Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) vient de rédiger des propositions* concernant le conseil syndical. Elles sont amenées à être discutée afin d’apporter des modifications législatives et réglementaires. Le conseil syndical joue un rôle prédominant dans le fonctionnement de la copropriété. D’ailleurs, l’ordonnance du 30 octobre 2019 lui a conféré de nouvelles prérogatives. Il est donc important de revenir sur l’obligation d’instituer un conseil syndical.
Sommaire
- Les copropriétés à deux doivent-elles former un conseil syndical ?
- Que faire lorsque le règlement de copropriété précise l’organisation du conseil syndical ?
- Que faire en cas d’absence d’élection du président du conseil syndical ?
- Quel est le nombre de sièges de conseils syndicaux à pourvoir? ?
- Liberté et choix des candidatures au conseil syndical : qu’en est-il exactement ?
Les copropriétés à deux doivent-elles former un conseil syndical ?
Il est important de revenir sur l’obligation d’instituer un conseil syndical
Le conseil syndical est un organe dont la fonction principale est d’assister et de contrôler le syndic. Mais, toutes les copropriétés doivent-elles créer cet organe ? Par défaut, chaque copropriété doit être munie de son conseil syndical ou CS. Toutefois, il est possible de déroger à cette règle.
En effet, l’article 21, alinéa 13, de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à l’issue d’une délibération spéciale, l’assemblée générale peut en décider autrement. De fait, un vote à la majorité de l’article 26 peut décider de se passer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
À cet égard, le GRECCO nous rappelle que cette disposition ne s’applique pas aux petites copropriétés. Puisqu’elles sont déjà autorisées à ne pas instituer de CS. Au sens de l’article 41-9, elles n’ont même pas besoin de se prononcer sur cette question en AG. Ainsi, il s’agit d’une dérogation à l’article 21, vu précédemment.
Toutefois, le GRECCO nous alerte sur une anomalie qui consiste à avoir oublié les copropriétés à deux parmi les petites copropriétés. Par conséquent, ce type de copropriété devrait donc être soumis aux dispositions de l’article 21 et à l’obligation de l’existence d’un conseil syndical. Or, en pratique, un conseil syndical à deux s’avère compliqué. Pour cette raison, le GRECCO préconise d’aligner le régime des copropriétés dites « à deux » avec celui des petites copropriétés.
Que faire lorsque le règlement de copropriété précise l’organisation du CS ?
En règle générale, les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est de même pour modifier éventuellement son organisation.
En revanche, en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967, certains règlements de copropriété possèdent un article faisant état du mode d’organisation du conseil syndical. Lorsque c’est le cas, toute modification nécessite alors un vote en AG à la majorité de l’article 26 b).
Rappelons que cette majorité doit représenter au moins les deux tiers des voix des membres du syndicat. Or cette majorité s’applique pour les décisions qui consistent à modifier la rédaction du règlement de copropriété concernant l’usage et l’administration des parties communes. Aussi, en fonction de la taille de la copropriété, il sera peut-être difficile de réunir cette majorité en AG.
C’est pourquoi, le GRECCO demande au rédacteur du règlement de copropriété de s’interroger sur les précisions à apporter sur la composition et l’organisation du conseil syndical. Pour en simplifier la modification par la suite, il est intéressant de distinguer les copropriétés en fonction de leur taille et de leur complexité.
Que faire en cas d’absence d’élection du président du conseil syndical ?
L’élection du président du conseil syndical est une obligation légale. D’ailleurs, c’est le conseil syndical qui se charge de l’élire parmi ses membres et non l’assemblée générale. Sa désignation est nécessaire, car il est doté de missions spécifiques qui ne peuvent pas être déléguées.
Parmi ces fonctions particulières, citons :
- saisir le Tribunal en cas de carence ou d’inaction du syndic ;
- convoquer l’assemblée générale en cas d’empêchement du syndic ;
- anticiper la fin du mandat du syndic à l’initiative du syndic ;
- agir en référé aux fins d’obtenir la remise sous-astreinte des pièces de l’ancien syndic ;
- mettre en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale ;
- déclencher les procédures pour les copropriétés en pré difficultés et difficultés.
Par ailleurs, l’article 26, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’en l’absence de désignation du président du conseil syndical, une communication écrite sera faite à chaque membre du conseil syndical. Ce qui n’est pas sans alourdir son fonctionnement.
Aussi, il en découle, la nécessité d’élire un président de conseil syndical. Or, la loi n’impose aucune procédure spécifique de saisine du juge pour le faire désigner.
Quel est le nombre de sièges de conseils syndicaux à pourvoir? ?
De toute évidence, le conseil syndical ne peut pas se contenter d’un seul membre. De préférence, il sera composé d’un nombre impair de membres pour faciliter la prise de décision. À noter, le règlement de copropriété peut parfois décider d’un nombre minimal et/ou maximal de conseillers syndicaux.
Dans ce cas, face aux manques de volontaires pour cette fonction, le nombre minimal devient potentiellement une difficulté. En effet, que se passe-t-il si ce nombre n’est pas atteint ? En tout état de cause, le conseil syndical n’est pas valablement constitué, mais le mandat des conseillers syndicaux élus n’est pas remis en cause.
Il est alors possible de désigner judiciairement les membres manquants par application de l’article 48 du décret du 17 mars 1967. Toutefois, on ne peut que conseiller aux rédacteurs de règlement de copropriété de laisser l’assemblée générale statuer sur cette question.
À l’opposé, il peut être pertinent de prévoir un nombre maximal de membres pour assurer l’efficacité du conseil syndical. Ainsi, dans une grande copropriété, on pourra désigner des membres suppléants. Quoi qu’il en soit, il est du devoir du syndic de vérifier les termes du règlement de copropriété ou des procès-verbaux. De cette façon, il s’assurera du nombre de sièges à pourvoir.
Liberté et choix des candidatures au conseil syndical : qu’en est-il exactement ?
Certaines clauses du règlement de copropriété dictent parfois des règles sur le choix des candidatures. C’est le cas, par exemple, quand il indique la nécessité d’élire un représentant du conseil syndical dans chaque bâtiment de la résidence. Cette clause est tout à fait valable. Toutefois, faute de candidatures, le choix sera limité.
Par ailleurs, avec le vote par correspondance, les candidatures devront être présentées avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale. Ainsi, le syndic devra solliciter les candidatures au plus tôt. À cet effet, il pourra profiter de l’affichage dans les parties communes pour susciter ces candidatures, en fixant une date limite de réception.
Pour autant, des candidatures peuvent être présentées le jour de l’assemblée générale. Cette information doit figurer dans la convocation. Puisque les copropriétaires qui votent par correspondance doivent savoir que les candidatures présentes dans la convocation ne sont pas exclusives de celles en assemblée générale.
Pour autant, ces dernières ne seront soumises qu’au vote des copropriétaires présents ou représentés. Dans ce cas, les copropriétaires votant par correspondance sont considérés comme défaillants (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Rappelons que la désignation des membres du conseil syndical par l’assemblée générale est individuelle. Cette précision ne remet pas en question la présentation de listes de candidats. Toutefois, il faut respecter la liberté de choix de chaque copropriétaire. D’ailleurs, le président de séance procède, en toute circonstance, à un vote par candidature.
Dans certaines situations plutôt rares, le nombre de candidats élus est supérieur au nombre de sièges du conseil syndical. De fait, les membres désignés sont ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix.
La candidature spontanée d’un “non-copropriétaire” est-elle recevable ?
En effet, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre la candidature à des personnes qui ne sont pas nécessairement copropriétaires. Il s’agit du conjoint, partenaire, descendant, ascendant d’un copropriétaire. Dans la logique des choses, ces candidatures pourraient intervenir avec l’accord du copropriétaire concerné. Puisque celui-ci renonce à se présenter et donne mandat à un “non-copropriétaire” pour le représenter.
Toutefois, le texte de loi n’exige ni accord exprès ou tacite, ni mandat. Une simple justification de la qualité de ce “non-copropriétaire” suffit. La question se pose donc de savoir si une telle candidature spontanée est recevable ? Sur ce point, le GRECCO souligne que le conseil syndical peut alors être composé de plusieurs membres d’une même famille. Or, une telle représentativité n’est pas souhaitable.
Une durée du mandat qui ne peut pas excéder trois ans renouvelables
Les conseillers syndicaux sont élus pour une durée de trois ans renouvelables. Précisons que la durée du mandat des conseillers syndicaux n’a pas à s’aligner sur celle du syndic. Cette durée du mandat du conseil syndical est mentionnée dans une résolution.
À défaut, elle est d’une durée de trois ans renouvelable à compter de la date de leur désignation par l’assemblée générale. Cette durée peut être définie par un terme ou par une durée déterminée. Toutefois, pour éviter toute vacance, il est recommandé que la durée soit supérieure à 12 mois. Pour que le conseil syndical soit en place d’une AG sur l’autre.
Notons qu’un copropriétaire peut présenter sa candidature en cours de mandat si le conseil syndical n’a pas atteint le nombre maximal de membres. L’assemblée générale fixe alors la durée de son mandat. Cependant, son mandat devra prendre fin à la date d’échéance prévue pour les mandats des autres conseillers syndicaux.
À moins que le règlement de copropriété ne l’ait prévu, la désignation de membres suppléants est une simple faculté. Pour autant, cette désignation peut s’avérer utile si plus d’un quart des sièges devient vacant. Cela évite alors que le conseil syndical soit irrégulièrement constitué.
*Préconisation du GRECCO n°15 du 27 juin 2022.
