Assurance immeuble : comment protéger sa copropriété ?

Assurance immeuble : comment protéger sa copropriété ?

En copropriété, les règles en matière d’assurance ont été renforcées par la loi ALUR. En effet, la loi impose au syndic de souscrire une assurance immeuble qui va couvrir les éventuels sinistres sur les parties communes. Quels sont les risques couverts ? En quoi consiste le contrat d’assurance de multirisque immeuble ?

Assurance immeuble de la copropriété : ce que dit la loi

L’article l’article 18 de la loi de 1965 précise que le syndic est chargé de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (majorité simple), la décision de souscrire un contrat d’assurance immeuble. Ce contrat doit garantir le syndicat des copropriétaires contre les risques de responsabilité civile.

Toutefois, il est prévu qu’en cas de refus de l’assemblée générale, le syndic contracte alors l’assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires. On fait alors référence à l’article L. 112-1 du code des assurances.

Toutefois, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi ALUR est venu préciser que : “ Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant (PNO). ”

De même, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. C’est l’assurance multirisque immeuble de la copropriété qui va garantir la responsabilité civile du syndicat.

 

Assurance immeuble

 

À noter, l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 a créé un nouvel article 21-4 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : “Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.”

Signalons toutefois que dans l’exécution de son mandat, le syndic doit vérifier l’assurance du syndicat.

Quels sont les risques couverts par l’assurance immeuble ?

L’immeuble en copropriété doit être couvert pour des sinistres liés à un incendie, la foudre, une explosion ou un dégât des eaux… Y compris les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche…), catastrophes technologiques et actes de terrorisme.

Ainsi, les dommages matériels intervenus dans ce type d’évènements sont obligatoirement couverts par l’ensemble des contrats d’assurance de biens. De même, que les détériorations causées par des cambrioleurs dans les parties communes.

Par ailleurs, il faut considérer les dommages corporels causés à des copropriétaires. Par exemple, un copropriétaire qui glisserait dans un escalier ou sur un revêtement de sol glissant…

Sans compter, les dommages causés aux tiers. Cette fois, cela concerne les visiteurs extérieurs, les locataires ou des employés affectés à l’entretien de l’immeuble. Mais, un simple passant dans la rue peut tout aussi bien se prendre une tuile sur la tête ou un élément d’un balcon… Autre exemple, le portail de la copropriété qui se referme accidentellement sur une voiture.

Pour résumer, le syndicat des copropriétaires a une responsabilité contractuelle vis-à-vis des copropriétaires. Pour autant, il a une responsabilité délictuelle vis-à-vis des tiers.

Le contrat d’assurance immeuble multirisque

Rappelons que la loi ALUR ne rend obligatoire que l’assurance responsabilité civile que ce soit pour le syndicat des copropriétaires, le propriétaire occupant ou non-occupant. Cependant, le syndic qui a en charge la sauvegarde de l’immeuble se doit donc de souscrire un contrat d’assurance immeuble multirisque.

À noter également, qu’il n’existe pas de modèle type pour cette police d’assurance. De ce fait, les contrats seront différents d’un assureur à l’autre. Ainsi, on trouvera des particularités en matière de plafond de garantie, d’exclusion ou encore de franchises.

Sur le marché de l’assurance habitation, on compte de nombreux courtiers spécialisés dans l’assurance des syndics et des copropriétés. La plupart du temps, ces courtiers d’assurances rédi­gent des intercalaires qui augmentent les garanties de base des compagnies d’assurance.

Faut-il s’adresser à un courtier en assurance ?

S’adresser à un courtier peut donc avoir plusieurs avantages :

  • Obtenir de meilleures conditions de garanties pour mieux protéger la copropriété ;
  • Traiter avec un spécialiste de l’assurance de copropriété ;
  • Mettre en concurrence son contrat de copropriété.

En effet, il est dans l’intérêt de la copropriété que le syndic ressorte régulièrement le contrat pour le mettre en concurrence. Votre syndic se chargera d’obtenir plusieurs devis assurance habitation, adaptés à votre copropriété.

Une analyse de la non-sinistralité sur une période de trois ans peut s’avérer être une bonne base de négociation. En règle générale, les primes d’assurances ont tendance à augmenter donc le seul moyen de faire baisser les tarifs est de faire jouer la concurrence. Cela dépendra donc de la durée d’engagement de votre contrat.

Soyez vigilant sur ce point, car en principe, les contrats ont tous une durée d’un an avec tacite reconduction et préavis de résiliation de deux mois maximum.

D’autre part, la copropriété peut évoluer dans le temps. Il est primordial de ne couvrir que les équipements installés dans votre immeuble ou à l’inverse couvrir de nouvelles configurations. En effet, citons plusieurs exemples :

  • des lots ont pu changer d’affectation ou d’activités commerciales ou associatives pour majorer la prime, voire conduire à la résiliation du contrat (lieu de culte par exemple pour certaines compagnies),
  • des combles sont aménagés,
  • achat d’un lot privatif par un syndicat de copropriétaire,
  • travaux d’amélioration créant des équipements supplémentaires,
  • Surélévation de bâtiment,
  • installation d’un espace de jeux…

Ainsi, toutes les modifications intervenues au fil du temps doivent être portées à la connaissance de l’assureur. Ainsi, il procédera à une actualisation de la police d’assurance immeuble.

Faut-il souscrire une protection juridique ?

Cela peut s’avérer très utile si la copropriété se voit assigner pour de multiples raisons, par une copropriété voisine, un copropriétaire, un locataire… Cette protection juridique peut alors être souscrite au nom du syndicat des copropriétaires.

À savoir, l’assurance protection juridique fait l’objet d’un contrat distinct ou d’une partie complémentaire du contrat. Il s’agit d’une assistance proposée par l’assureur dans le cadre d’un litige réglé à l’amiable ou dans le cas de procédure judiciaire devant une juridiction. Peu importe si la réclamation est à l’initiative de la copropriété, ou si à contrario, c’est elle qui se voit assigner par un tiers ou l’un de ses membres.

Le but de cette protection est de couvrir les frais engagés en éventuelle expertise ou honoraires d’avocat. Elle peut aussi intervenir pour défendre la copropriété auprès des tribunaux. Cette situation peut se produire si la copropriété est mise en cause pénalement ou civilement en dehors du cadre prévu par la garantie responsabilité civile.

Notons toutefois que ce type de garantie va varier en fonction de l’assureur et de la formule choisie. Il faut donc être vigilant sur le montant du plafond financier de garantie. Celui-ci dépendra du type de sinistre. Il pourra aussi évoluer dans le temps. De plus, l’assureur fixe un seuil minimal d’intervention.

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