Comment savoir si on achète en lotissement ou en copropriété ?

Comment savoir si on achète en lotissement ou en copropriété ?

Dans le cadre de l’atelier “RDV Copro” du 22 septembre 2020 portant sur l’achat d’un lot de copropriété et diagnostics, nos experts ont répondu à vos questions. Maître Frédéric Drouard revient sur les différences entre lotissement et lot de copropriété.

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Lotissement et copropriété, deux concepts différents

Un lotissement consiste en un terrain divisé en plusieurs lots. La plupart du temps, il accueille des pavillons construits les uns à côté des autres. Dans cette configuration, l’acheteur d’un lot devient à la fois propriétaire et coloti.

En effet, il détient une partie des espaces communs. À ce titre, il devra participer aux dépenses d’entretien des espaces verts, voiries, éclairages… Cette gestion est alors assez proche de celle d’une copropriété pourtant la différence est de taille. Car le copropriétaire n’est pas propriétaire du terrain sur lequel est construit l’immeuble, il n’en a que la jouissance.

En l’occurrence, il est important de faire la différence entre une copropriété horizontale, et un simple pavillon. Dans un lotissement, l’acquéreur devient propriétaire du foncier et de la construction. Les parties communes sont facultatives.

 

lotissement ou copropriété horizontale
Lotissement ou copropriété horizontale ?

 

A contrario, dans le cas d’une copropriété horizontale, les parties communes sont obligatoires. De plus le syndic gère la copropriété, ce qui n’est pas le cas pour un terrain loti. En effet, c’est une association syndicale libre (ASL) qui va gérer le lotissement.

Toutefois, ce n’est pas si tranché. Cela peut se compliquer lorsqu’une copropriété est inscrite dans une ASL ou une AFUL…

La copropriété pavillonnaire

Parfois, il arrive que le promoteur n’obtienne pas l’autorisation de diviser le terrain en parcelles. Aussi, en lieu et place d’un lotissement, il va créer une copropriété horizontale. Les acheteurs ne seront donc pas propriétaire du terrain, mais uniquement de leur pavillon ou maison.

Concrètement, les maisons constituent les parties privatives de la copropriété alors que le terrain représente les parties communes. Tout comme la copropriété verticale, elle doit se doter d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division. De même, c’est le syndic de copropriété qui sera en charge de la gestion.

À savoir que les maisons en copropriété restent un modèle assez rare. Elles se situent principalement dans les zones urbaines construites entre les années 1960 et 1980. Le régime de la copropriété horizontale est plutôt contraignant. C’est pourquoi, un certain nombre de copropriétaires souhaitent sortir de ce régime pour revenir au statut du lotissement.

À ce propos, on comprend l’importance pour le futur acquéreur de savoir où il met les pieds… C’est l’annonce immobilière qui va l’informer sur la nature du bien qu’il achète. Elle indiquera s’il s’agit d’un lot de copropriété ou d’un lotissement…

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