La Cour de cassation vient de rendre un arrêt majeur pour les syndicats de copropriétaires (24-14.340 24-18.720, Publié au bulletin). Le 12 mars 2026, la deuxième chambre civile a rejeté les pourvois d’un syndicat et d’un locataire commercial, tous deux confrontés à un refus de garantie après des dégâts des eaux répétés. Au cœur du litige : une clause d’exclusion de garantie activée par l’assureur au motif que le sinistre avait perdu tout caractère aléatoire. La Cour confirme la validité de ce mécanisme et pose une règle lourde de conséquences : un syndicat qui tarde à réparer des désordres connus compromet sa propre couverture assurantielle. Cet arrêt publié au bulletin s’impose désormais comme une référence incontournable pour tout syndic et tout conseil syndical.
Sommaire :
- Que s’est-il passé dans cet immeuble en copropriété ?
- Qu’est-ce qu’une clause d’exclusion de garantie et quand s’applique-t-elle ?
- La disparition de l’aléa : un mécanisme redoutable pour les syndicats
- Quelles leçons pratiques tirer de cet arrêt ?
À retenir — Clause d’exclusion de garantie et copropriété
- Un assureur peut refuser sa garantie si le sinistre a perdu son caractère aléatoire, même sans faute intentionnelle de l’assuré.
- Un syndicat qui connaît des désordres et ne les répare pas s’expose à un refus de prise en charge par son assureur.
- La clause d’exclusion de garantie doit être formelle et limitée : c’est la seule exigence posée par l’article L. 113-1 du code des assurances.
- Contester une clause d’exclusion pour la première fois devant la Cour de cassation est irrecevable si l’argument n’a pas été soulevé en appel.
- Le syndic et le conseil syndical doivent agir sans délai dès qu’un désordre est identifié, sous peine de perdre la couverture assurantielle de la copropriété.
Que s’est-il passé dans cet immeuble en copropriété ?
Un restaurant victime de dégâts des eaux à répétition
Tout commence en 2012. Un restaurateur exploite son fonds de commerce dans les locaux d’un immeuble en copropriété. Des infiltrations importantes endommagent son activité. Il saisit le juge des référés, qui désigne un expert judiciaire pour déterminer l’origine des dégâts des eaux.
Les conclusions sont sans appel : le syndicat des copropriétaires est responsable. L’expert préconise des travaux d’étanchéité de la cour. Le syndicat est condamné à les réaliser. Pourtant, les travaux tardent. Les désordres, eux, persistent.
Un syndicat condamné à réparer, mais sans garantie ?
Le restaurateur, entre-temps placé en redressement judiciaire, assigne son propre assureur (Generali IARD) pour obtenir indemnisation de sa perte d’exploitation. Il appelle également dans la procédure le syndicat des copropriétaires et l’assureur de la copropriété, Allianz IARD.
Le syndicat se retourne alors contre Allianz IARD pour être couvert. Mais l’assureur refuse de couvrir le sinistre. Il invoque une clause d’exclusion de garantie — les dégâts des eaux ne présentent plus de caractère aléatoire, puisque le syndicat connaissait les désordres et n’avait pas agi. La cour d’appel de Colmar donne raison à l’assureur le 22 février 2024. Le syndicat se pourvoit en cassation. En vain.
Qu’est-ce qu’une clause d’exclusion de garantie et quand s’applique-t-elle ?
Ce que dit l’article L. 113-1 du code des assurances
Le principe est simple : l’assureur prend en charge les pertes et dommages résultant de cas fortuits ou de fautes de l’assuré. Mais la loi prévoit deux exceptions importantes :
- La première est absolue : l’assureur ne couvre jamais la faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. C’est une exclusion légale, d’ordre public, qui s’applique de plein droit.
- La seconde est contractuelle : l’assureur peut insérer dans la police des clauses d’exclusion de garantie. Pour être valides, elles doivent être formelles — rédigées de façon claire et sans ambiguïté — et limitées — portant sur des hypothèses précises et énumérées.
C’est sur ce second terrain que se joue l’affaire. La clause invoquée par Allianz IARD exclut les sinistres dont le fait générateur a perdu son caractère aléatoire pour l’assuré. Ce type de clause figure couramment dans les contrats d’assurance multirisque immeuble (MRI) souscrits par les syndicats de copropriétaires. Autrement dit : si le syndicat savait que le dommage allait survenir et n’a rien fait, l’assureur peut légalement refuser d’intervenir.
La grande clarification : pas besoin de faute dolosive
C’est l’apport essentiel de cet arrêt. Le syndicat soutenait que la disparition de l’aléa ne pouvait justifier un refus de garantie qu’en présence d’une faute dolosive — une faute délibérée, commise avec la conscience que le dommage était inévitable — ou d’une faute intentionnelle, impliquant la volonté de provoquer le sinistre.
La Cour de cassation rejette cette thèse. L’article L. 113-1 du code des assurances n’impose pas ce niveau d’exigence pour une clause contractuelle d’exclusion. La seule condition est que la clause soit formelle et limitée. Un assureur peut donc valablement exclure la garantie dès lors que l’aléa a disparu — sans avoir à prouver que le syndicat a agi de mauvaise foi.
La disparition de l’aléa : un mécanisme redoutable pour les syndicats
Quand l’inaction transforme un risque en certitude
Le raisonnement est implacable : l’assurance couvre l’imprévisible. Dès qu’un sinistre devient prévisible — parce que l’assuré connaît les désordres et manque à son obligation d’entretien —, il cesse d’être un risque aléatoire. Le contrat perd alors sa raison d’être.
Dans cette affaire, la démonstration est limpide :
- Un expert judiciaire a établi la responsabilité du syndicat.
- Le syndicat a été condamné à réaliser des travaux d’étanchéité.
- Ces travaux n’ont pas été réalisés en temps utile.
- Les dégâts des eaux ont perduré.
Face à ce constat, la cour d’appel de Colmar a tranché : les infiltrations n’avaient plus aucun caractère aléatoire. Le syndicat savait. Il avait été condamné à agir. Il ne l’avait pas fait. L’assureur était en droit de lui opposer son refus. Ignorer un désordre connu engage doublement la copropriété : en responsabilité civile pour défaut d’entretien des parties communes, et sur sa couverture assurantielle.
Un argument soulevé trop tard : la leçon de procédure
Devant la Cour de cassation, le syndicat a tenté une nouvelle carte : la clause d’exclusion n’était, selon lui, ni formelle ni limitée — et donc invalide. Peine perdue.
La Cour est catégorique. Contester le caractère formel et limité d’une clause d’exclusion est un moyen de pur fait, pas de pur droit. Il doit impérativement être soulevé devant les juges du fond — tribunal judiciaire ou cour d’appel. Le porter pour la première fois devant la Cour de cassation, même si la clause figure dans la décision attaquée, est irrecevable. Le syndicat ne l’avait pas fait à Colmar. Il était trop tard.
Quelles leçons pratiques tirer de cet arrêt ?
Première leçon : agir vite dès qu’un désordre est identifié
Le message est clair : la passivité face à un désordre connu peut coûter la garantie d’assurance. Dès qu’une expertise — judiciaire ou amiable — identifie un problème d’étanchéité ou un vice structurel, le syndicat doit réagir sans attendre :
- Inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Voter les résolutions dans les meilleurs délais.
- Conserver toutes les preuves de diligence : convocations, procès-verbaux, devis, ordres de service.
Si des travaux sont ordonnés en justice, les exécuter rapidement n’est pas seulement une obligation légale. C’est aussi la condition pour maintenir la couverture assurantielle. En cas de sinistre non couvert, les tiers lésés — locataires commerciaux ou copropriétaires — peuvent se retourner directement contre le syndicat pour réclamer l’indemnisation de leur perte d’exploitation ou de leurs préjudices matériels.
Deuxième leçon : relire le contrat MRI avant tout sinistre
Tout contrat d’assurance multirisque immeuble (MRI) contient des clauses d’exclusion de garantie. Elles visent généralement trois situations :
- Les désordres issus d’un défaut d’entretien connu.
- Les sinistres dont le fait générateur était prévisible dès la souscription.
- La disparition de l’aléa en cours de contrat.
Or ces clauses passent souvent inaperçues. Le syndic et le conseil syndical doivent les lire attentivement à la souscription et à chaque renouvellement. Si une clause semble trop large ou imprécise, il faut la contester avant tout sinistre — pas après.
Troisième leçon : contester la clause dès la première instance
Dès que l’assureur invoque une clause d’exclusion, le syndicat doit immédiatement l’analyser avec son avocat sur trois points :
- Sa rédaction : est-elle claire et sans ambiguïté ?
- Son périmètre : vise-t-elle des hypothèses limitativement énumérées ?
- Sa conformité à l’article L. 113-1 du Code des assurances.
Si la clause est contestable, il faut le dire devant les juges du fond. Devant le tribunal judiciaire. Devant la cour d’appel. Pas devant la Cour de cassation, où il sera trop tard.
Conclusion
Cet arrêt du 12 mars 2026 est un signal d’alarme pour toutes les copropriétés. La clause d’exclusion de garantie est un outil contractuel redoutable : valide dès lors qu’elle est formelle et limitée, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute intentionnelle. Face aux désordres connus, l’inaction du syndicat peut lui coûter sa couverture. Et face à une clause litigieuse, la contestation doit intervenir dès les premiers débats judiciaires. La vigilance reste la meilleure protection.
