Défaut d’entretien des parties communes : le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité

Défaut d’entretien des parties communes : le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité

Les désordres, résultant soit d’un défaut d’entretien des parties communes soit d’un vice de construction, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers. En précisant que ces dommages ont pour origine les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aussi, la jurisprudence rappelle régulièrement que dès lors que les désordres ont leur origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou un vice de construction, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

En l’occurrence, la responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part. Aussi, pour s’exonérer de sa responsabilité, le syndicat devra démontrer l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué. Autres cas de figure possibles : l’existence d’un cas de force majeure imprévisible et irrésistible ou une faute de la victime.

Indemnisation d’un préjudice lié à l’affaissement d’une partie de la résidence

Dans cette affaire, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice lié à l’affaissement d’une partie de la résidence.

En effet, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres provenaient d’un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, argileux. L’origine du gonflement du sol et de son retrait provenait de venues d’eau, dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique.

La cour d’appel a pu en déduire que ces désordres résultaient soit d’un défaut d’entretien des parties communes soit d’un vice de construction. Elle n’a donc pas inversé la charge de la preuve en retenant que, dans ces deux hypothèses, la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 18-19.359, Inédit


Président :M. Chauvin (président)

Avocat(s) :Me Le Prado, SCP Richard


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