Le changement climatique n’est plus une abstraction. Canicules record, incendies de forêt, inondations à répétition : les risques naturels s’invitent désormais dans chaque transaction immobilière. Face à cette réalité, le Cercle des Managers de l’Immobilier (IMSI) a réuni Sandra Marsaud, députée de la Charente, Jean-Paul Boudignon, expert en assurance immobilière, Vincent Bicini, responsable expertise métier chez Préventimmo, et Yves Le Marrec, expert évaluateur et président du collège des experts de l’UNIS. Animé par Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, ce débat pose trois questions que les professionnels ne peuvent plus esquiver : les risques naturels dévalorisent-ils durablement les biens ? Menacent-ils leur liquidité ? Et l’assurabilité du parc résidentiel français est-elle encore garantie ?
Sommaire :
- Pourquoi les risques naturels sont-ils devenus incontournables dans l’immobilier ?
- Les risques naturels font-ils vraiment baisser la valeur des biens ?
- L’assurabilité des biens est-elle encore garantie en France ?
- Les professionnels de l’immobilier face aux risques naturels : quelles responsabilités ?
À retenir — Risques naturels et valeur immobilière
- Plus de 10 millions de maisons individuelles sont exposées au retrait-gonflement des argiles (RGA).
- Les risques naturels sont désormais une composante à part entière de la valeur immobilière.
- Un bien en zone à risque se vend plus lentement et perd en liquidité.
- Le régime CatNat reste solide, mais doit évoluer face à la montée des sinistres climatiques.
- Un risque bien expliqué ne bloque pas une vente, il la sécurise.
Pourquoi les risques naturels sont-ils devenus incontournables dans l’immobilier ?
De la formalité administrative à l’enjeu patrimonial
Pendant longtemps, l’état des risques et pollutions (ERP) est resté un document que l’on signait sans le lire. Créé par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques naturels et technologiques, ce diagnostic obligatoire pour toute vente ou location passait pour une simple formalité. Les événements récents ont radicalement changé la donne.
Sandra Marsaud, géographe-urbaniste et députée de la Charente, le rappelle : les risques naturels figurent dans les documents d’urbanisme depuis plus de 25 ans. Plans de prévention des risques (PPR), zones rouges, zones bleues — l’information existe. Pourtant, elle reste illisible pour la grande majorité du public. Comprendre un PPR demande une expertise que ni les acquéreurs ni tous les professionnels ne possèdent.
Les grandes catastrophes ont forcé la prise de conscience, une par une. L’explosion AZF à Toulouse en 2001. Les inondations de Vaison-la-Romaine. La tempête Xynthia en 2010, avec sa zone noire de La Faute-sur-Mer. Les incendies de Gironde en 2022. Chaque drame a ajouté une couche réglementaire supplémentaire. Mais la planification écologique nationale peine encore à embarquer uniformément tous les acteurs de l’immobilier.
Le RGA, un risque silencieux qui touche des millions de logements
Parmi tous les risques naturels, le retrait-gonflement des argiles (RGA) est le plus répandu — et le plus méconnu. Son mécanisme est simple : le sol argileux se rétracte lors des sécheresses, puis gonfle lors des pluies. Résultat : fissures dans les murs, tassements des fondations, effondrements partiels dans les cas les plus graves. L’ampleur est considérable. Selon le BRGM, plus de 10 millions de maisons individuelles — sur 19 millions en France — sont potentiellement exposées.
Sandra Marsaud, coauteure d’un rapport parlementaire sur le sujet avec Sandrine Rousseau le 22 mars 2023, met les chiffres en perspective : « On a consommé en cinq ou six ans l’argent qu’on n’avait pas consommé depuis quinze ou vingt ans. Ça veut dire que le phénomène s’est vraiment alourdi et précipité ces dernières années. »
Ce qui rend ce risque particulièrement difficile à gérer, c’est son caractère lent et progressif. Il est souvent impossible de le rattacher à un épisode climatique précis. Or, la reconnaissance en catastrophe naturelle exige des relevés de Météo France et peut prendre des mois, voire des années. Pendant ce temps, les propriétaires attendent une indemnisation qui tarde.
La loi ELAN impose depuis 2023 des études géotechniques et des micropieux pour toute nouvelle construction en zone argileuse. C’est un progrès. Mais cette obligation ne s’applique pas au bâti existant. Des millions de logements anciens restent donc exposés, sans mise aux normes obligatoire ni financement dédié.
Les risques naturels font-ils vraiment baisser la valeur des biens ?
Quand le risque entre dans l’équation de la valeur vénale
La réponse est claire pour Yves Le Marrec, expert évaluateur et président du collège des experts de l’UNIS. Il y a dix ou vingt ans, un expert immobilier ne tenait pas compte des risques naturels dans son estimation. Aujourd’hui, c’est incontournable. Les risques naturels forment une quatrième dimension de la valeur vénale, aux côtés du lieu, de la qualité du bien et du marché.
« On ne peut plus vraiment parler de risque au sens strict, car ces phénomènes vont devenir permanents. Dès lors qu’ils se répètent régulièrement, peut-on encore parler d’aléa ? »
Les conséquences pratiques sont déjà visibles. Une étude de l’OCDE relève que les biens situés en zone à risque se vendent beaucoup plus lentement. Là où une vente se concluait en deux à cinq semaines, il faut désormais compter deux à six mois. Les vendeurs refusent de baisser leur prix. Les acquéreurs, eux, prennent le temps de la réflexion. C’est un problème de liquidité qui touche des segments entiers du marché résidentiel.
À ce phénomène s’ajoute un effet domino : un bien difficile à assurer perd mécaniquement de sa valeur marchande. Valeur, liquidité et assurabilité forment ainsi un trio indissociable. Dès que l’un des trois vacille, les deux autres sont entraînés.
Risques naturels et immobilier : le tableau comparatif par type d’aléa
La modélisation du risque : utile mais non automatique
Peut-on calculer précisément l’impact d’un risque naturel sur la valeur d’un bien ? Pas toujours. La modélisation fonctionne bien pour les biens littoraux. La valeur résiduelle d’usage (VRU), reconnue par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, permet d’estimer la valeur d’un bien sur le long terme en intégrant la date prévisible de disparition par érosion côtière. La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) chiffre en milliards d’euros les indemnisations prévisibles pour les seuls biens littoraux menacés à l’horizon 2050.
Ailleurs, l’automatisme est dangereux. Yves Le Marrec est formel : « Deux biens voisins, exposés au même risque théorique, peuvent avoir des profils de vulnérabilité très différents. L’un est construit sur micropieux, l’autre repose sur des fondations non adaptées. Le risque de zone ne vaut pas le risque du bien. Il faut donc analyser chaque cas individuellement. »
C’est une bonne nouvelle, en réalité. Un bien bien conçu pour son environnement peut conserver — voire améliorer — sa valeur. La construction résiliente, qui intègre dès la conception les contraintes liées aux risques naturels, ouvre cette voie.
L’assurabilité des biens est-elle encore garantie en France ?
Le régime CatNat : un bouclier unique au monde, mais fragilisé
La France dispose d’un atout rare : le régime des catastrophes naturelles (CatNat). Jean-Paul Boudignon, spécialiste reconnu de l’assurance immobilière, le qualifie d’exceptionnel à l’échelle mondiale. Son principe est simple : tous les assurés contribuent, quel que soit leur territoire, et tous sont couverts en cas de sinistre naturel. Le mécanisme repose sur cinq niveaux — l’assuré, sa compagnie, les réassureurs, la CCR, puis l’État avec une garantie illimitée.
Ce système est néanmoins sous pression. Les projections de la CCR sont sévères : les montants d’indemnisation pourraient atteindre 140 à 150 milliards d’euros à l’horizon 2050, contre 50 milliards il y a quelques années. Le seul RGA représente aujourd’hui 52 % de la sinistralité CatNat. Le rapport de l’observatoire de la CCR, commandé par les ministères du Logement et de l’Économie, est formel : l’assurabilité des habitations est garantie aujourd’hui, mais le régime doit évoluer pour tenir dans la durée.
Sur les cotisations, Jean-Paul Boudignon ne mâche pas ses mots : « Les cotisations d’assurance des biens immobiliers ne baisseront pas dans les prochaines années, c’est une certitude. La part consacrée aux catastrophes naturelles augmentera avec le nombre et le coût des sinistres. Pour l’instant, la mutualisation nationale permet encore de limiter les écarts de tarifs entre les territoires. »
La proposition de loi Barusseau : vers une reconstruction résiliente
Reconstruire à l’identique une maison inondée chaque année, c’est préparer le prochain sinistre. C’est la logique portée par la proposition de loi du député Fabrice Barusseau, adoptée à l’Assemblée nationale et en cours d’examen au Sénat. Le texte lui-même le formule sans détour : « Reconstruire à l’identique, c’est préparer la future catastrophe. »
Demain, l’indemnisation pourra dépasser la valeur de reconstruction à l’identique — à condition que le surplus finance des travaux de réduction de la vulnérabilité. Si le propriétaire refuse, des majorations de franchises s’appliqueront. L’objectif est clair : inciter à construire mieux, pas à réparer à l’identique. Thierry Langrenet, auteur du rapport gouvernemental sur l’adaptation du système assurantiel face au changement climatique, insiste sur ce point : « les assureurs doivent désormais jouer un rôle actif dans la prévention, pas seulement dans l’indemnisation. »
Faut-il pour autant supprimer le fonds CatNat, comme certains parlementaires le suggèrent ? Jean-Paul Boudignon est catégorique : « Vouloir supprimer le fonds CatNat, ce n’est pas sérieux. Si on supprime ce fonds, on va créer des territoires où on ne pourra plus s’assurer — une injustice et une violence sociale qu’on n’imagine pas. »
Sans mutualisation nationale, les assureurs se retireraient des zones les plus exposées, comme cela s’est produit en Floride.
Les professionnels de l’immobilier face aux risques naturels : quelles responsabilités ?
Une culture du risque encore insuffisante
L’information sur les risques naturels est aujourd’hui accessible à tous. Portails publics, cartographies en ligne, ERP annexé à chaque acte de vente — les données existent.
Le problème, selon Vincent Bicini de Préventimmo, n’est plus la disponibilité de l’information. C’est sa compréhension. « On a énormément progressé sur la mise à disposition de l’information, reconnaît-il. On n’a pas assez progressé sur la compréhension. »
Les agents immobiliers, les notaires et les diagnostiqueurs croulent sous les obligations réglementaires. Ils n’ont souvent ni le temps ni les outils pour expliquer vraiment ce que signifie un risque. Or, mal expliqué, un risque fait peur. Bien expliqué, il se gère.
L’exemple du radon est éclairant. Des acquéreurs découvrant qu’un bien est situé en zone radon réagissent parfois avec une vive inquiétude. Pourtant, une explication claire des conditions réelles d’exposition suffit généralement à lever l’angoisse. À l’inverse, taire ou minimiser un risque avant la vente mène directement au contentieux : annulation de vente, dépôt de plainte, condamnation.
La responsabilité des agents immobiliers et des notaires en question
La jurisprudence ne laisse plus de place au doute. Les condamnations de professionnels pour manquement à l’obligation d’information sur les risques naturels se multiplient. Agent immobilier, notaire, diagnostiqueur : la responsabilité peut tomber sur n’importe lequel d’entre eux.
Vincent Bicini résume la situation : « La responsabilité repose toujours sur le professionnel, car on considère que le particulier est moins bien informé. »
Face à ce risque juridique, la stratégie de Préventimmo est proactive : intégrer dans les documents des mentions allant au-delà des obligations légales minimales. Signaler un risque non encore réglementé. Formuler précisément ce que la loi laisse dans le flou. Plusieurs professionnels ont ainsi gagné des procès en responsabilité grâce à cette vigilance. La règle est simple : identifier, expliquer, documenter.
Une diversité de risques souvent méconnue
Le RGA, les inondations et les incendies concentrent l’attention. Mais les risques naturels couvrent un champ bien plus large. Avalanches en Savoie et dans les Alpes-Maritimes. Mouvements de terrain liés aux carrières souterraines, comme en Charente. Sismicité dans certaines régions. Radon dans les zones granitiques. Recul du trait de côte sur tout le littoral.
L’état des risques et pollutions recense les principaux dangers identifiés dans les plans de prévention des risques, mais il ne peut pas tout couvrir. Ce n’est pas une encyclopédie exhaustive des micro-risques d’une commune. Dès lors, une commune classée à risque ne signifie pas que chaque bien y est exposé de la même façon. L’analyse doit rester individuelle.
C’est ce que Yves Le Marrec appelle l’analyse décomposée des phénomènes : examiner chaque risque séparément, lui attribuer une incidence précise sur la valeur, plutôt que d’appliquer une décote globale et arbitraire. Cette approche protège aussi bien l’acquéreur que le vendeur — et le professionnel qui les accompagne.
