Obtenir le montant idéal du loyer à une rue près afin d’investir dans l’immobilier : voilà la promesse du nouvel outil de l’agence immobilière digitale Flatlooker ! Ce moteur d’estimation des loyers a été développé par les experts data, ingénieurs et agents immobiliers de la start-up.
Flatlooker : au service des propriétaires
L’heure de la digitalisation a sonné. Partant du constat que les agents immobiliers ne disposent pas des bons outils ; la startup leur vient en aide. Elle permet aux futurs locataires de dénicher un logement sans avoir à bouger de leur canapé. Grâce à la visite 360° et aux vidéos 4k, les futurs locataires peuvent visiter un logement comme s’ils y étaient. Côté propriétaires, Flatlooker assure la gestion locative à un prix 25% en deçà d’une agence immobilière classique.
Aussi pour répondre à la difficulté que rencontrent les propriétaires immobiliers à estimer le montant du loyer idéal, l’agence immobilière en ligne a développé une carte des loyers. Le moteur d’estimation de cet outil analyse des millions de données.
L’algorithme de machine learning analyse ainsi des millions de données locales ainsi que les caractéristiques d’une centaine de milliers de transactions faites dans les 30 plus grandes villes de France et ses agglomérations.
À Paris par exemple, l’estimation du loyer se fait sur une base de 18 143 appartements et maisons, calculé depuis le 27 avril 2020.
Des prix selon les rues
On le sait, les prix d’une location varient d’une rue à l’autre ; et ce même lorsqu’il s’agit d’un même arrondissement. C’est pour cela qu’il est compliqué pour un propriétaire d’estimer le prix de son loyer idéal. Surtout quand il s’agit d’optimiser ses objectifs de rentabilité.
La cohérence avec le marché se doit d’être conforme à l’encadrement des loyers en vigueur.
Afin de contourner cette difficulté, Flatlooker s’appuie sur les caractéristiques principales du logement de l’investisseur. Adresse, surface, nombre de pièces, année de construction, meublé ou non… Ces critères les aident à comparer les logements situés dans une même rue.
Cependant, un bon nombre de facteurs peuvent intervenir sur la différenciation du prix des loyers. C’est d’ailleurs, ce que le moteur d’estimation met en évidence.
Des prix selon les accès
Sans grande surprise, l’indice de transport va analyser les accès de proximité et les transports en commun. À savoir que plus la rue est desservie par des transports, plus son indice augmente.
De plus, l’indice de qualité de vie de l’outil Flatlooker prend en compte le niveau de pollution : sonore, olfactive ou atmosphérique. D’autres critères entrent en ligne de compte comme la densité de population, le flux de circulation automobile, l’accès aux réseaux, le nombre de commerces ou restaurants à proximité… Ainsi, l’indicateur est élevé, plus les loyers de la rue augmentent.
L’accès aux écoles, établissements de santé, culturels ou sportifs, sont également des critères qui influencent cette différenciation des loyers. Ainsi, l’accès aux services impacte directement le prix des loyers dans la rue.
L’outil Flatlooker pour calculer les prix selon ses envies
Hormis les facteurs influençant localement les loyers, Flatlooker a relevé les éléments macro-économiques associés aux loyers selon les villes. Niveau de vie de la population, répartition des locataires ou propriétaires, ou ancienneté des logements… Ces facteurs s’accordent aussi à prédisposer d’un loyer plus ou moins élevé.
Dans un but d’investissement locatif, Flatlooker accorde à ces facteurs distincts des notes sur 20 afin que le propriétaire puisse estimer l’intérêt de son achat.
Prévu pour être intuitif et interactif, l’outil de la plateforme Flatlooker est simple à utiliser. Les investisseurs ou vous-même pouvez d’ailleurs naviguer sur chaque rue, quartier ou ville. Ainsi, vous découvrez toutes les informations nécessaires aux loyers de cette zone. Le simulateur de loyer est, en outre, conforme à l’encadrement des loyers dans les zones où celui-ci est en vigueur.
Comment bien estimer son bien ?
Vous l’avez compris, l’outil Flatlooker peut clairement vous aider à savoir si le loyer proposé est trop élevé ou à estimer la rentabilité d’un bien, que vous comptez acheter ou vendre. Attention, nous attirons votre attention sur ce point en particulier, car une rentabilité se calcule en fonction du loyer que vous allez pouvoir en tirer, mais aussi de l’estimation du bien.
Il y a plusieurs façons de faire :
- Vous pouvez taper sur Google le mot clé “estimer maison”. Vous allez alors avoir accès à des outils d’estimation en ligne. Chaque site a son propre algorithme. Ils vont croiser, pour les plus simples, une petite dizaine de facteurs. Les plus complexes, quant à eux, peuvent monter jusqu’à une trentaine de facteurs. Bien évidemment, il ne s’agit que d’estimations. Il ne faut surtout pas prendre ce chiffre pour argent comptant. Nous comprenons aisément que vous voulez en obtenir le meilleur prix, mais gardez toujours à l’esprit que ce chiffre doit être uniquement une base, sur laquelle vous pouvez vous appuyer.
- Vous pouvez demander à un ou plusieurs agents immobiliers d’estimer votre bien. Toutefois, cette méthode n’est valable uniquement que si vous êtes le propriétaire du bien, et que vous comptez réellement vendre. Vous ne devez pas oublier qu’une bonne estimation demande du temps, et l’agent immobilier ne va absolument rien gagner en faisant ce travail d’estimation.
- Vous pouvez vous rapprocher de votre notaire. En effet, toutes les transactions immobilières doivent obligatoirement passer entre leurs mains. Vous pourrez ainsi savoir qu’un 70 mètres carré, dans la zone qui vous intéresse, se vend à tel ou tel prix. Attention, par souci de confidentialité, vous n’aurez pas accès à toutes les informations sur le bien. Certains éléments du logement peuvent faire grimper le prix, comme une terrasse mieux orientée ou une cuisine refaite à neuf. Le prix va alors changer.
- Autre solution, vous pouvez vous rapprocher de sociétés expertes dans l’estimation immobilière. Elles ont l’avantage de ne rien avoir à vous vendre, ni à espérer de vous. Elles vont donc vous donner une estimation qu’il lui semble la plus juste possible. Pour trouver ce type d’expert, vous pouvez vous rapprocher des tribunaux, car ils font souvent affaire à eux pour estimer des biens pour des besoins de justice.
- Enfin, vous pouvez faire vous-même cette estimation en regardant sur plusieurs semaines, les transactions qui se font dans le quartier. Cette dernière demande du temps, puisque vous allez devoir aller dans plusieurs agences immobilières pour connaître les prix de vente.
