Ascenseur en copropriété : quel contrat d’entretien faut-il choisir ?

L’ascenseur en copropriété est un équipement qui doit faire l’objet de travaux d’entretien régulier. C’est le syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires, qui se charge de la signature du contrat de maintenance de l’ascenseur. Quels sont les facteurs essentiels à considérer pour la garantie d’une maintenance de qualité ?

Sommaire

• Entretien de l’ascenseur en copropriété : les dispositions minimales
• Ascenseur en copropriété : un contrat d’entretien obligatoire
• Contenu du contrat d’entretien de l’ascenseur en copropriété
• Contenu du carnet d’entretien
• Concurrence dans la maintenance des ascenseurs
• Ascenseur en copropriété : comment choisir une offre de maintenance complète et adaptée à vos besoins ?
• Un engagement fondé sur la proximité et la qualité de service
• La sécurité des ascenseurs : une politique de tous les instants
• Ascenseur en copropriété : quels sont les textes applicables ?
• En savoir plus sur Drieux-Combaluzier

Entretien de l’ascenseur en copropriété : les dispositions minimales

Le contrat de maintenance est un document écrit qui détaille :

• les interventions de l’ascensoriste,
• les vérifications périodiques ou occasionnelles à entreprendre,
• les réparations effectuées en cas de panne.

Quelle que soit la marque, l’âge et la technologie de votre ascenseur, vous devez pouvoir obtenir des offres de maintenance complètes et adaptées à vos besoins. C’est-à-dire des contrats de maintenance sur-mesure adossés à des dispositifs opérationnels efficaces et personnalisés.

Comme précisé dans l’article R125-1-1 du Code de la construction et de l’habitation, la sécurité d’un ascenseur consiste à assurer 9 niveaux de surveillance. Précisons que la réalisation de ces objectifs de sécurité est réputée acquise pour les ascenseurs installés en copropriété après le 27 août 2000. En effet, ils disposent du marquage “CE” en application de la législation d’harmonisation de l’Union européenne.

9 points de sécurité

1. La fermeture des portes palières ;
2. L’accès sans danger des personnes à la cabine ;
3. La protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;
4. La prévention des risques de chute et d’écrasement de la cabine ;
5. La protection contre les dérèglements de la vitesse de la cabine ;
6. La mise à la disposition des utilisateurs de moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ;
7. La protection des circuits électriques de l’installation ;
8. L’accès sans danger des personnels d’intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ;
9. L’impossibilité pour toute personne autre que les personnels d’intervention d’accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine.

Un contrat d’entretien obligatoire

Les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Notons que cette obligation incombe au propriétaire. C’est-à-dire au syndicat des copropriétaires dans un immeuble en copropriété.

Ainsi, l’entretien sera confié ou délégué à un prestataire de services dans le cadre d’un contrat écrit. Ce contrat est passé avec une entreprise dont le personnel chargé de l’entretien doit avoir reçu une formation appropriée.

Des opérations et vérifications périodiques

En effet, l’article R125-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation précise les 5 vérifications indispensables :

1. Une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages nécessaires ;
2. La vérification toutes les six semaines de l’efficacité des serrures des portes palières. Et, s’il y a lieu, installer des dispositifs pour éviter que l’on ne porte atteinte au verrouillage des portes palières ;
3. L’examen semestriel du bon état des câbles et la vérification annuelle des parachutes ;
4. Le nettoyage annuel de la cuvette de l’installation, du toit de cabine et du local des machines ;
5. La lubrification et le nettoyage des pièces.

Des opérations occasionnelles en cas de panne

Il faut tenir compte des pannes occasionnelles et prévoir une assistance dépannage. En effet, il est important de pouvoir intervenir rapidement et remettre en état de marche l’appareil. D’autant plus, qu’il arrive que des personnes soient bloquées dans la cabine en attendant d’être libérées.

3 types d’interventions sont à prévoir :

• La réparation ou le remplacement des petites pièces de l’installation présentant des signes d’usure excessive ;
• Les mesures d’entretien spécifiques destinées à supprimer ou atténuer les défauts. Ils peuvent présenter un danger pour la sécurité des personnes. Mais, en premier lieu, ils portent atteinte au bon fonctionnement de l’appareil;
• En cas d’incident, il faut prévoir les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine. Puis, le dépannage et la remise en fonctionnement normal.

Les interventions en vue du dépannage des installations doivent être effectuées quel que soit le jour, ouvrable ou non. De même, le déblocage en cabine doit être prévu 24 heures sur 24, au quotidien.

Enfin, précisons que tous les contrats d’entretien doivent comporter obligatoirement une clause relative aux délais de déblocage des personnes, de dépannage et de remise en service. De plus, le contrat devra mentionner une clause relative à l’information des utilisateurs lors de ces pannes. Toutefois, une intervention de dépannage seule ne peut tenir lieu de visite d’entretien.

Contenu du contrat d’entretien

C’est le décret n°2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique qui précise les clauses du contrat d’entretien. En effet, le contrat d’entretien doit comporter obligatoirement des « clauses minimales ».

Ces dernières, concernent l’exécution des dispositions minimales d’entretien à l’exception de la réparation ou du remplacement des pièces importantes. Par ailleurs, elles portent également sur les modalités d’exécution du contrat et les obligations précises du prestataire. À noter : toute modification du contrat d’entretien doit faire l’objet d’un avenant.

Nature et contenu des clauses obligatoires

• Durée du contrat : un an minimum.
• Modalités de reconduction ou de résiliation. La clause de résiliation indique les manquements graves de l’une ou l’autre des parties entrainant la résiliation de plein droit du contrat.
• Description, établie contradictoirement, de l’état initial de l’installation.
• Disponibilité et fourniture des pièces de rechange.
• Indication du délai garanti pour le remplacement des petites pièces.
• Mise à jour du carnet d’entretien.
• Pénalités en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat.
• Contrats d’assurances de l’entreprise d’entretien.
• Encadrement du recours éventuel à la sous-traitance.
• Formule détaillée de révision des prix.

Pour autant, l’équilibre économique du contrat est lié à sa durée. Aussi, il est commun d’avoir une durée de trois ans qui garantit une pérennité des actions de maintenance. Sur demande du syndicat des copropriétaires, le contrat fixe également les conditions pour que soit établie une description de l’état final de l’installation dans les deux mois précédant l’échéance du contrat ou sa résiliation.

Lors de la signature du contrat, le propriétaire remet à l’entreprise chargée de l’entretien la description des caractéristiques de l’ensemble de l’installation. De plus, il fournit la notice des instructions nécessaires à l’exécution des tâches d’entretien. À défaut, l’entreprise élabore cette notice.

Enfin, les visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d’entretien font l’objet de comptes rendus. Ces derniers viennent compléter le carnet d’entretien tenu à jour. Il est établi sous forme d’un registre physique ou électronique suivant le choix du propriétaire. En outre, l’entreprise remet au propriétaire un rapport annuel d’activité auquel est annexé le contenu du carnet d’entretien lorsque celui-ci est établi sous forme électronique.

Clauses minimales : les pièces de l’installation comprises

La cabine :

• boutons de commande, y compris leur signalisation lumineuse et sonore,
• paumelles de portes,
• contacts de porte,
• ferme-porte automatique de porte battante,
• coulisseaux de cabine, y compris garnitures,
• galets de suspension et contact de porte,
• interface usager d’appel de secours (boutons avec leurs signalisations, haut-parleur),
• dispositif mécanique de réouverture de porte.

Les paliers :

• ferme-porte automatique de porte battante,
• serrures,
• contacts de porte,
• paumelles de porte,
• galets de suspension,
• patins de guidage des portes et boutons d’appel, y compris voyants lumineux,
• contrepoids ou ressort de fermeture des portes palières.

La machinerie : balais du moteur et tous fusibles.

La gaine : coulisseaux de contrepoids.

L’éclairage :

• ampoules cabine,
• machinerie et gaine,
• éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs).

De fait, la réparation ou le remplacement des pièces citées ci-dessus incombe à l’entreprise titulaire du contrat d’entretien. À la seule condition, que l’ascenseur soit utilisé dans les conditions normales d’utilisation. Il faut aussi, que les pièces présentent une usure excessive ou qu’elles soient défaillantes.

Prestations exclues des clauses minimales

• Le remplacement des pièces dégradées. Lorsque la cause est liée à des actes de vandalisme. Mais, aussi, lorsqu’elle est due à la corrosion en ambiances spécifiques ou du fait d’un accident indépendant de l’action de l’entreprise d’entretien ;
• Les interventions nécessitées par les travaux ou les aménagements effectués par d’autres entreprises. Qu’ils soient en rapport ou non avec l’ascenseur ;
• Le nettoyage de l’intérieur de la cabine et de son ameublement. Le nettoyage des vantaux et seuils de porte cabine et palières. Et, le nettoyage des parties vitrées, cabine et gaine ;
• Les travaux de modernisation ou de mise en conformité de l’appareil avec les règlements applicables.

Contenu du carnet d’entretien

La date de la visite, les heures d’arrivée et de départ ainsi que les noms et signatures des techniciens doivent être portés sur le carnet d’entretien.

Le contrat d’entretien comporte les clauses minimales suivantes :

• Nature des observations, interventions, travaux, modifications, remplacements de pièces effectués sur l’appareil au titre de l’entretien ;
• Date et cause des incidents, et réparations effectuées au titre de dépannage.
• Le carnet d’entretien doit être mis à la disposition du propriétaire de l’appareil sous une forme et dans un endroit précisés dans le contrat d’entretien. Notons que ce dernier est généralement placé en toit de cabine.
• Le carnet d’entretien doit être actualisé lors de chaque visite et de chaque intervention de dépannage. Au cas où l’appareil comporterait un dispositif permettant de reconstituer l’historique des opérations d’entretien, le propriétaire de l’appareil doit pouvoir avoir accès à ces informations sans surcoût.

Concurrence dans la maintenance des ascenseurs

Depuis le 1er juillet 2012, une clause de résiliation doit être introduite dans les contrats d’entretien. En effet, cette mesure facilite le changement de prestataire à l’occasion de travaux importants. C’est le cas, par exemple, lorsque le devis pour réaliser travaux indispensables pour la sécurité s’avère manifestement élevé.

Le décret 2012-674 du 7 mai 2012 a introduit une clause de résiliation dans les contrats d’entretien. En effet, il fixe, les conditions permettant de résilier le contrat. Il faut compter sur un préavis de trois mois. D’autant plus lorsque des travaux importants sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat.

À cet effet, une dizaine de cas sont prévus :

• remplacement complet de la cabine,
• modification du nombre des niveaux desservis,
• changement de l’ensemble des portes palières,
• remplacement de l’armoire de commande,
• remplacement du groupe de traction ou du vérin,
• modification du système d’entraînement,
• adjonction de variateur de vitesse, etc.

Les ascensoristes doivent transmettre tous les éléments techniques au nouveau prestataire

En conséquence, l’ascensoriste en charge de la maintenance devra transmettre les éventuels codes d’accès à tout ou partie de l’installation.

En effet, le nouveau prestataire, doit pouvoir accéder au déverrouillage nécessaire à l’entretien, au dépannage ou à la remise en service des appareils. Soulignons, que ces informations sont fournies intégralement, sans frais et sans restriction. Sur ce point, on pense à une durée d’usage qui pourrait être fixée par le fabricant ou l’installateur.

De même, voici une liste d’éléments qui seront transmis au propriétaire de l’ascenseur :

• La documentation technique,
• les dispositions de remise en service,
• les outils spécifiques et notices d’utilisation nécessaires à l’entretien, au dépannage ou à la remise en service.

Quant à la transmission, elle doit s’effectuer sans restriction de durée d’usage, par le fabricant ou l’installateur au propriétaire de l’installation à sa demande. Notons que l’échange devra également s’effectuer dans des conditions de prix et de délais raisonnables. Ensuite, le propriétaire remet ces éléments à la disposition de l’entreprise d’entretien de son choix.

Par ailleurs, les pièces de rechange doivent être fournies par le fabricant à la demande de tout prestataire d’entretien. Que ce dernier soit lié statutairement ou non au fabricant. Enfin, les conditions de coûts et de délais seront compatibles avec les moyennes pratiquées.

Comment choisir une offre de maintenance complète et adaptée à vos besoins ?

La réglementation impose un certain nombre d’obligations au prestataire auquel il doit se conformer. Toutefois, cela ne suffit pas à déterminer votre choix. Il devra par ailleurs pouvoir répondre à vos attentes en matière de réactivité et disponibilité opérationnelle, de sécurité, de transparence et de conseils tout au long de la vie des appareils…

Rappelons que les solutions de maintenance permettent aux usagers de bénéficier tout au long de l’année d’un appareil confortable, fiable et sûr. Aussi, l’ascenseur doit faire l’objet d’une maintenance professionnelle et suivie.

La compétence de techniciens et compagnons

Pour le métier de la maintenance, la différenciation s’effectue sur la qualité du service. Aussi, l’accent doit être portée sur la relation avec les clients et la compétence de techniciens et compagnons en vue de délivrer le meilleur savoir-faire.

En cela, la maison Drieux-Combaluzier, créée en 1947, est profondément imprégnée de l’esprit de service. Puisqu’elle a été insufflé par ses fondateurs issus de grandes familles d’ascensoristes. Ainsi, les compagnons et techniciens ont passés maîtres dans plus de dix métiers :

• bureau d’étude,
• serrurerie,
• chaudronnerie,
• tôlerie,
• métallerie,
• menuiserie/ébénisterie,
• électronique,
• informatique,
• câblerie, etc.

“ Dans nos ateliers, les compagnons sont formés à intervenir sur tous types d’ascenseurs, quelle que soit leur marque. Et là où un ascensoriste classique va devoir commander une pièce neuve, nos compagnons peuvent fabriquer une pièce sur-mesure en quelques heures.” – Bertrand Perroud, directeur Général chez Drieux-Combaluzier.

Cette expertise technique permet de conseiller au mieux les architectes, les gestionnaires d’immeubles. Quant aux copropriétaires, ils bénéficient de conseils tout au long de la vie des appareils afin de pérenniser leur valeur patrimoniale.

“ Notre société est une des seules entreprises artisanales à posséder une usine capable de fabriquer des pylônes. De plus, nous bénéficions d’une menuiserie ainsi qu’un atelier de dépannage de cartes électroniques multimarques. En cela, nous développons un artisanat de haute technologie mis au service de tous les types d’ascenseurs et guidé par un esprit compagnon.” – François GONZALEZ, Directeur Agence SAV chez Drieux-Combaluzier.

Un engagement fondé sur la proximité et la qualité de service

L’excellence technologique n’est rien si elle n’est pas mise au service des usagers. À juste titre, les demandes des clients évoluent en matière de relation clients. Ils souhaitent obtenir une sécurité maximale et avoir une relation de proximité avec les techniciens.

Source : Drieux Combaluzier

En effet, il est important de prendre en compte les remarques et appréciations des clients pour faciliter les interventions. En ce sens, il faut trouver des solutions à court terme et proposer des axes d’amélioration à moyen terme.

“ Nous avons déployé trois pôles d’expertise dédiés à la maintenance, pour plus de qualité au dépannage et plus de réactivité. Notre troisième pôle est dédié aux travaux de modernisation et aux ascenseurs neufs. Ce n’est pas pour rien que Drieux-Combaluzier est certifié ISO-9001 ” – , Bertrand Perroud.

La rapidité des interventions de dépannage est primordiale

La rapidité des interventions de dépannage est primordiale. C’est pourquoi, la mise en place d’un service de proximité permet d’assurer un dépannage rapide. Ainsi, on évite l’arrêt prolongé de l’ascenseur. Un centre d’appels dédié doit être facilement joignable car il doit assurer un service de dégagement des personnes 7/7j – 24/24h.

En effet, il est important que tout passager bloqué dans la cabine reste en contact étroit avec les services de dépannage. De plus, une attention particulière doit est portée à toutes les personnes fragiles qui le souhaitent (femme enceinte, personne âgée, enfant…).

“ La maintenance et les interventions ne sont jamais sous-traitées. Y compris pour les interventions de nuit. Nos techniciens sont présents chez Drieux-Combaluzier depuis 15 ans en moyenne, ce qui est unique dans notre métier. Cela nous permet de maîtriser tous les éléments de votre sécurité de bout en bout.” – Bertrand Perroud.

Par la suite, les clients utilisateurs vont indiquer leur taux de satisfaction. D’ailleurs, c’est une démarche dans la quelle s’est engagé Drieux-Combaluzier. Ainsi, pour garantir la satisfaction clients, la société a mis en place un outil de mesure : le NPS (Net Promoter Score).

La sécurité, une politique de tous les instants

Désormais, des systèmes électroniques de contrôle des organes de sécurité de l’ascenseur sont intégrés dans la technologie des armoires de commandes. A savoir, ces alertes permettent de détecter facilement les défauts. De sorte qu’elles anticipent les pannes éventuelles en remplaçant à titre préventif les pièces concernées.

D’autre part, il faut savoir que le métier d’ascensoriste est un métier à risque. Les employés doivent être formés à la prévention des risquent afin d’anticiper les difficultés. Aussi, il est important de sécuriser les chantiers notamment les zones de travail y compris les cages d’escalier lors des interventions.

D’ailleurs, un contrôle technique doit avoir lieu tous les 5 ans pour s’assurer du bon état général de l’ascenseur. A cet égard, on va vérifier l’application des dispositifs techniques rendus obligatoires pour repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes.

Soulignons que les contrôleurs techniques peuvent demander la présence du personnel d’entretien lors de ces contrôles. À la suite du contrôle, un rapport d’inspection, établi dans un délai de 30 jours, est transmis par le propriétaire à l’entreprise chargée de l’entretien de l’ascenseur si des réparations sont nécessaires. Enfin, les résultats du contrôle sont consultables par tout occupant disposant d’un titre d’occupation.

Quels sont les textes applicables ?

Les décrets :

• 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs
• 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d’exécution et au champ d’application des travaux de sécurité sur les installations d’ascenseurs
• 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs

Les arrêtés :

• 18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d’ascenseurs. Il est modifié par l’arrêté du 27 juillet 2005 et par arrêté du 1er août 2006.
• 18 novembre 2004 relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs
• 18 novembre 2004 relatif aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d’ascenseurs. Il est modifié par l’arrêté du 1er août 2006 et par l’arrêté du 29 août 2008
• 13 décembre 2004 relatif aux critères de compétences des personnes réalisant des contrôles techniques dans les installations d’ascenseurs (modifié par l’arrêté du 15 juin 2005).

La loi :

Loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 dite urbanisme et habitat et ses textes d’application instituent trois obligations concernant la sécurité des ascenseurs :

• la mise en conformité du parc ancien,
• l’entretien des installations par un prestataire qualifié,
• le contrôle technique.

En savoir plus sur Drieux-Combaluzier

Drieux Combaluzier est spécialiste de l’ascenseur sur-mesure à Paris. La maison s’appuie sur le savoir-faire unique et artisanal de son atelier pour s’adapter parfaitement aux caractères des immeubles parisiens. Drieux Combaluzier intervient de la conception à la fabrication des ascenseurs, en passant par la modernisation et la maintenance. Retrouvez tous les informations sur la page dédiée de notre partenaire.