Depuis 50 ans, le nombre d’articles contenus dans la loi de 1965 modifiée sur la copropriété a plus que doublé et pourtant, les assemblées générales restent une source d’incompréhension, d’interprétation et de conflits entre les principaux acteurs.
S’agissant d’un logement, d’un investissement, d’un lieu de travail et de commerce, le législateur a voulu clarifier, cadrer, dans les moindres détails techniques, tous les rouages subtils et les dynamiques existants au sein d’une copropriété, depuis l’acquisition jusqu’à la tenue de l’assemblée générale, puis la gestion, la comptabilité, les travaux d’entretien, notamment ceux concernant les économies d’énergie.
Et pourtant, les assemblées générales restent une source d’incompréhension, d’interprétation et de conflits entre les principaux acteurs : le syndic et les copropriétaires, ou les copropriétaires entre eux.
Depuis 50 ans, le nombre d’articles contenus dans la loi de 1965 modifiée a plus que doublé, passant de 48 à 108 dispositions. De même, son décret d’application contenait 66 articles en 1967, et 120 aujourd’hui.
Nombre d’articles | En 1965 (loi) et 1967 (décret) | En 2000 (loi) et 2004 (décret) |
En 2015 (loi) |
Loi du 10/7/1965 modifiée | 48 | 68 | 108 (y compris loi Alur) |
Décret du 17/3/1967 modifié | 66 | 101 | 120 (sans la loi Alur) |
Nombre d’immeubles concernés | 15.000 | 600.000 |
Historique des modifications de la loi de 1965
Loi du 10 juillet 1965 | Loi du 25 mars 2009 |
Loi du 2 janvier 1979 | Loi du 22 mars 2012 |
Loi du 31 décembre 1985 | Ordonnance du 20 juin 2013 |
Loi du 21 juillet 1994 | Loi du 24 mars 2014 |
Loi du 13 décembre 2000 | Ordonnance du 26 septembre 2014 |
Loi du 30 juillet 2003 | Ordonnance du 6 novembre 2014 |
Loi du 13 juillet 2006 | Projet de loi Croissance et Activité (Macron) |
Le contrat de syndic
Le contrat de syndic, qui est un mandat conclu entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires, et voté en assemblée générale, a fait l’objet de 7 ajustements en 7 ans :
- Avis du Conseil de la consommation (2007) qui fixe la liste des prestations forfaitaires
- Arrêté « Novelli » (2010), rendant obligatoire cette liste
- Décret (2011), en contradiction sur certains points avec l’arrêté
- Recommandation de la Commission des clauses abusives (2012)
- Arrêts de la Cour d’appel de Grenoble (2012)
- Arrêts de la Cour de cassation (2013)
- Loi ALUR (2014) qui accroit les obligations et prévoit un décret d’application
- Contrat-type (1/7/2015)
- Plafonnement des honoraires de l’état-date? fourni en cas de vente de lots (à venir)
Les assemblées générales
Les assemblées générales ont vu leur ordre du jour complété de résolutions obligatoires. Celles-ci, en constante augmentation, restreignent le libre choix des copropriétaires :
Liste des résolutions devant figurer aux ordres du jour des assemblées générales | Textes | Année de modification |
Election du président de séance | D 67 art. 15 | 2010 |
Election des scrutateurs | D 67 art. 15 | 2010 |
Election du secrétaire de séance | D 67 art. 15 | 2010 |
Approbation des comptes | D 67 art 11 | 1986 et 2010 |
Quitus au syndic | Code civil art. 1993 | |
Election syndic / ratification du syndic provisoire | L 65 Art 17 et 21 | Loi ALUR 2014 (mise en concurrence) |
Dispense de compte séparé | L 65 Art. 18 | 1985 et 2000 et 2014 |
Budget prévisionnel annuel | L 65 – art. 14-1 | 13 déc 2000 (SRU) |
Constitution de provisions spéciales pour travaux | L 65 Art. 18 | 21 juillet 1994 |
Placement des provisions | ||
Montant du fonds de travaux | L 65 Art. 14-2 futur | Loi ALUR 2014 |
Seuil des marchés (consultation du conseil syndical) | L 65Art.21 | Loi du 31 décembre 1985 |
Seuil des marchés (concurrence obligatoire) | L 65 Art. 21 | Loi du 13 décembre 2000 |
Souscription d’une assurance RC | L 65 Art. 9-1 et 18 | Loi ALUR 2014 |
Réalisation du diagnostic technique global | CCH Art L 731-1 + L 65 Art.24 | Loi ALUR 2014 |
Elaboration d’un plan pluriannuel de travaux | CCH Art L 731-2 | Loi ALUR 2014 |
Externalisation des archives | L 65 Art. 18 | Loi ALUR 2014 |
Site extranet | L 65 Art. 18 | Loi ALUR 2014 |
Modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires | L 65 Art. 24 | Loi ALUR 2014 |
Honoraires du syndic sur les travaux | L 65 Art.18-1 A | Loi 25 mars 2009 |
Vote d’un emprunt collectif si nécessaire | L 65 Art. 26-4 | Loi du 22 mars 2012 |
Proposition commerciale (tv numérique) | L 65 Art. 24-1 | Loi du 5 mars 2007 |
Proposition commerciale de fibre optique | L 65 Art. 24-2 | Loi du 4 août 2008 |
Travaux pour réception par l’antenne collective de la TNT | L 65 Art. 24-3 | Loi du 5 mars 2009 |
Plan de travaux d’économie d’énergie ou CPE | Loi 1965 – art. 24-4 | Loi du 12 juillet 2010 |
Travaux de stationnement des vélos / recharge des véhicules électriques | L 65 Art. 24-5 | Loi du 12 juillet 2010 |
Information sur l’exercice du droit de délaissement | L 65 Art. 24-6 | Loi du 12 juillet 2010 |
Modalités de réalisation de l’audit énergétique ou du DPE | Art. L 134-4-1 / L 134-1 du code de la construction et de l’habitation | DPE crée en 2004 ; modifié en 2005, 2006 et 2010?Audit créé par la loi du 12 juillet 2010 |
Le contexte règlementaire actuel : loi ALUR
- Ouverture d’un compte bancaire par copropriété
- Renforcement des informations à transmettre à l’acquéreur en cas de vente d’un lot
- Obligation de pouvoir consulter les documents de la copropriété sur un extranet
- Mise en concurrence des syndics (reformée par la loi Croissance et Activité – Macron / en cours)
- Un contrat-type de syndic, distinguant une rémunération forfaitaire et des prestations particulières (certaines plafonnées)
- 1/7/2015 : Délivrance des cartes professionnelles transférée aux CCI.
- 2015 : Code de déontologie de la profession, mise en place d’un comité de discipline
- 2015 : Obligation de formation continue
- 2015 : Modification des informations à transmettre en cas de vente (ordonnance)
- 2015/2016 : Plafonnement des honoraires (état daté / vente de lots)
- 2016-2018 : Immatriculation des copropriétés
- 2017 : Plan pluriannuel de travaux, et ouverture d’un fonds travaux (au moins 5% du budget annuel)
- 2016-2018 : Fiche synthétique de l’immeuble, diagnostic technique global, plan de travaux
