Baisse des taux d’intérêt : Qui sont les locataires qui peuvent en profiter pour devenir propriétaires ?

Baisse des taux d’intérêt : Qui sont les locataires qui peuvent en profiter pour devenir propriétaires ?
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Une étude Sciences-Po-Crédit Foncier mesure l’effet de la baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier sur le nombre de locataires pouvant accéder à la propriété. ll ressort qu’une baisse de 100 points de base, à prix de l’immobilier inchangés, pourrait permettre à environ 340000 ménages locataires supplémentaires d’obtenir un prêt.

A prix constants, 340000 locataires pourraient bénéficier d’une baisse des taux

Dans les conditions de marché de 2013, l’analyse montre que seul 29% des locataires du parc privé et 15% des locataires du parc social avaient des revenus suffisants pour prétendre à un prêt couvrant 90% de la valeur de leur logement.

Logiquement ces ménages ont des revenus relativement plus élevés que ceux de la population et ont des revenus plus souvent supérieurs au 6e et 7e décile. Ils résident plus souvent dans des agglomérations moyennes ou des communes rurales et sont souvent composés de deux ou trois personnes.

Ces ménages locataires envisagent à 53% de changer de logements. Par ailleurs, 9% d’entre eux ont signé un compromis ou réservé un et 19% d’entre eux sont en recherche active. Enfin 38 % d’entre eux envisagent sérieusement de quitter leur logement avant 2 ans.

« En ignorant l’effet des taux d’intérêt sur les prix, il est estimé qu’une baisse des taux d’intérêt de 100 points de base. C’est-à-dire un passage d’un taux de 2,97% à 1,97% permettrait à environ 340000 ménages locataires de pouvoir prétendre à un prêt valant 90% de la valeur de leur logement. Ce chiffre ne signifie pas que ces ménages vont accéder à la propriété mais qu’ils en ont la possibilité. L’acte d’achat lui-même dépendra de la situation de chaque ménage et des conditions locales du marché du logement déterminant la rentabilité relative de l’accès à la propriété par rapport à la location », souligne Guillaume Chapelle, Chercheur post-doctoral au LIEPP.

En effet, selon les zones, le statut d’occupation et la mobilité envisagée des ménages, le coût relatif de l’accès à la propriété par rapport à la location peut-être différent. On constate que dans les zones tendues telles que l’Ile de France ou la région PACA, la propriété occupante apparaît plus coûteuse à court terme que la location d’un logement dans le parc privé. De plus, le coût relatif peut être deux fois élevé pour un ménage locataire hébergé dans le parc social par rapport à un locataire hébergé dans le parc privé en raison des loyers modérés.

La capacité de ces ménages à bénéficier de la baisse des taux reste conditionnée par l’offre de logements

Le nombre de ménages susceptibles de bénéficier d’une baisse de taux dépend également du lien direct entre taux d’intérêt et prix de l’immobilier. Le chiffre de 340000 ménages ignore l’impact des taux sur le niveau des prix. Or, la prise en compte de ce lien peut considérablement baisser ce chiffre.

« Il nous semble raisonnable de retenir l’hypothèse médiane issue de l’étude de Iossifov, Cihak, et Shanghavi (2008) qui estime cette semi-élasticité à 3.7: une baisse de 100 points de base ferait augmenter les prix de 3.7%. En retenant ce chiffre, le nombre de ménages susceptibles de bénéficier de cette baisse des taux est divisé par deux et tombe à 170000 ménages. Il convient de rappeler que la magnitude du lien entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier est une fonction directe de la réactivité de l’offre de logements », analyse Guillaume Chapelle.

L’importance du levier réglementaire en France vient rappeler qu’une politique foncière dynamique peut en partie limiter l’effet inflationniste d’une baisse des taux. Par ailleurs, le fait que la moitié des ménages bénéficiaires de la baisse des taux occupe un logement social nous amène à nous interroger sur le potentiel du secteur HLM dans le parcours résidentiel des ménages souhaitant accéder à la propriété.

Au regard de la littérature économique, deux leviers semblent importants pour limiter ces effets inflationnistes : la possibilité de densifier les zones urbanisées et la mobilisation de nouvelles parcelles foncières ; la création d’un choc d’offre grâce à la revente de logements locatifs sociaux.

« Afin de renforcer le rôle du logement social dans l’accès à la propriété, des incitations pourraient être mises en place afin de rendre l’accès à la propriété plus attractive pour les locataires et inciter les bailleurs à mettre davantage de logements en vente. Mais du point de vue des bailleurs sociaux, la revente d’une partie des logements peut ouvrir de nouveaux problèmes liés à l’entrée de leurs immeubles dans le régime de la copropriété », conclut Guillaume Chapelle.

Source : https://creditfoncier.com