Chaque mois, en partenariat avec le cabinet d’avocats BJA, nous vous proposons une synthèse de l’actualité juridique en matière de copropriété. Ce rendez-vous mensuel prend la forme d’un podcast animé par Charles Bohbot et Isabelle Dahan. Ainsi, vous êtes informé des dernières évolutions en seulement une vingtaine de minutes. Pour en savoir plus sur les sujets abordés, vous pouvez consulter les liens disponibles dans cet article.
Les DarkStores sont des entrepôts au sens du Code de l’urbanisme
Au cœur de l’actualité du mois de mars, les “darkstores » font parler d’eux. En effet, ils ont une incidence indirecte sur la copropriété. Ces entrepôts, situés en plein centre-ville, possèdent une vitrine aveugle. C’est d’ailleurs pour cela qu’ils sont utilisés pour les livraisons du dernier kilomètre. Bien que les plus célèbres soient les « DarkKitchens » qui offrent un service de restauration sans accueillir de public, il s’agit avant tout de services de livraison.
Or, les “darkstores” s’installent en rez-de-chaussée des immeubles en copropriété. Ils provoquent ainsi des nuisances importantes pour les résidents en raison du passage fréquent des livreurs. À cet égard, certaines procédures ont été engagées en invoquant le règlement de copropriété. Tandis que d’autres ont utilisé l’argument de l’urbanisme.
La question des “darkstores” cristallise les tensions entre propriétaires, syndicats de copropriétaires et mairies. En l’absence d’une réglementation claire, il reste à déterminer la distinction entre les entrepôts interdits en ville selon le PLU et les commerces de détail autorisés à la condition d’avoir un point de retrait.
Une synthèse de l’actualité juridique en matière de copropriété
Or, tout récemment, on observe de nouveaux rebondissements sur cette question. En effet, il y a l’arrêt du Conseil d’État du 23 mars 2023 qui condamne les darkstores. Ainsi, il rejoint l’avis de la Mairie de Paris en qualifiant ces lieux d’entrepôts au sens du Code de l’urbanisme. Dès lors, ces sociétés auraient dû demander une autorisation, les entrepôts étant interdits à Paris.
Par ailleurs, le 24 mars, un décret et un arrêté sont parus. On assiste donc à un dénouement sur le sujet des “Darkstores”. Désormais, on distingue deux sous destinations : les Darkstores et les DarkKitchens. Dès lors, la DarkKitchen devient une cuisine dédiée à la vente en ligne. Les drives piétons relèvent alors de l’artisanat et du commerce de détails.
Panorama de l’actualité juridique de la copropriété et veille jurisprudentielle
Que faire en cas de dégâts causés par un copropriétaire sur les parties communes ?
Les dégâts causés par des travaux réalisés sur des parties communes constituent une jurisprudence constante en copropriété. Il est possible de faire dresser un constat du dossier ou de demander au juge en référé de constater les travaux effectués sans autorisation. Dans ce cas, une remise en état peut être demandée, accompagnée de dommages et intérêts.
Rappelons que tout copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’Assemblée générale avant d’entreprendre des travaux touchant aux parties communes. Pour autant, les frais de convocation de l’AG seront à la charge de celui qui souhaite faire des travaux. Mais, l’accord de l’AG est nécessaire. Cette règle doit être respectée afin d’éviter les sanctions en cas de manquement qui peuvent s’avérer très lourdes.
Un copropriétaire d’un lot ne peut pas se prévaloir de la possession de son auteur sur une partie commune annexée
La troisième Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu une décision importante le 15 février 2023 (n°21-21.446). En effet, un acquéreur d’un lot de copropriété ne peut pas se prévaloir de la possession de son auteur sur une partie commune annexée si cette partie n’est pas comprise dans l’acte de vente. Cette décision confirme qu’un copropriétaire ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive sur une partie commune sans que cela soit expressément mentionné dans l’acte de vente.
Dans cette affaire, des copropriétaires avaient acheté leurs lots en 2010 et souhaitaient se prévaloir de la possession trentenaire d’un couloir devenu partie commune. Le précédent propriétaire avait utilisé ce couloir de manière privative depuis les années 1970. Les copropriétaires estimaient donc que la prescription était acquise au moment de leur acquisition.
Cependant, la jurisprudence est constante. Pour que l’acquéreur puisse se prévaloir de la possession de son vendeur, il faut que le bien fasse partie du périmètre de la vente. Or, dans ce cas précis, le couloir litigieux n’était pas mentionné dans l’acte de vente. Ainsi, les copropriétaires ne pouvaient pas se prévaloir de la possession du précédent propriétaire sur un bien qui ne leur avait pas été vendu.
Cette décision rappelle l’importance pour les acquéreurs de lots de copropriété de vérifier les annexions de parties communes. Faute de quoi ils ne pourront pas se prévaloir de la possession de leur auteur si la partie commune en question n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente.
Actualité juridique de la copropriété : que s’est-il passé au mois de mars ?
Une majorité simple pour l’installation de panneaux photovoltaïques en copropriété
La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables a été promulguée au Journal Officiel. Elle prévoit à l’article 44 une modification de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Désormais, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’installation d’ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps. C’est une bonne nouvelle pour les copropriétés qui souhaitent s’engager dans la transition écologique et produire de l’énergie.
En effet, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’enrichit d’un K) pour que soit votée à la majorité simple la résolution portant sur la pose de panneaux solaires en copropriété. L’idée serait de transformer les immeubles des centrales de production d’énergie ou faire baisser le coût de l’ardoise énergétique des copropriétés.
Interdire aux copropriétaires en défaut de voter aux assemblées générales
Proposition de loi du 21 février 2023 qui vise à interdire aux copropriétaires en défaut de voter aux assemblées générales. Comment éviter que les charges impayées qui s’accumulent mettent en péril toute la copropriété ? Une solution plutôt radicale serait
d’ôter le droit de vote aux copropriétaires en situation d’impayés.
Ainsi, cette proposition de loi a deux portées :
- compliquer le défaut de paiement des charges afin de prévenir les dégradations,
- s’assurer que les choix au moment du vote du budget ne se font pas en fonction des dettes des copropriétaires. Mais plutôt selon les nécessités d’entretien de l’immeuble.
Dans ce cadre, un article unique propose que les copropriétaires “en défaut” n’aient plus la possibilité de voter aux AG. Et, ce, jusqu’à l’acquittement de leurs charges, comme c’est le cas dans n’importe quelle association.
Selon cette proposition, tout copropriétaire n’ayant pas payé deux appels de charges trimestriels consécutifs ou plus à la date de la convocation de l’AG, ne pourra pas prendre part au vote des délibérations. L’idée est d’inciter les copropriétaires au paiement des charges pour avoir droit au chapitre et favoriser la conservation et l’entretien de l’immeuble.
Toutefois, certains craignent que cette interdiction de vote ne soit discriminatoire. De plus, elle pourrait entraîner des risques de contestation de l’AG en cas d’erreur sur l’appel de fonds. Notons que cette proposition s’inspire de pratiques étrangères et reste à voir quelle sera sa destinée en France après débat.
Proposition de loi “Kasbarian” : le processus législatif se poursuit
Le sujet du squat et des impayés locatifs avec la proposition de loi « Kasbarian » est en cours de discussion. Ce texte pourrait prochainement connaître un dénouement favorable avec un retour à l’Assemblée nationale.
La proposition de loi en question vise à faciliter les expulsions des squatteurs, mais également des personnes en situation d’impayé. Pour ce faire, elle prévoit de rééquilibrer les sanctions infligées aux squatteurs. Car, elles étaient jusqu’à présent inférieures à celles des propriétaires dont le droit de propriété avait été violé. De plus, le projet de loi envisage de sanctionner pénalement les personnes qui se maintiendraient dans les lieux malgré une décision de justice, qualifiant ainsi leur maintien d’illicite.
Le Sénat avait le 2 février apporté plus de 13 amendements. Il avait notamment supprimé la peine de prison pour le nouveau délit en cas de maintien du locataire. Et, mis en place une amende de 7 500 € contre 6 mois d’emprisonnement dans la version des députés.
Le Ministre du Logement a salué un « texte équilibré ». Ainsi, il se serait entendu avec le député Kasbarian pour que “la lutte contre les squats n’exonère pas d’une politique sociale ambitieuse en matière de logement.”.
Grands défis de l’immobilier : UNIS et FNAIM du Grand Paris se mobilisent
Le 30 mars dernier s’est tenu le 10ème FORUM FNAIM Grand Paris et UNIS Grand Paris. L’événement, habituellement organisé par l’UNIS, est cette année co-organisé par la FNAIM, marquant ainsi un premier pas vers leur rapprochement.
Les présidents des deux syndicats, Olivier PRINCIVAL (FNAIM) et Olivier SAFAR (UNIS), ont annoncé leur double appartenance. Ce qui pourrait se poursuivre par la double adhésion des membres de ces deux syndicats. Cette initiative a soulevé la question de savoir si elle est une étape préliminaire à une fusion entre les deux syndicats. Les présidents nationaux de l’UNIS et de la FNAIM, Daniel DUBRAC et Loïc CANTIN, étaient également présents et ont soutenu cette idée.
Avez-vous mis en conformité votre règlement de copropriété ?
En ce mois de mars, il est temps de se préoccuper de la mise en conformité des règlements de copropriété avec les parties communes à jouissance privative et spéciale.
En effet, les nouveaux diagnostics, qui seront votés d’ici 2026, seront suivis de travaux planifiés sur 10 ans. Ce qui impliquera des charges pour les copropriétaires en application des grilles de charges et des clefs de répartition.
Ainsi, la première étape pour assurer une telle conformité consiste en un audit du règlement pour vérifier l’adéquation entre les grilles de charges appliquées et celles figurant dans le RCP, l’EDD et les PV d’AG. Précisons que cette étape est prévue par la loi ÉLAN de 2018 et a été prolongée par la loi 3DS.
L’audit permettra de vérifier l’existence de parties communes à jouissance privative ou spéciale ainsi que les charges correspondantes. Le cabinet BJA accompagne les copropriétaires depuis l’audit jusqu’à la publication des règlements de copropriété modifiés, garantissant des grilles de charges conformes pour éviter les risques de contestation des décisions d’assemblée générale.
En conclusion, rester informé de l’actualité juridique de la copropriété est primordial pour tous les propriétaires. Retrouvez chaque mois une synthèse concise et pertinente de ces évolutions, sous forme de podcast. Vous êtes ainsi au fait des dernières tendances et des changements de réglementation. N’hésitez pas à consulter les liens associés à cet article pour approfondir vos connaissances sur les sujets abordés.
