Constitution d’un syndicat secondaire et notion de pluralité de bâtiments

La Cour de cassation précise la notion de « pluralité de bâtiments », dans le cadre de la constitution d’un syndicat secondaire de copropriétaires.

Aux termes de l’article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

La constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments. Ces derniers sont compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière, sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.

En l’espèce, les requérants étaient propriétaires de lots dans un groupe d’immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, était composé de sept bâtiments et d’un garage en sous-sol, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments.

Ces copropriétaires avaient assigné le syndicat principal et le syndicat secondaire en annulation d’une résolution de l’assemblée générale décidant de la création d’un syndicat secondaire propre à certains des bâtiments.

Les requérants faisaient grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes et soutenaient que le fait que les différents bâtiments étaient reliés par le garage leur retirait le caractère de bâtiments séparés et distincts exigé par l’article 27 de la loi précitée. L’argument est écarté par la Cour suprême :

Même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome.

Aussi, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 10 juillet 2017), que la SCI l’Abeille Noire (la SCI), Mmes X… et Z… sont propriétaires de lots dans un groupe d’immeubles qui, soumis au statut de la copropriété, est composé de sept bâtiments (n° 1 à 7) et d’un garage en sous-sol, dénommé bâtiment garage, accessible par deux rampes véhicules et desservi par un passage piéton pour chacun des bâtiments n° 4, 5 et 6 ; que ces copropriétaires ont assigné le syndicat principal des copropriétaires les Collines de la Reynerie et le syndicat secondaire des copropriétaires les Collines de la Reynerie en annulation de la résolution de l’assemblée générale du 21 février 2013 décidant de la création d’un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7 ; que la société Fit Gestion, syndic des deux syndicats, est intervenue à l’instance ;

Attendu que la SCI et Mmes X… et Z… font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que la constitution d’un syndicat secondaire est subordonnée à la condition de l’existence de bâtiments séparés et distincts ; qu’en statuant comme elle l’a fait après avoir elle-même constaté que des sas relient le garage aux bâtiments 4, 5 et 6 et que le bâtiment 4 est accessible par les occupants des bâtiments 5 et 6 par ce garage collectif, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient nécessairement de ses constatations, a violé l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la constitution d’un syndicat secondaire ;

[…]