Conseil syndical : nouvelles missions et délégations de pouvoir

Conseil syndical : nouvelles missions et délégations de pouvoir

Pris en application de la loi Élan du 23 novembre 2018, l’ordonnance du 30 octobre 2019 modernise et adapte les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété. Notamment, celles relatives au conseil syndical qui donnent des pouvoirs accrus à ses membres.

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Désignation des membres du conseil syndical

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis vient modifier le mode de désignation des membres du conseil syndical (CS). À présent, ils peuvent être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires.

Par ailleurs, la liste des personnes ne pouvant être membre du conseil syndical est étendue en ce qui concerne les préposés du syndic. Ainsi, les parents du syndic jusqu’au deuxième degré (grands-parents, petits-enfants…) ne pourront avoir cette qualité.

Il est précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics non professionnels. Alors que les syndicats coopératifs sont dorénavant concernés par la dispense d’un conseil syndical.

En effet, les règles de gestion sont révisées pour les petites copropriétés. Pour les immeubles de cinq lots au maximum, le syndicat n’est plus tenu de constituer un conseil syndical et n’est pas obligé de tenir une comptabilité en partie double.

Transmission des pièces et pénalités de retard

Sur le fondement de l’article 21 de la loi de 1965, tous les membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance des pièces et documents se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

En cas d’absence de transmission des pièces dans un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est redevable d’une pénalité. Celle-ci peut être imputée sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et non plus sur les honoraires de base mentionnés dans son contrat.

Les pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’approbation des comptes définitifs.

Il est à noter, le cas échéant, que le président du CS pourra demander au président du tribunal judiciaire de condamner le syndic au paiement de ces pénalités de retard.

Délégation de pouvoir accordée au conseil syndical

La délégation de pouvoir, introduite par l’ordonnance, est désormais formalisée. L’assemblée générale peut déléguer au CS, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres.

De sorte que le conseil syndical a le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple, c’est-à-dire de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965).

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur :

  • l’approbation des comptes,
  • sur la détermination du budget prévisionnel,
  • ou sur les adaptations du règlement de copropriété.

Pour quel montant ? Pour quelle durée ?

L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical. En conséquence, un montant spécifique est alloué au CS au sein du budget prévisionnel voté chaque année.

Il est à préciser que lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’AG doit indiquer le montant maximum alloué pour chacune de ces dépenses. De fait, les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les modalités prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La durée de la délégation de pouvoirs ne peut excéder deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l’assemblée générale.

Comment sont prises les décisions du conseil syndical ?

Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du CS a voix prépondérante.

Les décisions prises par le conseil syndical dans le cadre de cette délégation doivent être consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres. Rappelons que le conseil doit établir un rapport écrit en vue de l’information des copropriétaires.

Le procès-verbal va donc mentionner le nom des membres du CS ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Il est transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des AG.

De plus, le syndicat des copropriétaires devra souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.

Mise en concurrence du contrat de syndic

Lorsque l’AG est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical doit communiquer au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence.

En effet, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l‘article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. À cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

À noter que depuis le 1er juin 2020, la périodicité triennale disparaît. Elle est désormais calquée sur la durée du contrat du syndic et non plus tous les trois ans.

Toutefois, le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). À cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Demande de désignation d’un mandataire ad hoc

En présence d’une copropriété en difficulté au sens de l’article 29-1 A de la loi de 1965, le président du conseil syndical peut dorénavant saisir le tribunal judiciaire. En effet, lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical. Il saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

Toutefois, en l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical.

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