Face à l’urgence climatique, les copropriétés françaises se trouvent dans une impasse financière. Elles doivent rénover leurs bâtiments pour respecter la loi Climat et Résilience, mais ne reçoivent les aides publiques qu’après les travaux. Résultat ? Un cercle vicieux paralyse la transition énergétique du parc immobilier français. Pourtant, cette équation impossible trouve enfin ses solutions. Lors d’un webinaire organisé par l’Agence Parisienne du Climat en mai 2025, François Millet de Domofinance et Claire Dagnogo de Procivis présentent des dispositifs qui transforment le financement de travaux de rénovation énergétique. Emprunts collectifs à taux zéro, préfinancement des subventions, garanties sans solidarité : ces outils changent la donne. Découvrez comment votre copropriété peut désormais engager sa rénovation énergétique sans attendre les versements d’aides, tout en sécurisant chaque copropriétaire.
Sommaire :
- Les emprunts collectifs : une solution de financement de travaux de rénovation énergétique accessible
- Le préfinancement des aides : la solution Procivis
- Les avantages concrets de ces solutions de financement
- Perspectives d’évolution du financement de travaux de rénovation énergétique
- Source
- FAQ – Financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Les emprunts collectifs : une solution de financement de travaux de rénovation énergétique accessible
Les emprunts collectifs marquent une avancée importante dans le financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Domofinance, acteur spécialisé fondé en 2003 par BNP Paribas et EDF, propose deux solutions d’emprunt collectif conçues pour répondre aux besoins des syndicats de copropriétaires. Forte de plus de 20 ans d’expertise, l’entreprise s’appuie sur un réseau commercial actif en Île-de-France et sur un centre opérationnel basé à Dieppe. Cet ancrage permet un accompagnement personnalisé à chaque étape du projet, de l’étude à la mise en œuvre du financement.
L’éco-PTZ collectif : le financement de travaux de rénovation énergétique à taux zéro
L’éco-PTZ collectif est aujourd’hui la pierre angulaire du financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Ce prêt réglementé par l’État affiche un taux nominal de 0 % et cible uniquement les travaux visant à améliorer la performance énergétique.
Il couvre notamment :
- l’isolation thermique des murs par l’extérieur,
- le remplacement des fenêtres,
- l’isolation des planchers bas,
- ainsi que l’installation ou le renouvellement des systèmes de chauffage et des équipements utilisant des énergies renouvelables.
C’est donc un levier essentiel pour accélérer la transition énergétique du parc immobilier collectif. D’autant plus que l’accès à l’éco-PTZ collectif reste simple et accessible. Puisque le seul critère d’éligibilité pour les copropriétaires est d’être à jour de ses charges au moment de l’assemblée générale.
Notons toutefois que pour les prêts supérieurs à 25 000 €, quelques justificatifs complémentaires sont demandés. Par ailleurs, le montant total des travaux financés par le syndicat doit atteindre au moins 100 000 € pour activer le dispositif. Un cadre clair, pensé pour faciliter l’engagement collectif dans la rénovation énergétique.
Exemple concret : l’impact financier sur vos charges mensuelles
Pour un emprunt de 10 000 € sur 10 ans, la mensualité équivalente revient à moins de 86 € par mois (soit 257,50 € par trimestre). Les seuls frais sont ceux de la caution, fixés à 300 €, ce qui porte le coût total à 10 300 €.
Concrètement, un copropriétaire qui finance l’isolation de ses fenêtres n’aura aucun intérêt à payer, contrairement à un prêt bancaire classique. Grâce au taux zéro, il ne rembourse que le capital et la garantie. En outre, cette charge mensuelle qui est souvent compensée par les économies d’énergie réalisées, rend l’investissement accessible et rentable. De plus, ce type de financement s’adapte progressivement à l’ampleur des travaux engagés en copropriété.
Comme le souligne François Millet, “l’emprunt collectif présente l’avantage d’être sécurisé par une garantie caution. Contrairement au mécanisme de solidarité habituellement en vigueur en copropriété, chaque copropriétaire reste ici indépendant. Ainsi, en cas de défaillance de l’un d’eux, c’est la garantie qui prend le relais, assurant ainsi la continuité des remboursements pour la copropriété.”
Le Domo Solo pour compléter le financement de travaux de rénovation énergétique
En complément de l’éco-PTZ collectif, Domofinance propose le prêt Domo Solo pour financer les travaux non couverts par le dispositif réglementé. Ce prêt collectif permet d’intégrer des rénovations essentielles comme les halls d’entrée, ascenseurs, portes palières ou garde-corps, souvent indispensables dans une approche globale. Précisons que le Domo Solo est limité à une durée maximale de 15 ans.
François Millet souligne l’objectif de cohérence dans le financement : “L’idée, c’est de couvrir 100 % de l’enveloppe de travaux avec un seul schéma, une même durée, une organisation unifiée et des dates de prélèvement alignées.”
Cette approche permet de boucler le budget sans complexifier la gestion. En pratique, il observe que pour les projets de rénovation énergétique, environ deux tiers des travaux sont financés via l’éco-PTZ collectif, et le tiers restant grâce au Domo Solo. Une solution complète pour structurer le financement en copropriété.
Le préfinancement des aides : la solution Procivis
Procivis innove par son système de préfinancement des aides publiques. Cette coopérative regroupe 42 entités réparties sur l’ensemble du territoire français. Elle réinvestit les résultats de ses filiales immobilières pour financer des missions d’intérêt général, notamment le préfinancement de subventions.
La convention 2023-2030 signée avec l’État encadre cinq grandes priorités :
- l’accession sociale à la propriété avec 4 000 logements neufs,
- la revitalisation des copropriétés fragiles,
- la lutte contre la précarité énergétique,
- l’aménagement des territoires,
- et l’accès au logement adapté.
Une approche solidaire, ancrée dans l’action locale.
Un modèle économique solidaire pour le financement de travaux de rénovation énergétique
Le réseau Procivis repose donc sur un modèle économique unique. Puisque les bénéfices issus de ses activités — promotion immobilière, logement social et services immobiliers — servent à financer ses missions RSE, dont le préfinancement des aides. Grâce à cette approche, Procivis propose des prêts à taux zéro, sans frais, entièrement sur fonds propres. Conformément à la réglementation, ces prêts ne relèvent pas du secteur bancaire, l’organisme n’ayant pas le statut d’établissement de crédit.
Les chargés de missions sociales analysent chaque dossier avec une rigueur quasi-bancaire. Ainsi, ils étudient en détail le plan de financement des travaux, qui peut atteindre plusieurs millions d’euros sur plusieurs années. À partir de cette évaluation, ils émettent des offres de prêts, appelées « avances », et assurent le bon déroulement des procédures administratives et financières. Leur expertise garantit la solidité et la fluidité des projets accompagnés.
Des conditions d’éligibilité ciblées pour optimiser le financement
Notons toutefois que Procivis concentre son action sur les copropriétés les plus fragiles. Celles sous dispositifs publics (OPAH-CD, OPAH-RU, PDS) ainsi que les copropriétés fragiles éligibles à MaPrimeRénov’Copro.
Le préfinancement ne se limite pas aux seuls travaux de rénovation énergétique. Il s’étend aussi aux interventions prioritaires dans les copropriétés en difficulté : mise en sécurité, travaux d’urgence ou sortie d’insalubrité. Cette couverture élargie permet alors d’agir rapidement et efficacement. À cet effet, elle mobilise des fonds dès les premières étapes du redressement.
Chaque subvention préfinancée fait l’objet d’une cession de créance, signée entre le syndicat des copropriétaires et la Sacicap membre du réseau Procivis. Cette démarche s’inscrit dans le cadre juridique prévu par les articles 1321 et suivants du Code civil. Le financeur ne peut pas s’opposer à cette cession. Ce qui garantit la sécurité juridique du dispositif et renforce la fiabilité du montage financier.
Les avantages concrets de ces solutions de financement
Sécurité et simplicité pour les copropriétaires
Les dispositifs de financement des travaux de rénovation énergétique offrent plusieurs avantages clés. L’adhésion reste facultative. Même si l’emprunt collectif est voté en assemblée générale, chaque copropriétaire reste libre d’y souscrire ou non. Autre atout majeur, aucune limite d’âge n’est imposée. Cela permet à des personnes de 70 ou 80 ans de s’engager sur 15 à 20 ans, démocratisant ainsi l’accès au financement, quel que soit l’âge.
Autre avantage déterminant : la garantie caution supprime toute solidarité entre copropriétaires en cas d’impayé. Contrairement au mécanisme habituel des charges de copropriété, si un propriétaire cesse de rembourser, les autres ne sont pas sollicités. L’organisme de caution prend le relais. Indépendante de Domofinance et du groupe BNP, cette garantie constitue un atout majeur par rapport aux solutions de financement classiques. Elle sécurise le montage sans faire peser de risque collectif.
Une gestion simplifiée du financement de travaux de rénovation énergétique
Le remboursement s’effectue trimestriellement via les appels de charges, sans démarche particulière pour les copropriétaires.
Concernant les délais, François Millet apporte une nuance : “En prenant comme point de départ le vote en assemblée générale, il faut compter en moyenne entre 6 et 9 mois pour la mise en place effective. Mais, cela reste une estimation, car chaque projet est unique. Certaines opérations sont plus complexes. Et, elles peuvent impliquer des centaines de lots et des travaux de plusieurs millions d’euros. Ce qui va alors nécessiter un accompagnement spécifique et potentiellement allonger les délais.”
Du côté de Procivis, une fois l’accord donné, les fonds sont immédiatement mobilisables. La coopérative règle directement les artisans, en amont, sur simple présentation des factures. Elle perçoit ensuite les subventions une fois les travaux achevés. Ce fonctionnement, comme le précise Claire Dagnogo, permet d’éviter les tensions de trésorerie et de sécuriser les paiements aux entreprises.
Perspectives d’évolution du financement de travaux de rénovation énergétique
Le projet de banque de la rénovation
Et si l’avenir du financement des travaux de rénovation énergétique passait par la création d’une véritable « banque de la rénovation » ? C’est l’idée portée par une mission parlementaire pilotée par les sénatrices Amel Gacquerre et Yannick Botrel, également président du réseau Procivis. Inspiré du modèle allemand, ce projet ambitionne de massifier les financements tout en les rendant plus simples et accessibles pour les ménages.
Guillaume Macher, directeur général de Procivis, indique que les conclusions de la mission seront remises aux ministres de l’Économie et du Logement le 24 juin 2025. Ce travail parlementaire a mis en lumière l’urgence d’un financement à grande échelle pour tenir le cap de la rénovation jusqu’en 2030. L’enjeu dépasse la seule performance énergétique. Puisqu’il s’agit aussi d’améliorer le confort de l’habitat, de l’adapter au vieillissement de la population et aux effets du changement climatique.
Au cœur des recommandations attendues : la question cruciale du cautionnement. Aujourd’hui, il demeure le principal obstacle à l’implication des banques traditionnelles dans le financement des travaux en copropriété. Un verrou qu’il faudra faire sauter pour accélérer la transition.
L’urgence de massifier le financement de travaux de rénovation énergétique
Avec plus de 600 000 copropriétés immatriculées en France et les obligations croissantes de la loi Climat et Résilience, les besoins dépassent largement les capacités actuelles. Or, seuls deux acteurs majeurs proposent aujourd’hui des emprunts collectifs : Domofinance et la Caisse d’Épargne Île-de-France.
“Il est évident que les deux principaux acteurs actuels ne peuvent, à eux seuls, répondre à l’ensemble des besoins des copropriétés en matière de rénovation énergétique”, reconnaît François Millet. Il insiste sur l’urgence d’innover : “Procivis, la Caisse d’Épargne et d’autres travaillent déjà à proposer les meilleures solutions. Mais, pour réellement accélérer le mouvement, il faut des dispositifs nouveaux, plus agiles, capables de fluidifier le financement et de massifier les projets.”
Un an après sa publication en mai 2024, le dispositif d’adhésion inversée peine encore à démontrer toute son efficacité sur le terrain. Cette innovation réglementaire, pourtant présentée comme un levier de simplification, bouscule la logique habituelle. Ainsi, ce n’est plus à chaque copropriétaire de déclarer s’il souhaite participer à l’emprunt collectif, mais à ceux qui refusent de le faire savoir. Un renversement théorique prometteur, mais qui reste difficile à mettre en œuvre dans la pratique.
Cette situation met en lumière le fossé persistant entre les ambitions portées par les textes réglementaires et la réalité du terrain. Les freins restent nombreux : lourdeurs administratives, manque d’information des syndics et des copropriétaires, réticences des organismes de caution. Ces constats renforcent l’urgence de repenser les outils de financement pour les rendre réellement accessibles.
Désormais, l’enjeu dépasse la simple innovation technique. Il faut bâtir un écosystème complet. D’abord, simplifier les démarches administratives. Ensuite, former massivement les professionnels aux nouveaux dispositifs. Enfin, sécuriser davantage les financements pour rassurer tous les acteurs. Autant de leviers indispensables pour accélérer la rénovation énergétique et transformer durablement le parc immobilier français.
Source
Cet article s’appuie sur les interventions et documents officiels présentés lors du webinaire “Solution Pro” organisé par l’Agence Parisienne du Climat en mai 2025. Une table ronde animée par Lara Le Boles et dédiée aux solutions de financement pour la rénovation énergétique en copropriété.
FAQ – Financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété
1. L’emprunt collectif est-il obligatoire pour tous les copropriétaires ?
Non, l’adhésion à l’emprunt collectif est strictement facultative. Voter le dispositif en assemblée générale permet simplement de donner accès à cette solution à ceux qui en ont besoin. Chaque copropriétaire reste libre d’adhérer ou non, selon sa situation financière personnelle.
2. Que se passe-t-il si un copropriétaire ne peut plus payer ses échéances ?
Contrairement aux charges classiques de copropriété, il n’y a aucune solidarité entre copropriétaires pour les emprunts collectifs. Grâce à la garantie caution obligatoire, les autres propriétaires ne sont jamais affectés par les défaillances de paiement. L’organisme de caution prend en charge la gestion de ces situations.
3. Quels travaux peut-on financer avec l’éco-PTZ collectif ?
L’éco-PTZ collectif finance exclusivement les travaux d’économie d’énergie : isolation thermique des murs extérieurs, remplacement des fenêtres, isolation des planchers bas, installation ou remplacement de systèmes de chauffage et équipements utilisant des énergies renouvelables. Pour les autres travaux (hall, ascenseur, portes palières), le Domo Solo peut compléter le financement.
4. Comment fonctionne le préfinancement Procivis ?
Procivis avance les montants des subventions publiques (ANAH, collectivités) sur ses fonds propres, permettant aux copropriétés de démarrer les travaux sans attendre. La coopérative paie directement les artisans sur factures, puis récupère les subventions une fois les travaux achevés et les demandes de solde effectuées par les organismes publics.
5. Combien de temps faut-il pour obtenir ces financements ?
Pour Domofinance, comptez entre 6 et 9 mois après le vote en assemblée générale, selon la complexité du projet et le nombre de copropriétaires adhérents. Chez Procivis, une fois l’accord donné, l’argent est disponible rapidement, car il provient de leurs fonds propres. L’important est d’anticiper ces délais lors de la planification des travaux.
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