Changer de syndic ne se décide pas le jour de l’assemblée générale. Entre la comparaison des offres, l’inscription de la question à l’ordre du jour et la transmission des archives au nouveau gestionnaire, la démarche s’étale sur plusieurs mois. Un seul retard, par exemple une demande arrivée après l’envoi des convocations, peut repousser le changement à l’assemblée suivante. Voici le calendrier à suivre, en distinguant les délais fixés par la loi de ceux qui relèvent de la bonne pratique.
Commencez plusieurs mois avant l’assemblée générale
Tout part d’une date : l’échéance du mandat du syndic en place, inscrite dans son contrat. Ce mandat dure au maximum trois ans, et l’assemblée générale chargée de désigner son successeur doit se tenir dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat. C’est à partir de cette assemblée qu’il faut remonter le calendrier.
L’Institut national de la consommation propose un rétroplanning en quatre temps, que l’on peut suivre comme une bonne pratique :
- au moins huit mois avant l’assemblée : recenser les besoins de la copropriété (type de syndic, assemblées à distance, travaux à venir) ;
- six à sept mois avant : contacter plusieurs syndics et leur faire visiter l’immeuble ;
- trois à quatre mois avant : analyser et comparer les contrats reçus ;
- au moins deux mois avant : faire inscrire le changement de syndic à l’ordre du jour.
Ces délais n’ont rien d’obligatoire, mais ils évitent de devoir choisir dans l’urgence. Pour le détail de chaque démarche, du courrier au syndic à la préparation du vote, Syndic One a publié un guide pour changer de syndic étape par étape.
Mettez les syndics en concurrence, selon les règles en vigueur
La mise en concurrence est l’étape où circulent le plus d’informations dépassées. Instaurée en 2014 par la loi Alur à chaque désignation, puis limitée à une fois tous les trois ans par la loi Macron de 2015, elle a été réécrite par la réforme de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020. Beaucoup de guides parlent encore de la règle des trois ans : elle ne s’applique plus.
Aujourd’hui, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. Chacun doit respecter le contrat type fixé par la réglementation et être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées. Ces documents permettent aux copropriétaires de comparer les offres sur des bases identiques.
Trois précisions comptent pour votre calendrier :
- un oubli ne remet pas en cause le vote : si le conseil syndical n’a pas mis les syndics en concurrence, la désignation du nouveau syndic reste valable. La loi le précise expressément ;
- l’assemblée peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité de tous les copropriétaires, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée précédente ;
- chaque copropriétaire peut proposer ses propres candidats : il peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen de projets de contrat qu’il a lui-même obtenus. Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur ces projets.
Enfin, le moins cher n’est pas forcément le meilleur choix : comparez surtout ce que chaque contrat inclut dans le forfait de base.
Faites inscrire le changement à l’ordre du jour à temps
C’est l’étape où le calendrier se joue vraiment. Pour que les copropriétaires puissent voter le changement, la question doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et c’est le syndic en place qui établit cet ordre du jour.
La demande peut venir du conseil syndical ou de n’importe quel copropriétaire. Elle s’envoie au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, et doit contenir :
- un projet de résolution pour chaque syndic candidat ;
- les projets de contrat correspondants, qui seront joints à la convocation envoyée à tous les copropriétaires.
Le syndic ne peut ni refuser d’inscrire la question, ni juger de son opportunité, même si c’est de son propre remplacement qu’il s’agit. L’ordre du jour doit aussi prévoir la fixation de deux dates : la fin du contrat en cours et la prise d’effet du nouveau.
Reste la question du délai. La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion, et le syndic la prépare plusieurs semaines avant. Une demande qui arrive après l’envoi des convocations est reportée à l’assemblée suivante. D’où la recommandation de l’Institut national de la consommation d’envoyer la demande au moins deux mois avant l’assemblée.
Si le mandat du syndic arrive à son terme sans qu’aucune assemblée n’ait été convoquée, la copropriété se retrouve sans syndic. Tout copropriétaire peut alors convoquer lui-même une assemblée générale, dont l’ordre du jour se limite à la désignation d’un nouveau syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). À défaut, il peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire chargé de la convoquer. Un avocat est alors obligatoire.
Votez le changement en assemblée générale
Le jour de l’assemblée, les copropriétaires se prononcent successivement sur chaque syndic candidat. Pour être élu, un candidat doit obtenir la majorité de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Si aucun ne l’atteint mais que l’un d’eux recueille au moins un tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement, à la majorité des seuls copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
L’assemblée fixe ensuite la date de fin du contrat en cours et celle de prise d’effet du nouveau contrat, au plus tôt un jour franc après la réunion. Le syndic dont le contrat n’est pas renouvelé n’a droit à aucune indemnité.
Tout change si vous voulez vous séparer du syndic avant la fin de son mandat. La résiliation doit alors reposer sur une inexécution suffisamment grave de ses obligations, par exemple des décisions d’assemblée jamais exécutées. Le conseil syndical adresse au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour, en précisant les manquements reprochés. Sans motif sérieux, la copropriété s’expose à devoir indemniser le syndic, à hauteur des honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme prévu.
Organisez la passation avec l’ancien syndic
La passation est encadrée par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe trois échéances à compter de la fin des fonctions de l’ancien syndic :
- dans les 15 jours : la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires de la copropriété et les coordonnées de la banque ;
- dans le mois : l’ensemble des documents et archives, y compris les documents dématérialisés, dans un format téléchargeable et imprimable ;
- dans les deux mois qui suivent : l’état des comptes des copropriétaires et celui de la copropriété, après clôture.
Ces délais sont souvent source de tension. Si l’ancien syndic ne s’exécute pas malgré une mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire, qui peut ordonner la remise des documents sous astreinte.
Côté budget, changer de syndic n’entraîne pas de frais particuliers, rappelle PAP : la copropriété règle simplement les honoraires du nouveau syndic à partir de sa prise de fonction.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : articles 17, 18, 18-2, 21, 25 et 25-1.
- Service-Public : « Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ? » (fiche vérifiée le 4 août 2026).
- Institut national de la consommation : « Copropriété : les 5 étapes pour changer de syndic ».
- ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement) : « La fin de mission du syndic ».
