du périmètre de la loi Hoguet et simplification des conditions d’accès à la profession
- Définition précise des prestations relevant de l’entremise immobilière et clarification de celles qui n’en relèvent pas. Sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.
- Simplification des conditions d’accès à la profession. Notamment en supprimant l’exigence de trois années d’études supérieures. Puis, en harmonisant la durée de l’expérience professionnelle à 4 ans, indépendamment du statut du professionnel.
En outre, l’Autorité recommande que les professions libérales autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière, mais non soumises à la loi Hoguet, soient également tenues de respecter le principe de rémunération au résultat.
Pour la première fois, l’Autorité de la concurrence traduit juridiquement ces recommandations en propositions de modifications législatives et règlementaires. Ainsi, elles sont détaillées en annexe de l’avis.
> Consultez notre article sur : “Marché immobilier : réactions suite à l’avis de l’Autorité de la concurrence”
