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Assurance

Assurance immeuble : quelles sont les règles en copropriété ?

Selon la loi Alur, l’assurance immeuble est obligatoire pour protéger votre copropriété. En effet, le bien en copropriété doit être couvert par une assurance responsabilité civile souscrite par le syndic. Néanmoins, l’assurance multirisque immeuble (MRI) est celle qui offre le plus de garanties pour votre patrimoine.

Le caractère obligatoire de l’assurance immeuble

Appelée loi Alur ou loi Duflot II, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 régit les logements en France. Elle prévoit notamment le caractère obligatoire de la souscription à une assurance immeuble axée sur la responsabilité civile. La souscription doit être réalisée au nom de la copropriété, et ce, par le syndic bénévole ou professionnel.

Que couvre l’assurance immeuble souscrite par le syndic ?

L’assurance responsabilité civile souscrite par le syndic couvre les dommages causés par un ou des éléments des espaces communs. Ainsi, elle couvre les parties communes : toit, murs, escaliers, combles, sols, couloirs, ascenseurs, canalisations communes, etc. ;

Cela peut être une partie de l’établissement, comme une tuile ayant chuté ou une marche d’escalier glissante. Il peut également s’agir de dommages provoqués par une personne travaillant au service de l’immeuble (concierge, agent d’entretien, etc.). Quoi qu’il en soit, les dégâts en question sont ceux subis par les copropriétaires, les locataires et les tiers.

Assurance responsabilité civile : quid des autres intervenants ?

À part le syndic, la loi impose aussi une obligation d’assurance responsabilité civile aux copropriétaires et aux locataires.

  • Occupants ou non, les copropriétaires doivent souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les sinistres émanant de leur partie privative. Ils sont ainsi responsables des dommages causés sur les tiers, les occupants du logement, les parties communes de l’immeuble, etc. L’assurance PNO (Propriétaire non occupant) couvre les dégâts s’il n’y a pas de locataire. De plus, elle s’applique si l’assurance du locataire est insuffisante.
  • Les locataires sont tenus de s’assurer contre les risques locatifs comprenant les dégâts des eaux, les incendies et les explosions.

Pensez à souscrire une garantie responsabilité civile pour vous protéger, que vous soyez propriétaire occupant ou copropriétaire bailleur. Outre la responsabilité civile (RC), quelles sont les autres assurances immeubles obligatoires en cas de copropriété ?

Assurance immeuble : que se passe-t-il en cas de sinistre ?

Les compagnies d’assurance facilitent la prise en charge et l’indemnisation en cas de sinistre grâce à diverses conventions, dont l’IRSI. Cet accord inter-assureur prévoit des procédures d’indemnisation plus courtes et plus rapides. Il couvre uniquement deux sinistres : l’incendie et le dégât des eaux. Voici également d’autres conditions pour bénéficier de la convention IRSI :




  • le sinistre doit émaner d’un bâtiment voisin ;
  • il met en cause au moins deux compagnies d’assurance adhérentes à la convention ;
  • les dommages ne dépassent pas 5 000 euros HT par immeuble sinistré.

Par ailleurs, en souscrivant une assurance sinistre immeuble, l’indemnisation se fait en deux tranches selon la convention IRSI.

Tranche 1 : pour les sinistres inférieurs à 1 600 euros

L’assurance de l’immeuble sinistré doit procéder à l’expertise des sinistres et indemniser les dégâts mobiliers et immobiliers. Par ailleurs, les autres assureurs peuvent payer une partie de l’indemnisation si le sinistre est répétitif, avec au moins deux sinistres durant les deux dernières années.

Pour rappel, la convention IRSI qui régit la gestion des sinistres dégâts des eaux en copropriété depuis le 1er Juin 2018 a évolué au 1er juillet 2020. De telle sorte que de nouvelles mesures encadrent désormais, la recherche de fuites. Pour rappel, si le coût de la recherche de fuite est inférieur à 1600€ HT (tranche 1), aucun recours n’est possible. De sorte que si le Syndic procède à la recherche de fuite et qu’une responsabilité locative est avérée, ce sera l’assurance du copropriétaire (occupant ou non occupant – PNO) qui devra régler l’addition.

Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre article : “Nouvelle convention IRSI : ce qui change au 1er juillet 2020 !”

Tranche 2 : pour les sinistres compris entre 1 601 euros et 5 000 euros

L’assureur gestionnaire doit procéder à une expertise et revenir vers les autres assureurs afin de se répartir le coût d’indemnisation.

Le dégât des eaux et l’incendie sont couverts par la convention IRSI. Qu’en est-il des autres types de dommages que peut subir un immeuble en copropriété ?

L’assurance immeuble par excellence, mais non obligatoire : le MRI

L’assurance multirisque immeuble (MRI) constitue l’offre la plus avantageuse pour assurer les locaux professionnels et ceux à usage d’habitation. Toutefois, pour un immeuble, seule l’assurance responsabilité civile est obligatoire. La MRI correspond donc à une couverture plus étendue, qui couvre également les dommages subis par le bâtiment.

multirisque immeuble assurance immeuble ODEALIM

Tous les contrats MRI d’ODEALIM incluent la RC des membres du conseil syndical !

 

Cette option peut protéger les copropriétaires de divers risques, comme :

  • l’incendie (issu de la foudre, de l’explosion, des dégâts causés par une fumée, etc.) ;
  • le vol (l’introduction clandestine, l’effraction, les réparations à effectuer suite à un cambriolage, etc.) ;
  • la détérioration ou l’effondrement des locaux (le détachement des protections, l’arrachement des rivets, etc.) ;
  • les bris de glace (y compris ceux de verre, de vitre et de marbre) ;
  • le dégât des eaux (comprenant les infiltrations des toitures et les fuites de canalisation) ;
  • les catastrophes naturelles et technologiques (les avalanches, les tremblements de terre, les actes terroristes, etc.).

Certains spécialistes en assurance répondent aux besoins de leurs clients en couvrant bien plus que les garanties traditionnelles. L’assurance MRI d’Odealim couvre, par exemple, le choc de véhicule non identifié et les dommages causés par les déménageurs. L’avantage de passer par des professionnels de l’assurance comme les courtiers est qu’ils négocient pour vous auprès des compagnies. Aussi, ils peuvent ajouter des extensions de garanties appelées intercalaires.

“ Parmi ces intercalaires, on peut trouver la garantie valeur à neuf, le choc de véhicule même non identifié, les dégâts causés par des déménageurs ou des livreurs, la perte d’usage étendue à 3 ans, etc. Ces extensions peuvent sembler superflues à première vue, mais lorsque le sinistre d’importance survient, la copropriété et ses occupants sont contents de les avoir.” – Xavier Saubestre, président d’Odealim.

Qui souscrit l’assurance immeuble de la copropriété ?

La multirisque immeuble, ou MRI, est un contrat d’assurance qui s’adresse aux copropriétaires d’immeubles réunis en syndicat de copropriété. Mais, elle concerne aussi les propriétaires d’immeubles entiers, en situation de monopropriété. En effet, il est important de savoir qui va payer l’assurance immeuble avant de procéder à la souscription.

Qui paye l’assurance de la copropriété ?

En général, les copropriétaires se partagent équitablement la charge de l’assurance immeuble. La prime versée correspond à la superficie occupée par chacun d’eux. Certains assureurs peuvent parfois demander une surprime lorsqu’un commerçant exerce dans le bâtiment, par exemple. Ce dernier peut être amené à supporter seul ses cotisations.

Comment procéder à la souscription ?

Le syndic mandaté doit solliciter au préalable un devis d’assurance immeuble auprès des assureurs. Il doit accompagner cette requête d’un état des sinistres ayant eu lieu pendant les trois dernières années.

Une fois le devis reçu, il doit ensuite le soumettre au conseil syndical de l’immeuble. Mais, elle sera souscrite par le syndicat des copropriétaires représentés par le syndic de copropriété professionnel ou bénévole. Par la suite, l’assemblée générale doit voter collectivement pour l’offre la plus économique selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle peut également voter pour l’offre proposant les garanties les plus complètes.

Conclusion

Selon la loi Alur et l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assurance responsabilité civile est obligatoire pour les immeubles en copropriété. Par ailleurs, chaque copropriétaire doit lui-même être assuré. Ainsi, en cas de dommages causés par l’immeuble à une personne tierce, la responsabilité des copropriétaires sera couverte. Cependant, cette assurance est souvent insuffisante. Puisqu’en cas d’incendie ou de sinistres endommageant l’immeuble, les frais de réparation ou de reconstruction seront entièrement à la charge des copropriétaires !

C’est pourquoi, il est fortement conseillé de souscrire à une assurance immeuble MRI, bien plus complète. Car, en plus de garantir la responsabilité civile des copropriétaires, l’assurance MRI couvre différents dommages pouvant être causés à l’immeuble lui-même ou à ses parties communes. D’ailleurs, le plus souvent, le règlement de la copropriété impose la souscription d’un contrat multirisque.

Enfin, soulignons que les garanties proposées dans les contrats d’assurance MRI peuvent varier selon les compagnies d’assurance. En effet, certaines options complémentaires peuvent être incluses afin de couvrir un plus grand nombre de risques. Aussi, il est important de bien lire les Conditions Générales du contrat d’assurance de votre copropriété.

Le syndic représente les copropriétaires, il est l’entité habilitée à la souscrire. Toutefois, il pourra être assisté par le conseil syndical pour réaliser les devis et les soumettre aux copropriétaires. Ainsi, ils feront le choix de l’assurance immeuble la plus avantageuse lors de la prochaine assemblée générale.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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