Découvrez chaque mois notre émission « Podcast Copro », une plongée au cœur des actualités juridiques de la copropriété. Ce Podcast d’environ 20 minutes est animé par Isabelle Dahan et Charles Bohbot, l’avocat associé Charles Bohbot du cabinet BJA. Cette émission est votre guide pour rester à la page sur les dernières évolutions et informations importantes dans le domaine de la copropriété.
Sommaire :
- Retour sur le Congrès de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété
- Analyse de la rénovation énergétique par le professeur Hugues Périnet-Marquet
- Comprendre la vente aux enchères publiques de biens immobiliers
- Procédures de référé en copropriété : gestion des travaux et accès aux lots
- Évolution juridique en copropriété : l’Arrêt du 13 juillet 2023 sur la Garantie Financière
- Obligation de réalisation des travaux en copropriété malgré les difficultés techniques
- Le poids des clauses du règlement de copropriété : entre contrat et libération par la Loi
- Audience de Règlement Amiable (ARA) : vers une résolution plus harmonieuse des conflits
- Podcast Copro : votre source mensuelle de conseils et d’actualités juridiques de la copropriété
Retour sur le Congrès de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété
Les 12 et 13 octobre derniers, à Poitiers, se tenait une conférence majeure sur les actualités juridiques de la copropriété. Elle était orchestrée par la CNEC, la Chambre nationale des Experts en Copropriété.
Cette rencontre a réuni des universitaires, géomètres experts, avocats et syndics, etc. Démontrant ainsi la diversité des professions engagées dans le droit de la copropriété. Les débats ont principalement porté sur les parties communes. Ils se sont concentrés sur les réformes affectant les parties communes spéciales à jouissance privative, mais également la rénovation énergétique.
Un moment fort de l’événement fut la présentation d’Alexis DE COSTER. Il s’est concentré sur les enjeux des travaux d’intérêt collectif. Ensuite, il a particulièrement mis l’accent sur la modification de l’article 9-1. Ce dernier point incluait les questions d’indemnisation liées aux accès aux lots et aux dégradations potentielles. Ses recommandations pratiques couvraient des aspects cruciaux tels que l’engagement précoce d’un architecte, la gestion des délais et des pénalités.
> Consultez l’article de BJA Avocats sur : “CNEC : les parties communes dix questions pratiques”
Cette conférence a offert une profusion d’informations juridiques et pratiques, mettant en lumière l’expertise de la CNEC. Notons que c’est une chambre dont est issu d’ailleurs le Grecco. Soulignons l’impact de ses propositions, largement reconnues et appréciées dans le milieu professionnel et alimentant les actualités juridiques de la copropriété.
> Retrouvez notre article sur : “Conseil syndical : propositions du GRECCO relatives à son organisation”
Analyse de la rénovation énergétique par le professeur Hugues Périnet-Marquet
Dans le cadre des actualités juridiques de la copropriété, le professeur Hugues Périnet-Marquet offre une analyse éclairée sur la rénovation énergétique du bâti. Son étude se penche d’abord sur les répercussions de la loi climat et résilience. Ensuite, elle explore également la récente directive européenne EPBD, datée du 14 mars 2023. Cette dernière prédit des dépenses avoisinant les 900 milliards d’euros pour les rénovations globales d’ici 2050.
Implications de la directive Européenne EPBD
Adoptée par le Parlement européen, cette directive vise la neutralité climatique du secteur du bâtiment d’ici 2050. Ainsi, elle impose que tous les nouveaux bâtiments soient à zéro émission dès 2028. Pour les bâtiments résidentiels existants, il y a des objectifs clairs à atteindre. Ils devront parvenir à un niveau minimum de performance énergétique de classe E d’ici 2030. Puis, d’ici 2033, ces bâtiments devront améliorer leur performance pour atteindre la classe D. Et, une attention particulière se porte aux logements anciens.
Cette directive met aussi en lumière la nécessité de s’attaquer aux bâtiments moins performants. Ceux-ci, classés G, représentent 15 % du parc national dans chaque État membre.De même, d’ici 2035, il est prévu d’interdire les systèmes de chauffage à combustibles fossiles. Puis, d’ici 2028, tous les nouveaux bâtiments devront être équipés de panneaux solaires lorsque cela est techniquement et économiquement viable.
Autonomie des États membres et pression sur les propriétaires
Chaque État membre disposera de la liberté de choisir les incitations, restrictions et sanctions pour atteindre ces objectifs. Cependant, les États sont tenus de prendre des mesures incitatives. Ils doivent offrir des primes substantielles pour les rénovations importantes et proposer des subventions ciblées pour les ménages vulnérables.
“Entre l’obligation de réaliser des travaux ou de souffrir d’une décote sur la valeur du bien, on fait peser, aux propriétaires dans un temps trop court et de manière isolée, une responsabilité excessive.” – le professeur Périnet-Marquet.
Critique et appel à une approche plus réaliste
En cela, le professeur Périnet-Marquet critique la pression mise sur les propriétaires pour réaliser ces travaux dans un délai court. À cet effet, il argue que la France agit avec passion plutôt que raison dans sa lutte contre le dérèglement climatique. Il exprime des réserves quant à la faisabilité des objectifs fixés. De plus, il plaide en faveur d’une approche plus réaliste et écologique, adaptée aux moyens disponibles. Ainsi, il appelle à un retour à la raison écologique.
Comprendre la vente aux enchères publiques de biens immobiliers
Dans le domaine des actualités juridiques de la copropriété, un aspect critique se présente. Il concerne les situations où un copropriétaire ne peut plus assumer les charges exigibles. Ce qui le mène potentiellement à la saisie immobilière et la vente forcée de son bien.
Maître Adèle Orzoni, exerçant au cabinet BJA, se spécialise dans la gestion de ces procédures complexes. Ainsi, elle aborde des questions clés telles que :
- les critères d’éligibilité pour enchérir,
- les modalités de visite du bien,
- les informations essentielles relatives à la propriété,
- et les documents nécessaires à fournir à l’avocat pour participer aux enchères.
En effet, ces informations sont cruciales tant pour les acquéreurs potentiels que pour les copropriétés concernées. Bien que certaines rumeurs suggèrent la possibilité d’acquérir des biens à des prix très bas lors de ces ventes, la réalité est souvent différente.
Les marchands de biens présents lors des audiences évaluent généralement les propriétés à des prix proches de ceux du marché. Cependant, selon l’affluence aux audiences, il peut parfois se présenter des opportunités intéressantes pour les investisseurs. L’ensemble du processus, de l’orientation à l’adjudication et à la distribution du prix de vente, présente un intérêt particulier. Et, cela, tant pour les investisseurs immobiliers que pour les membres des copropriétés concernées.
> Consultez notre article sur : “Vente aux enchères immobilières : le guide complet d’acquisition”
Procédures de référé en copropriété : gestion des travaux et accès aux lots
Dans les actualités juridiques de la copropriété, un sujet prégnant concerne la rénovation énergétique et les défis associés. Notamment lorsque des copropriétaires refusent l’accès à leur lot pour la réalisation de travaux nécessaires. Précisons que cette problématique est couverte par l’article 9 de la loi de 1965.
La procédure de référé pour résoudre les conflits
Pour résoudre ces situations, une solution existe. Il est possible d’initier une procédure de référé. Cela permet d’obtenir rapidement l’autorisation d’accès et une condamnation sous-astreinte. À cet égard, Maître Louna Grappe offre une analyse détaillée de ces procédures de référé spécifiques à la copropriété.
> Consultez l’article complet de Maître Louna Grappe : “Les cas justifiants le référé en copropriété”
Enjeux des travaux non autorisés et actions en justice
Un cas fréquent concerne les travaux non autorisés par l’Assemblée générale, mais que le copropriétaire réalise malgré tout. Toutefois, pour engager une action en justice, une étape préparatoire est cruciale. Il faut disposer de preuves solides, comme des procès-verbaux et des constats d’huissier. Ces éléments doivent démontrer une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes.
Néanmoins, les référés peuvent rapidement aboutir à :
- des condamnations pour cessation de travaux,
- remise en état des lieux avec astreinte,
- et même parfois à la démolition, en fonction de la proportionnalité des travaux non autorisés.
Gestion des urgences en copropriété
Un autre cas d’urgence souvent rencontré en copropriété est celui des fuites d’eau. Selon que la fuite soit clairement identifiée ou non, différentes actions en référé peuvent être initiées. Cela peut alors mener à diverses issues judiciaires. D’une part, cela peut inclure la condamnation à effectuer des réparations. D’autre part, cela peut conduire à la réalisation d’une expertise judiciaire pour déterminer les causes, responsabilités, nature et coût des travaux, ainsi que l’étendue des préjudices.
Ces procédures de référé en copropriété sont diversifiées. Elles peuvent concerner des travaux non autorisés, des fuites d’eau ou la nécessité de permettre l’accès aux lots pour des travaux d’intérêt collectif. Ces procédures représentent des éléments clés dans la gestion et la résolution des conflits en copropriété.
Évolution juridique en copropriété : l’Arrêt du 13 juillet 2023 sur la Garantie Financière
Une jurisprudence récente et notable en matière de copropriété concerne la garantie financière. Particulièrement dans un cas de détournement de fonds par un syndic faisant également office d’agence immobilière.
L’arrêt du 13 juillet 2023, n° 22-14.535, de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation est significatif. Puisqu’un salarié d’un cabinet de syndic avait détourné des fonds, soulevant la question de la responsabilité civile professionnelle du cabinet.
> Consultez notre article sur : “Garantie financière immobilière : une protection accrue des copropriétaires”
Initialement, la garantie financière avait réfuté sa mise en œuvre, arguant que la responsabilité civile professionnelle du cabinet était en jeu. Toutefois, la Cour de cassation a clarifié que la garantie financière peut être activée de manière autonome. Et, cela, à condition que la créance soit certaine, liquide et exigible, indépendamment de la nature de la défaillance. Y compris en cas de détournement de fonds.
Cette décision représente une avancée notable pour les copropriétés. Car, elle offre une protection renforcée en matière de gestion des fonds. De plus, elle souligne l’importance de la garantie financière, un dispositif particulièrement pertinent dans le contexte où certaines officines ou startups, ne possède pas une telle garantie.
Obligation de réalisation des travaux en copropriété malgré les difficultés techniques
Un cas récent en copropriété a vu un syndicat des copropriétaires contraint de mener à bien des travaux obligatoires, malgré des difficultés d’exécution. Le syndicat s’est trouvé face à des défis techniques lors de l’installation d’un nouvel auvent sur le mur de l’immeuble. Ainsi, il argumente que ces difficultés matérielles l’empêche de réaliser les travaux.
> Consultez notre article sur : “Verrière en copropriété : inexécution de travaux obligatoires”
Cependant, par sa décision du 21 septembre 2023 (22-15.484), la deuxième Chambre Civile de la Cour de cassation a statué que les difficultés rencontrées pour exécuter une obligation ordonnée par un juge ne justifient pas l’inexécution de celle-ci. Et, que le syndicat pourrait se voir contraint de payer une astreinte en cas de non-réalisation.
Le conseil pratique en de telles situations est d’obtenir une attestation, idéalement d’un maître d’œuvre ou d’un architecte, qui justifie une impossibilité réelle de réaliser les travaux. En effet, de simples difficultés techniques ne suffisent pas à exonérer le syndicat des copropriétaires de ses obligations. Cette décision souligne l’importance de la preuve dans la gestion des travaux en copropriété.
Le poids des clauses du règlement de copropriété : entre contrat et libération par la Loi
Certaines clauses de règlement de copropriété peuvent se révéler injustes, créant un déséquilibre entre les copropriétaires. Un cas illustratif concerne un copropriétaire privé d’accès à son lot, mais contraint de payer des charges.
Ce copropriétaire avait engagé une procédure. Ainsi, il explique que son lot est utilisé gratuitement et sans limitation de durée par l’exploitant d’une résidence de tourisme. Toutefois, au lieu de solliciter la nullité de la clause pour non-conformité aux règles d’ordre public, l’action a été mal dirigée. Le juge, par conséquent, a dû reconnaître la validité de la clause.
Cet exemple met en lumière un arrêt crucial de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 n° 19-17.045, qui reconnaît à l’Assemblée générale, et pas seulement au juge, le droit de déclarer une clause de répartition des charges illicite comme non-écrite. Or, cette faculté offre une alternative aux procédures judiciaires longues et coûteuses. Cependant, il est important de noter que toute nouvelle grille de charges proposée ne s’appliquerait qu’à partir de l’exercice comptable suivant, sans effet rétroactif.
Ce cas souligne le devoir de conseil du syndic et les pouvoirs étendus du syndicat des copropriétaires de contester et d’annuler les grilles de charges illicites. Car, contraires à des dispositions d’ordre public. Ce qui éviterait ainsi des déséquilibres et injustices au sein de la copropriété.
Audience de Règlement Amiable (ARA) : vers une résolution plus harmonieuse des conflits
En matières d’actualités juridiques de la copropriété, soulignons l’entrée en vigueur depuis le 1er novembre 2023 de la procédure civile d’audience de règlement amiable, ou ARA, au sein du tribunal judiciaire.
Cette approche, bien que semblant abstraite, vise à transformer fondamentalement la manière dont les conflits civils sont résolus. L’audience de règlement amiable est conçue pour traiter les litiges civils, qu’ils relèvent de procédures ordinaires ou de référés.
La procédure ARA s’articule en deux phases distinctes : d’abord, la constatation des responsabilités, puis la détermination des dommages-intérêts et des sommes dues.
Cet outil juridique s’inscrit dans une tendance plus large visant à encourager la médiation judiciaire en première instance. Elle est d’ailleurs suivie d’une tentative de règlement amiable, avec la possibilité de césures au milieu du processus. À chaque étape, il est essentiel que les parties aient l’opportunité de trouver un terrain d’entente, que ce soit sur le principe du litige ou sur ses conséquences.
L’objectif ultime est de favoriser la déjudiciarisation, sachant que les juridictions sont souvent surchargées. De fait, la procédure “ARA” promet de faciliter la résolution des différends. Puisque les parties devraient parvenir à des accords mutuels. La mise en application de cette procédure sera suivie de près. Notamment pour évaluer si elle représente un gain de temps et d’efficacité par rapport aux procédures judiciaires traditionnelles.
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