La hausse continue des charges de copropriété est un sujet d’inquiétude grandissant. Essentielles pour le bon fonctionnement et l’entretien des immeubles, ces charges peuvent rapidement devenir un fardeau financier. Entre l’inflation des charges courantes, l’explosion des prix des énergies et la nécessité d’entreprendre des travaux d’entretien et de rénovation, les syndicats de copropriétaires font face à de nombreux défis. Doit-on laisser les copropriétés basculer en difficulté sans réagir ? En cela, l’analyse de l’Observatoire des charges de l’ARC et des mesures proposées pour atténuer cette situation offre une perspective éclairante.
Sommaire :
- Observatoire des charges de copropriété : une tendance à la hausse
- Charges de copropriété : les chiffres alarmants de 2022 et les prévisions pour 2023
- Le taux d’impayés : un indicateur inquiétant
- Stratégies de maîtrise des charges de copropriété
- En marche vers une maîtrise des consommations d’énergie dans les copropriétés
- Pour une copropriété éco-responsable
- En route vers un “Grenelle” de la copropriété
Observatoire des charges de copropriété : une tendance à la hausse
En juin dernier, l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) a révélé, à travers son Observatoire des charges, une augmentation notable de 3,89% des charges de copropriété en 2021. Or, cette tendance, loin de s’essouffler, s’est accentuée en 2022 et devrait perdurer en 2023.
> Consultez cet article sur : “Charges de copropriété en France : une hausse de 3,89 % en 2021”
Inflation des charges courantes
Les charges courantes des copropriétés ont subi une inflation notable. Sur une période de 10 ans, ces charges ont progressé de près de 40%, soit quatre fois plus que l’inflation globale sur la même période??. Cette inflation régulière grève considérablement le budget des copropriétaires.
Explosion des prix des énergies
Le coût des énergies, notamment le gaz et l’électricité, a connu une hausse spectaculaire. À ce titre, les copropriétés ont été particulièrement touchées par la montée en flèche des prix de l’énergie, spécialement celles équipées d’un chauffage collectif.
> Consultez notre article sur : “Prix du gaz en copropriété en 2023 : ce que vous devez savoir”
En effet, l’augmentation des coûts énergétiques a été supérieure à 15% en 2021, et cette hausse a continué en 2022. Les contrats de fourniture d’énergie souvent stipulent une avance sur trésorerie, ce qui, couplé à des modalités administratives complexes, complique le financement des charges de copropriété.
De plus, le secteur de la construction a aussi été durement affecté par l’augmentation des prix des matières premières. Et, cette situation se répercute aussi sur les charges de copropriété via des clauses d’augmentation automatique dans les contrats avec les prestataires?.
Nécessité de travaux d’entretien et de rénovation énergétique
Ces travaux incontournables ajoutent une charge financière supplémentaire. Selon l’ARC, les travaux d’entretien ou exceptionnels représentent en moyenne un surcoût de 35% sur les frais courants déjà réglés??. Ainsi, pour chaque 100 € de charges, il faut ajouter environ 35 € pour le budget des travaux en copropriété??.
Pour autant, ces travaux sont indispensables pour maintenir la valeur des biens et améliorer leur efficacité énergétique. Mais, ils ajoutent une charge financière supplémentaire sur les épaules des copropriétaires.
Cette nécessité surgit dans un contexte délicat. D’un côté, l’inflation fait grimper les dépenses. De l’autre, les travaux d’entretien et de rénovation sont incontournables. Ces éléments, conjugués, accroissent le risque d’impayés dans les immeubles. C’est donc un enjeu majeur pour la pérennité des copropriétés.
Charges de copropriété : les chiffres alarmants de 2022 et les prévisions pour 2023
La situation s’est aggravée en 2022. D’une part, les copropriétés équipées en chauffage individuel ont vu une hausse de 4,84%. D’autre part, celles avec un chauffage collectif au gaz ont connu un bond spectaculaire de 19,54%.
Pour 2023, les premières estimations de l’observatoire de l’ARC montrent une augmentation de 6,39% pour les copropriétés sans chauffage collectif. Mais, l’augmentation serait de plus de 30% pour celles avec chauffage collectif au gaz.
- Impact du prix du gaz. L’explosion du prix du gaz, avec une augmentation de plus de 700% dans certaines copropriétés, contribue significativement à cette hausse.
- Augmentation des autres dépenses. Les coûts relatifs à l’eau, l’électricité, l’ascenseur, l’assurance, les honoraires de syndic et les taxes comme la taxe foncière, ont également augmenté, accentuant la pression sur les copropriétaires. Ainsi, sur l’année 2023, on peut noter une augmentation des charges de plus de 10 % sur les contrats d’assurance, d’entretien, d’électricité et d’administration.
Le taux d’impayés : un indicateur inquiétant
Le rapport de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) dévoile une augmentation des copropriétés avec un taux d’impayés croissant. En 2022, on a enregistré une hausse de 44% de copropriétés ayant plus de 31% de charges impayées. Cela représente 40 000 nouveaux immeubles, portant le total à 130 000 copropriétés !
> Consultez cet article sur : “Charges de copropriété : les taux d’impayés s’élèvent à 20% en France”
De fait, cette situation critique nécessite une attention immédiate des pouvoirs publics. Sans intervention, la crise pourrait s’aggraver. Les copropriétaires, déjà submergés par les charges courantes, doivent aussi financer les travaux d’entretien et de rénovation. Or, ces travaux, pour la plupart, n’ont pas été réalisés depuis ces cinquante dernières années.
L’interrogation centrale est donc la suivante : l’augmentation des charges de copropriété est-elle une fatalité ? Assisterons-nous à un effondrement progressif, mais inéluctable des copropriétés dans les années à venir ?
Selon les analyses de l’ARC, une stabilisation, voire un redressement, est envisageable. Pour cela, une implication concertée des pouvoirs publics et des différents acteurs de la copropriété est indispensable. Tous doivent œuvrer en faveur de la maîtrise des charges. En cela, une collaboration étroite pourrait instaurer des mesures efficaces pour atténuer le fardeau financier des copropriétaires. Ainsi, les copropriétés pourraient retrouver une stabilité financière, assurant leur pérennité sur le long terme.
Stratégies de maîtrise des charges de copropriété
Pour contrer l’augmentation des charges de copropriété, diverses actions pragmatiques doivent être entreprises dans toutes les copropriétés.
Audit des contrats en cours
Il est important de commencer l’audit par une étude minutieuse des décomptes individuels de charges de copropriété. En effet, cette étape permet d’avoir une visibilité claire sur les dépenses actuelles et d’identifier les postes de charges qui nécessitent une attention particulière?. De fait, il est essentiel d’étudier les contrats en cours et de vérifier s’ils sont convenablement exécutés.
Renégociation des contrats
La mise en concurrence des prestataires est une stratégie efficace pour obtenir des tarifs plus avantageux, que ce soit pour les contrats d’assurance, d’entretien ou les honoraires de syndic. Mais, auparavant, vous devez identifier les besoins de la copropriété.
De même, il est possible de renégocier les tarifs des contrats en cours, sans compromettre la qualité des services fournis. Cela peut engendrer des économies substantielles sur le long terme.
Vers une maîtrise des consommations d’énergie dans les copropriétés
Dans le cadre de la maîtrise des consommations énergétiques, plusieurs actions sont à envisager. Tout d’abord, il est fondamental de veiller à un entretien rigoureux de la chaufferie collective. Cet entretien régulier garantit son bon fonctionnement et permet d’éviter des dépenses énergétiques inutiles.
> Consultez cet article sur : “Charges de copropriété : comment réduire la facture de chauffage ?
Ensuite, l’optimisation du réseau de chauffage est un autre axe d’amélioration. La réalisation d’un désembouage efficace peut contribuer à améliorer la circulation de l’eau dans les canalisations et donc l’efficacité du système de chauffage.
Par ailleurs, une régulation plus précise du réseau de chauffage peut permettre de mieux ajuster la température et ainsi réaliser des économies d’énergie. Dans cette optique, il est conseillé de prévoir un indice de chauffe dans la chaufferie, idéalement à 19°C en journée et à 18°C la nuit.
De plus, l’installation de sondes dans la chaufferie peut s’avérer bénéfique. Ces sondes permettent d’ajuster les consommations énergétiques en fonction de la rigueur de l’hiver, contribuant ainsi à une gestion énergétique plus efficace.
Il est également judicieux de réduire la période de chauffe, selon la saison et les besoins des résidents, pour limiter les dépenses énergétiques.
Enfin, anticiper la renégociation des contrats de fourniture de gaz est crucial. S’y prendre bien en avance permet d’explorer différentes offres et de choisir la plus avantageuse, contribuant ainsi à la réduction des charges énergétiques de la copropriété.
En marche vers une copropriété éco-responsable
Entamer des travaux de rénovation énergétique peut contribuer à la réduction des dépenses énergétiques. Des actions comme l’isolation des réseaux d’eau chaude peuvent s’avérer bénéfiques??. En effet, l’amélioration de l’isolation de la copropriété est une mesure simple, mais efficace pour réduire les dépenses de chauffage, qui représentent une part importante des charges de copropriété??.
> Consultez notre article sur : “Isolation des réseaux en copropriété : dépasser les idées reçues
Enfin, l’installation de compteurs individuels permet une meilleure gestion des consommations énergétiques en responsabilisant chaque copropriétaire sur sa consommation??.
Ces actions, lorsqu’elles sont bien orchestrées et mises en œuvre de manière consciencieuse, contribuent significativement à la maîtrise et à la réduction des charges de copropriété.
En route vers un “Grenelle” de la copropriété
Engager un dialogue ouvert et constructif entre tous les acteurs concernés, notamment les chambres professionnelles et les pouvoirs publics, est vital. Cette démarche permettrait d’aborder librement des sujets cruciaux :
- la gestion programmatique des copropriétés,
- l’engagement des copropriétaires dans l’entretien des immeubles,
- l’amortissement des équipements collectifs,
- la substitution éventuelle du conseil syndical,
- la formation et les conditions de travail des gestionnaires de copropriété.
La gestion des charges de copropriété représente un défi majeur dans un contexte d’augmentation constante des coûts. Toutefois, avec une collaboration proactive entre les syndicats de copropriétaires, les gestionnaires de copropriété et les autorités publiques, il est possible d’identifier des solutions viables. L’objectif est de maintenir la qualité des services tout en maîtrisant les dépenses. L’engagement de chacun est crucial pour assurer la pérennité des copropriétés en France et garantir un habitat durable et agréable pour tous.
