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Investissement

Assurance vie : le succès inattendu des SCI en 2021

Vincent Cudkowicz, Directeur Général de bienprévoir.fr et Primaliance

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sous forme d’Unités de Compte (UC) en assurance vie ont connu un essor spectaculaire ces dernières années. Quasiment inexistantes il y a seulement 5 ou 10 ans, elles représentaient à fin 2021 un encours de plus de 18 milliards €. Explications de Vincent Cudkowicz, Directeur Général de bienprévoir.fr et Primaliance.

Les SCI sous forme d’UC en assurance vie ont enregistré une collecte de 3,1 milliards €

Ces UC SCI pèsent désormais près d’un tiers des encours de la pierre papier en assurance vie ou contrat de capitalisation. En effet, en 2021, les SCI sous forme d’UC en assurance vie ont enregistré une collecte de 3,1 milliards € selon l’ASPIM. Soit une hausse de 10 % par rapport à 2020. De sorte que les SCI ont représenté 29 % de l’ensemble de la collecte des fonds immobiliers grand public.

L’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières atteint 18,6 milliards € au 31/12/2021 (+24 % sur un an).

Les performances des SCI en assurance-vie en 2021 supérieures à 3,5 %

D’après une étude réalisée par bienprévoir.fr / Primaliance, les UC SCI ont enregistré une performance moyenne de +3,71 %. Précisons, qu’il s’agit des SCI en assurance vie qui existaient au 1er janvier 2021. C’est-à-dire, celles qui avaient plus d’un an d’existence. Par rapport à 2020, dont les performances moyennes avaient atteint 2,89 %, on note que c’est un bon score.

SCI assurance vie

 

En effet, la première année de pandémie notamment en mars 2020 avait suscité quelques tensions sur les performances. Certaines UC SCI y étaient exposées et avaient perdu parfois près de la moitié de leur performance annuelle. C’est la raison principale de la performance de 2020 en retrait.

Aussi, 2021 peut être considérée comme une année du retour à la normale de ce point de vue. En particulier, du fait de la disparition des sous-jacents cotés des inventaires de ces UC immobilières.




Nombreux lancements de nouvelles SCI en 2021

Les acteurs de la gestion collective immobilière s’intéressent de plus en plus au véhicule « SCI ». Ce dernier, supplante désormais les traditionnels OPCI grand public dans les contrats d’assurance-vie, de capitalisation, voire des PER.

Au-delà de la collecte sur les supports existants, ce sont ainsi de nouvelles UC sous forme de SCI qui ont été créées depuis la seconde moitié de l’année 2020.

Or, ces nouvelles SCI lancées sur le marché en cours d’année 2021 ont un rendement annualisé autour de 4% en moyenne.

Notons que les SCI ont globalement su s’adapter à la nouvelle donne immobilière apparue à l’aune de l’épidémie de Covid-19. Ainsi, l’étude publiée par bienprévoir.fr / Primaliance indique que les SCI ont diminué leur exposition aux bureaux entre 2020 et 2021. Elles sont passées de 60% à 55%, même si celle-ci reste majoritaire dans leurs portefeuilles. La part des commerces s’est également affichée en diminution à 12% du patrimoine en 2021, contre 13% en 2020.

À l’inverse, la part de l’immobilier résidentiel a fortement augmenté, passant de 9% en 2020 à 14% en 2021. Même tendance pour l’immobilier de santé qui progresse de 3 points en un an (de 10% à 13%).

Les grandes tendances pour 2022

Le thème majeur pour 2022, et probablement 2023, sera la labellisation ISR pour les SCI. Car, celles-ci ont un certain retard par rapport aux SCPI à cet égard. Seules 2 SCI sur une trentaine de supports ont déjà été labellisées (Perial Euro Carbone et Novaxia R).

Comment expliquer ce décalage entre les SCI et SCPI sur cette question ? Une première raison est sûrement liée à la nature hybride des SCI. Celles-ci investissent dans de l’immobilier en direct comme le font les SCPI ou certaines SCI thématiques. Mais, elles investissent également dans d’autres véhicules immobiliers non cotés: SCPI, OPPCI, OPCI grand public, autres FIA immobiliers. Voire dans des parts démembrées de SCPI, sous forme d’usufruit.

Une autre tendance pour 2022 sera bien sûr la confirmation du dynamisme de la collecte sur les SCI supports d’UC d’assurance-vie. Le succès des SCI repose sur une combinaison unique dans l’univers à deux dimensions, celui de l’assurance-vie et de l’immobilier.

En effet, cette combinaison attractive repose sur une liquidité permanente et garantie par l’assureur. Puisque le risque est modéré, les chargements en frais sont plus faibles que pour les SCPI. De plus, ces performances attractives sont en phase avec les seuils psychologiques de l’épargne dite « rentable ». Ceux qu’expriment les épargnants tout au long des études qui scrutent leurs attentes. Ces facteurs sont pour une large part structurels.

La liquidité est garantie par l’assureur, elle permet à l’épargnant de récupérer son épargne plus rapidement que sur les SCPI. Puisque les frais à l’entrée sont amortis plus rapidement. Ainsi, c’est encore plus rapide que pour un bien immobilier détenu en direct.

Des niveaux de risque sur l’échelle AMF parmi les plus bas du marché des UC

Le niveau de risque est en général assez faible. Sur l’échelle des risques de l’AMF allant de 1 à 7, les SCI cochent parfois un score de 2 sur 7. Mais, le plus souvent, elles se situent à 3 ou 4 sur 7.

35 % des SCI ont un risque de 2/7 (dont Capimmo et la UC SCI PM Immo Trend), 65% des SCI ont un score de 3/7 ou 4/7.

La volatilité de ces véhicules est par ailleurs souvent très faible. En cela, elle est beaucoup plus stable que la plupart des OPCI grand public. Cela tient au fait que ces SCI en assurance vie, détiennent une quote-part des investissements financiers plus faible que les OPCI. Ainsi, en 2020, les SCI ont su tirer leur épingle du jeu malgré la pandémie avec une performance moyenne de +2,89 % contre -1,54 % pour les OPCI grand public selon l’ASPIM.

Une attention particulière à porter aux SCI thématiques

L’ASPIM souligne que près d’un milliard d’€ de collecte a été réalisé sur des « SCI de niches dans le secteur résidentiel ». Il s’agit en l’occurrence et principalement de deux SCI qui ont investi l’univers de l’investissement en Viager, mais également du recyclage urbain.

En 2022, il faudra prêter attention au poids de ces niches. Car, elles répondent là aussi à des besoins sociétaux. À l’heure où les bénéfices du maintien à domicile des séniors devient prégnant et une préoccupation qui traverse la société. C’est pourquoi, il ne faudrait pas que ces véhicules prennent une part trop importante dans le patrimoine de certains épargnants attirés par des niveaux de performances hors du commun.

Quels sont les avantages des SCI ?

Si de plus en plus de français se tournent vers les SCI, ce n’est clairement pas un hasard. En effet, ce système permet à des millions de personnes de gagner de l’argent, loin d’être une simple solution pour arrondir ses fins de mois. Par ailleurs, il est important de rappeler que les SCI disposent de nombreux avantages dont il ne tient qu’à vous de profiter. Comme vous allez le voir, certains d’entre eux sont d’ailleurs assez inattendus. Après les avoir lus, il ne vous restera plus qu’à créer une sci en suivant toutes les démarches nécessaires :

Une fiscalité très intéressante

C’est le premier avantage à savoir en ce qui concerne la création d’une SCI, et sans doute un des plus importants. En effet, ce système vous permet de réduire la base imposable selon de nombreux critères. Pour savoir si vous pouvez être concerné, il est possible de se référer à un tableau détaillé qui explique chaque situation vous donnant droit à une réduction d’impôts. Ainsi, vous découvrirez que cela peut concerner aussi bien les frais d’entretien que des travaux d’amélioration et de répartition. Lors de la réalisation de votre projet de SCI, il est donc primordial de bien étudier la situation de chaque associé pour ne faire aucune erreur…

Un patrimoine familial transmissible

Alors que bon nombre de solutions ne sont pas toujours intéressantes pour la transmission du patrimoine familial, ce n’est pas du tout le cas pour les SCI ! En effet, cette solution est de plus en plus utilisée par les français qui souhaitent transmettre un patrimoine à leurs proches dans les années à venir. Même dans les cas les plus complexes, où vous n’avez pas un nombre de biens immobiliers correspondant au nombre d’enfants, il est possible de réaliser une répartition égale grâce à une SCI. Une véritable aubaine pour toutes celles et ceux qui souhaitent éviter les réunions de famille compliquées !

Des montages différents selon votre besoin

En fonction de vos ambitions, les SCI s’adaptent à vous ! En effet, le cadre légal est encore assez libre au sujet des SCI, alors il ne tient qu’à vous d’en profiter. Sur le long terme, vous verrez notamment que de très belles opportunités s’offrent à vous, notamment si vous avez besoin de vous associer. En revanche, il peut être nécessaire de prendre contact avec un professionnel qui a l’habitude de réaliser des montages de SCI, afin de pouvoir bénéficier des montages les plus avantageux pour vous. Veillez toutefois à bien vous mettre d’accord avec tous les associés, afin de ne créer aucun litige dans le cadre de la création de votre SCI.

Une meilleure répartition des risques

Contrairement à d’autres types de projets comparables aux SCI, on peut dire que ce modèle dispose d’une meilleure répartition des risques dans l’ensemble. Si ce point peut vous paraître anodin, à partir d’un certain âge, il est primordial de le prendre en compte. Ainsi, il peut tout simplement s’agir de risques répartis en fonction du montant de l’apport.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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