Pour la 2ème année consécutive, l’observatoire des charges de copropriété* du Grand Paris constate une baisse des charges de copropriété, de 2,5%. Les plus fortes baisses concernent les postes « chauffage », « ascenseurs » et « assurance ».
L’indice des charges de copropriété, créé en 2015 (indice 100), est à 90,3, contre 92,6 en 2014, soit une baisse de 2,5% en 2015. Le montant global s’établit à 36 €/m² soit 2.022 €/lot. La baisse est d’autant plus forte pour les immeubles avec chauffage collectif (-5,5%) alors que les immeubles sans chauffage collectif connaissent une hausse de +2,2%.
Cette baisse est due principalement à la baisse du coût de l’énergie mais peut-on aussi penser qu’elle est en partie la conséquence d’une meilleure maîtrise des charges ? Si les conditions météorologiques et leur impact sur le poste chauffage est indéniable ; pour autant, le syndic de copropriété négocie les contrats de prestation au mieux des intérêts de l’immeuble dont ils ont la responsabilité. Leur efficacité est le préalable de la reconduction de leur contrat. La gestion est donc déterminante pour une meilleure maîtrise des charges.
Le chauffage collectif (283,26 € /lot ; -23,8% ; indice : 57,4) bénéficie d’un prix des matières premières divisé par deux en 2 ans et d’une météo douce cet hiver. Rappelons que dans le cadre de la déréglementation des tarifs du gaz mise en œuvre le 1er janvier 2015, des copropriétés ont pu négocier des réductions de tarif entre 15 et 20% par rapport à leur contrat précédent. Et les consommateurs de fioul ont pour leur part pu bénéficier d’une réduction des tarifs de 18%.
« En effet, le prix du gaz a baissé de 24% en 2015 et on a battu le record du mois de décembre le plus chaud cette même année », indique Didier Camandona, Président de la Chambre FNAIM du Grand Paris. On peut considérer que les travaux de rénovation engagés les années précédentes viennent diminuer d’autant la facture.
Les ascenseurs (101,57 €/ lot ; -19% ; indice 68,2) bénéficient quant à eux des renégociations de contrats initiés par les syndics dans le cadre de la mise aux normes mise en œuvre depuis 10 ans.
Les frais d’assurance (139,62 €/lot ; -10,8% ; indice 76,1) diminuent en raison d’une sinistralité en baisse grâce aux travaux effectués, mais aussi d’un changement d’attitude vis-à-vis de la déclaration des sinistres en optant plus fréquemment pour le système de franchise notamment pour les dégâts des eaux. Ce poste risque d’augmenter considérablement l’année prochaine du fait des conséquences des fortes inondations du printemps 2016.
La FNAIM du Grand Paris constate que les copropriétés parisiennes privées ne sont pas endettées : les charges financières sont stables et à un niveau très faible. Elles témoignent d’une gestion responsable par les syndics de copropriétés.
Les hausses les plus importantes de cet Observatoire sont les impôts et taxes (76,72 € /lot ; +47,3% ; indice 173,4), les salaires (424,69 €/ lot ; +8% ; indice 108), les honoraires de syndic (194,76 €/lot ; +11% ; indice 118).
L’augmentation des impôts est imputée largement à une hausse spectaculaire de la taxe de balayage à Paris suite à une décision municipale. L’observatoire des charges ne tient pas compte de la taxe d’habitation et de la taxe foncière individuelle. Les salaires restent relativement stables, l’augmentation et liée à l’obligation de contracter une mutuelle santé pour les gardiens d’immeuble.
Par ailleurs, les honoraires de syndic ont augmenté de 11% à Paris. Cette hausse s’explique par la mise en place, depuis le 2 juillet 2015, du contrat type de syndic qui au demeurant à intégré la mise en place du compte séparé, la prise en compte des photocopies et la présence du syndic à l’assemblée générale aux heures ouvrables.
« Cette hausse est due à de nouvelles et multiples obligations, comme le nouveau contrat de syndic, le compte bancaire séparé, les informations à fournir lors des promesses de vente, la création d’un site extranet des copropriétés. Cette augmentation est en partie due à un transfert de charges, sans effet sur les budgets des immeubles. Rappelons que les honoraires du syndic est le seul poste de charge discuté en assemblée générale entre le syndic et les copropriétaires », souligne Didier Camandona.
A noter que la parution de plusieurs décrets, dont celui sur la création du fonds travaux, devraient eux aussi avoir une incidence sur les honoraires des syndics.
Les travaux sont le poste le plus instable, qui fluctue en fonction des aides accordées par l’Etat ou de « phases d’attentisme ». En 2015, on constate que les copropriétés privées ont moins réalisé d’investissement dans les travaux (-50 % par rapport à 2014) car les audits énergétiques, lancés fin 2014 et en 2015, doivent encore fournir leurs résultats définitifs et ainsi permettre la décision et l’engagement des travaux.
« On peut donc s’attendre à une reprise des travaux fin 2016 et en 2017. Mais attention tout de même à rester prudent. La mise en place du fonds travaux pose des difficultés à la fois pour des questions techniques – sur les relations entre banques et syndics de copropriété – et financières pour des questions de pouvoir d’achat des copropriétaires. Les premiers retours indiquent que le fonds travaux ne sera alimenté qu’à son minimum légal, soit 5% par an. Pourtant, les travaux sont essentiels à la préservation et la valorisation du patrimoine immobilier : les propriétaires en ont toujours eu conscience, ils savent aujourd’hui le poids des dépenses auquel ils doivent faire face. Beaucoup d’entre eux n’en auront peut-être pas les moyens dans le contexte actuel », conclut Didier Camandona.
* Observatoire sur un échantillon de 3.349 immeubles, soit 92.623 lots de copropriété, un panel de 14%. Pour mémoire, 55% des immeubles sont en copropriété à Paris. L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris est le seul à proposer une méthodologie scientifique et à être contrôlé par un huissier de justice. Ainsi, il est suivi de près par de nombreux décideurs économiques et politiques et suscite un grand intérêt de leur part. La FNAIM du Grand Paris représente 675 syndics de copropriété en Ile de France (hors Seine et Marne) pour un chiffre d’affaire de 300 millions d’euros.
Source : www.fnaim.fr
