Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) présente sa 16ème recommandation concernant les nouvelles attributions du conseil syndical. En effet, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 apporte des modifications substantielles au rôle du conseil syndical. En effet, en plus de la délégation spéciale de l’article 25 a), la loi du 10 juillet 1965 ajoute désormais une délégation générale. Et, cela, conformément à l’article 21-1 de ladite loi. Quelles sont concrètement les implications de ces changements ?
Sommaire :
- La délégation spéciale de pouvoir de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965
- La délégation générale de pouvoirs selon l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965
- La détermination du montant maximum de la délégation
- Nouvelles prérogatives du conseil syndical : durée, décisions, publicité et responsabilités
La délégation spéciale de pouvoir de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965
Le conseil syndical (CS) est un organe de fonctionnement de la copropriété. Sa mission principale est d’assister et de contrôler la gestion du syndic.
> Consultez notre article sur : “Conseil syndical : propositions du GRECCO relatives à son organisation”
L’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 établit que les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cela concerne la prise d’un acte ou une décision mentionné à l’article 24.
Cette délégation de pouvoir est donc spéciale. En ce sens, elle concerne une décision précise. Conformément à l’article 21 du décret du 17 mars 1967, cette délégation de pouvoir doit expressément mentionner la décision déléguée. Par exemple, elle peut concerner le choix du modèle de boîtes aux lettres confié au conseil syndical. Mais, elle peut porter aussi sur le choix de l’entreprise chargée des travaux de ravalement parmi trois devis préalablement sélectionnés.
Dans tous les cas, les décisions impliquant des dépenses ne doivent pas dépasser un montant maximum. L’assemblée générale doit alors se prononcer sur les modalités de l’appel de fonds nécessaire.
> Consultez notre article sur : “Conseil syndical : nouvelles missions et délégations de pouvoir”
La délégation générale de pouvoirs selon l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit la notion de délégation générale de pouvoirs au sein du conseil syndical. C’est une disposition votée en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Elle permet ainsi au conseil syndical de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
Quelles sont les nouvelles prérogatives ?
Les conditions de la délégation générale de pouvoirs au conseil syndical
Deux conditions doivent être réunies pour que cette délégation puisse être mise en place :
- le conseil syndical doit être composé d’au moins trois membres,
- la décision de déléguer doit être prise selon les majorités prévues par les articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L’objet de la délégation générale de pouvoirs au conseil syndical
La délégation générale de pouvoirs peut concerner toutes les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires. Cependant, certaines décisions sont exclues de cette délégation, telles que :
- l’approbation des comptes,
- la détermination du budget prévisionnel,
- les adaptations du règlement de copropriété liées aux modifications législatives et règlementaires.
Le champ d’action de cette délégation est vaste. Par exemple, le conseil syndical pourra prendre toutes les décisions mentionnées à l’article 24. À l’exception toutefois de celles exclues par l’article 21-1.
Ainsi, il peut se charger de décisions concernant :
- les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble,
- la réalisation de diagnostics techniques,
- l’autorisation d’accès aux parties communes,
- la sélection des contrats d’entretien et d’assurance,
- l’habilitation du syndic à agir en justice, et bien d’autres.
Notons que cette délégation n’écarte pas la possibilité pour l’assemblée générale de prendre une décision relevant du champ de la délégation. De plus, le syndic conserve ses attributions définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en tant que mandataire du syndicat. Pour autant, accorder une délégation générale de pouvoirs au conseil syndical, lui confère donc un pouvoir étendu. Bien qu’il soit soumis à un montant maximum fixé pour la délégation.
La détermination du montant maximum de la délégation
L’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que l’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.
Les dépenses incluses dans le budget prévisionnel
Lorsque la délégation générale de pouvoirs porte sur des dépenses prévues dans le budget prévisionnel, le conseil syndical se verra allouer un montant spécifique.
Précisons que ce montant sera appelé en même temps que les provisions pour budget. Toutefois, aucune disposition ne limite ce montant. Ce qui offre ainsi une certaine flexibilité au conseil syndical dans l’exercice de ses prérogatives.
Les dépenses relatives aux travaux non inclus dans le budget prévisionnel
Pour les dépenses liées aux travaux non prévus dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale doit fixer un montant maximum spécifique pour chaque dépense. Rappelons que ces dépenses incluent les travaux suivants :
- conservation ou entretien de l’immeuble,
- travaux sur les éléments d’équipement communs,
- travaux d’amélioration,
- les études techniques,
- et plus généralement, les travaux qui ne sont pas liés à la maintenance et à l’administration des parties communes ou au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Conformément à l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967, les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au deuxième alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Points de vigilance
Cela signifie que l’assemblée générale est en charge de définir les modalités des appels de fonds. Mais, elle peut déléguer ce pouvoir au CS. Dans ce cas, le conseil syndical peut fixer les dates ou période d’exigibilité des appels ou encore le nombre des appels de fonds.
Cependant, cette délégation peut poser des difficultés pratiques. Notamment du fait de l’absence de publicité de la décision. Ce qui peut alors entraîner des problèmes en cas de mutation d’un lot. Puisqu’une partie des sommes exigibles à l’égard du vendeur pourrait être omise dans l’état daté.
Par ailleurs, notons que la délégation générale de pouvoirs au conseil syndical rend difficile l’application des dispositions de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’emprunt collectif.
Nouvelles prérogatives du conseil syndical : durée, décisions, publicité et responsabilités
La durée de la délégation générale de pouvoirs au conseil syndical
Selon l’article 21-3 de la loi du 10 juillet 1965, la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical a une durée maximale de deux ans. Cependant, on peut la renouveler par une décision expresse de l’assemblée générale.
Il est donc recommandé de prendre les mesures suivantes pour une gestion efficace de la délégation générale de pouvoirs au conseil syndical :
Adapter la durée de la délégation. Il est conseillé de prévoir une durée de délégation qui correspond à la durée du mandat des membres du CS, dans la limite de deux ans.
Préciser les dates de début et de fin. Afin d’établir une gestion claire et transparente, il est important de spécifier les dates de début et de fin de la délégation dans la résolution adoptée par l’assemblée générale.
Fixer un montant annuel. Pour les dépenses incluses dans le budget prévisionnel, il est recommandé de déterminer le montant des sommes allouées chaque année. Cela permettra de contrôler et de planifier les dépenses de manière adéquate.
Les modalités de prise de décision du conseil syndical délégataire
Les décisions prises sont votées à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a une voix prépondérante. En cela, ces modalités de prise de décision garantissent une gestion démocratique des affaires courantes de la copropriété.
La forme et la publicité des décisions du conseil syndical délégataire
Par ailleurs, ces décisions doivent être consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres. Ce procès-verbal doit mentionner le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.
Ensuite, il est transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales. Toutefois, aucune disposition ne prévoit la notification de ce procès-verbal aux copropriétaires ni sa communication pour information. Afin d’informer les copropriétaires, il peut être utile de mettre à leur disposition les PV des décisions du conseil syndical, notamment dans un espace sécurisé en ligne.
La restitution de l’activité du conseil syndical délégataire
Le conseil syndical agit dans l’intérêt de l’assemblée générale qui lui a délégué ses pouvoirs. C’est pourquoi, il lui incombe de rendre compte chaque année de l’exercice de sa délégation de pouvoirs lors de l’AG votant l’approbation des comptes.
De plus, le CS établit un rapport en vue de l’information des copropriétaires. Ce dernier doit être notifié en même temps que l’ordre du jour. Cela, afin d’informer les copropriétaires de l’activité du conseil syndical.
La contestation des décisions du conseil syndical délégataire
Il n’existe pas d’action spécifique pour contester les décisions du conseil syndical. Toutefois, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire de contester la décision de l’assemblée générale à la délégation. C’est le cas, lorsque les conditions de la délégation générale ne sont pas remplies.
Par exemple, en cas de dépassement des pouvoirs du CS ou d’engagement de dépenses non prévues par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. De même, la contestation peut porter sur la résolution d’approbation des comptes courants ou des comptes de travaux. De plus, on pourra engager la responsabilité civile des membres du conseil syndical.
La responsabilité civile des membres du conseil syndical délégataire
En effet, les membres du conseil syndical engagent leur responsabilité civile lorsqu’ils exercent la délégation de pouvoirs. Ce qui peut entraîner des réclamations en dommages et intérêts ainsi que des obligations de remise en état sous-astreinte.
Ainsi, chaque membre du conseil syndical est individuellement responsable. Précisons que le procès-verbal comporte le nom des membres du CS ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.
Il est donc impératif qu’ils souscrivent une assurance de responsabilité civile individuelle. En cela, le syndic doit s’assurer de la souscription d’une extension de la police d’assurance du syndicat des copropriétaires pour couvrir les membres du conseil syndical. Dès lors, en prenant ces précautions, les membres du CS sont protégés en cas de litige lié à l’exercice de leur délégation de pouvoirs.
En outre, la responsabilité du syndic peut également être engagée. C’est le cas, lorsqu’il met en œuvre une décision du CS qui dépasse les limites de la délégation de pouvoirs accordée par l’assemblée générale. Que ce soit en termes de montant ou d’objet de la délégation. Par exemple, si une décision nécessite une majorité absolue et que le conseil syndical agit en dehors de cette autorité. Il est donc primordial pour le syndic de veiller à respecter les termes et les limites de la délégation de pouvoirs afin d’éviter toute contestation ou litige ultérieur.
Merci de faire connaître cette intéressante recommandation du GRECCO, qui indique notamment les points de vigilance. Toutefois il est curieux que le GRECCO prenne comme exemple la délégation du choix des contrats d’entretien : ce choix n’étant pas du ressort de l’AG, mais du syndic, à quel titre l’AG pourrait-elle le déléguer ?