Le réseau Swixim international livre quelques conseils et astuces qui permettront aux candidats locataires de passer avec succès l’étape de la sélection. Pour tirer son épingle du jeu, il faut un dossier de location à la fois complet et sécurisant, pour le propriétaire bailleur comme pour son mandataire, l’agent immobilier.
Les éléments qui constituent un « bon » dossier
Cela peut sembler évident, mais un « bon » dossier à la location est avant tout un dossier complet ! En effet, le fait de pouvoir fournir, dès la fin de la visite, un dossier clair, ordonné et comprenant l’ensemble des éléments demandés par le propriétaire bailleur ou par l’agent immobilier constitue un premier signe de sérieux, d’implication et de motivation du candidat locataire.
Pour cela, il est important de bien se renseigner en amont, dès le premier contact avec le propriétaire ou son mandataire, sur les différentes pièces requises. La loi Alur encadre précisément la liste des pièces qui peuvent être demandées à un candidat, et à l’inverse celles qu’il est interdit de réclamer.
Les pièces obligatoires sont les suivantes :
– Un justificatif de l’identité du candidat : une carte nationale d’identité, un passeport ou un permis de conduire, français ou étranger. Ce document doit bien sûr être en cours de validité, et comporter une photo ainsi que la signature de son titulaire.
– Un justificatif de domicile : les trois dernières quittances de loyer, ou une attestation du précédent propriétaire, ou une attestation d’hébergement, ou encore le dernier avis de taxe foncière pour les propriétaires.
– Un justificatif de l’activité professionnelle : un contrat de travail ou une attestation de l’employeur certifiant que le candidat n’est pas en procédure de licenciement ou démissionnaire, ou la copie du certificat d’identification de l’INSEE pour les travailleurs indépendants, ou l’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés, ou encore, pour les étudiants, la carte d’étudiant ou un certificat de scolarité.
– Des pièces attestant des ressources du candidat : les trois derniers bulletins de salaire, ou les deux derniers bilans pour les professions non salariées, ou un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions ou prestations sociales perçues les trois mois précédents, ainsi que le dernier avis d’imposition (les quatre pages !).
Lorsque le propriétaire n’a pas souscrit à la Garantie des Loyers Impayés (ou GLI), le mandataire est amené à demander au candidat un garant (à noter, on ne peut cumuler la GLI avec un garant, sauf pour les étudiants et apprentis).
Dans ce cas, le garant devra fournir les mêmes éléments que le candidat locataire, et remplir un engagement de caution qui précisera s’il se porte caution simple ou caution solidaire. Les pièces justificatives du garant devront faire partie intégrante du dossier de location. Si le propriétaire a souscrit à la GLI, alors l’agence demandera la validation du dossier par la compagnie d’assurance.
Les critères de jugement
Tout d’abord, la situation familiale du ou des candidats locataires est analysée (personne seule ou en couple, famille avec enfants…). Les revenus nets mensuels sont comparés au montant des revenus déclarés sur l’avis d’imposition, afin de vérifier la cohérence quant au montant réel des salaires. Les bulletins de salaire sont également étudiés avec soin, afin de vérifier que le candidat n’ait pas de saisie sur salaire ou de demandes d’acompte trop répétitives. Les quittances de loyer sont elles aussi regardées avec attention, car certains candidats ont parfois des retards de paiement.
Pour que le dossier soit susceptible d’être retenu, ces différents points doivent être validés. Mais un autre critère apparaît primordial : les revenus du candidat doivent être trois fois supérieurs au montant du loyer mensuel, charges comprises. Ainsi, un dossier sera systématiquement refusé si le taux d’effort dépasse les 33%.
Quelques astuces complémentaires peuvent faire toute la différence
Ainsi, afin de trancher entre différents candidats, le propriétaire ou l’agent immobilier se fiera souvent à sa première impression. D’où l’importance de se montrer respectueux (inutile de rappeler la nécessité d’être ponctuel au rendez-vous fixé…), poli, curieux et prêt à répondre avec aisance aux questions posées afin de se présenter comme le locataire idéal.
Toujours dans cette idée, présenter un dossier dans le cadre duquel les différentes pièces justificatives seront classées, ordonnées, accompagnées éventuellement d’un courrier de présentation reprenant les principales informations-clés (situation familiale, professionnelle, financière, présence ou non de caution etc.) donnera un a priori positif. Il peut être également intéressant, pour certains propriétaires, de préciser si l’on est non-fumeur, ou si l’on possède un animal de compagnie.
Enfin, un candidat qui aura laissé un « bon souvenir » à son précédent propriétaire (respect des lieux, paiement du loyer et des charges sans accroc, etc.) aura tout intérêt à demander à ce dernier une attestation, qui aura pour effet de sécuriser le propriétaire bailleur et de le rassurer quant au sérieux du locataire potentiel.
