Activités commerciales : faire face aux nuisances en copropriété

Activités commerciales : faire face aux nuisances en copropriété

L’installation d’une activité commerciale en copropriété est susceptible d’entraîner des nuisances sonores, visuelles mais aussi olfactives. Cependant pour éviter ces désagréments, les copropriétaires peuvent exercer leur droit de véto et mettre un terme à ces nuisances. Pour en savoir sur les activités commerciales installées dans les immeubles, lisez la suite…

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Les troubles de voisinages en copropriété

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Conformément au droit de la copropriété, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En effet, il existe plusieurs types de trouble de voisinage, pouvant mener à une action en justice. Pour autant, les bruits de voisinage sont inévitables lorsque l’on vit en collectivité. Une télévision un peu trop forte, des pleurs d’enfants, des aboiements de chiens… sont le quotidien de tout copropriétaire !

Aussi, ils ne peuvent être sanctionnés, que lorsqu’ils constituent un trouble anormal. Dans ce cas, le bruit se manifeste de jour comme de nuit, il est répétitif… C’est à cette condition que l’on peut le considérer comme un “trouble anormal de voisinage” et engager une procédure.

Concrètement, un trouble peut renvoyer à diverses nuisances dont les plus fréquentes sont les nuisances sonores, olfactives, lumineuses, les travaux, les fuites… Toutefois, celles-ci doivent être anormales du fait de leur durée, localisation, de l’heure, la destination de l’immeuble …

En principe, seuls les résidents et le syndic de copropriété sont en position de déclarer une gêne. Cette possibilité est également ouverte au syndicat des copropriétaires. Toutefois, l’action de celui-ci se limite aux troubles anormaux de voisinage affectant les seules parties communes.

Les immeubles en copropriété peuvent être composés de locaux à usages d’habitation mais aussi de locaux à usage commercial. La question est alors de savoir si des règles spécifiques sont à respecter. Que dit le règlement de copropriété ? Comment agir en cas de préjudice ?

Les copropriétés face aux activités commerciales

Il faut une autorisation pour qu’une activité commerciale puisse s’exercer au sein d’une copropriété. En règle générale, c’est le règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble et son usage. À savoir, est-ce que l’immeuble est exclusivement à finalité d’habitation, commerciale ou mixte ?

Aussi, un immeuble dit “bourgeois” est uniquement réservé à de l’habitation. Certaines nuances dans la rédaction peuvent tolérer les professions libérales mais refuser les activités commerciales. Dans ce cas, un copropriétaire ne sera pas autorisé à installer un commerce dans un local à usage d’habitation. Seule une décision à l’unanimité peut modifier la destination de l’immeuble en modifiant le règlement de copropriété.

Il en va de même si le changement d’affectation du lot est contraire à une disposition du règlement de copropriété. C’est le cas lorsqu’une clause interdit « les commerces générant des nuisances par leur odeur, leur aspect et leurs dangers ». Cela entraine le plus souvent l’interdiction de toute activité de restauration et la cessation de l’activité.

En ce qui concerne l’immeuble mixte, le règlement peut restreindre l’activité commerciale à certains types de commerces et en exclure d’autres. Ces restrictions sont liées à la nature des activités, le lieu d’exercice (uniquement en rez-de-chaussée), ou le type de nuisances…

Les travaux d’aménagement du futur local ne peuvent être enclenchés sans un vote de la majorité des voix des copropriétaires. En particulier, lorsqu’ils touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Par exemple, pour la pose d’une enseigne, le changement de la devanture, l’installation d’un équipement …

Quoi qu’il en soit, toute modification du règlement de copropriété nécessite un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.

Nuisances associées aux activités commerciales en copropriété

La présence d’activités commerciales dans une copropriété est source de nombreux problèmes. Voici quelques exemples des troubles anormaux pouvant survenir.

Les nuisances olfactives

Ce sont principalement des nuisances qui surviennent suite à l’installation d’un commerce de restauration ou bars. En effet, la fumée émanant de la cuisine et les papiers gras infestent les parties communes. Face à ce genre de désagréments, la Cour de Cassation autorise la copropriété à interdire l’exercice d’une activité commerciale.

Les nuisances sonores

Les nuisances sonores ne se concluent pas comme de simples bruits excédant un seuil réglementaire, mais comme des désordres permanents et concrètement établis.

Les clubs, les bars et les discothèques s’inscrivent dans les premières sources de pollutions sonores. Il est impératif que l’exploitant de l’établissement applique les horaires d’ouvertures et de fermetures dans le respect de l’arrêté préfectoral. Pour le bien du voisinage, le gérant doit veiller à ne pas produire de tapage nocturne.

activités commerciales bruit

 

Cela étant, les copropriétaires peuvent compter sur l’appui du syndic de copropriété, la mairie ou la préfecture pour prendre les mesures acoustiques nécessaires. Ces démarches pourront entraîner la mise en demeure de l’établissement et potentiellement la suspension de son activité.

Les problèmes de stationnement liés aux activités commerciales

Les difficultés d’accès à la copropriété, l’encombrement et les problèmes de stationnements sont des problèmes qui peuvent survenir avec l’installation d’un commerce dans son immeuble. À défaut d’avoir un parking privatif, les places sont vites saturées et génèrent des différents entre les habitants !

Le stationnement de véhicule est une zone dédiée à cet usage, il est donc interdit d’utiliser les cours communes et autres espaces communs pour stationner. En revanche, le règlement de copropriété peut interdire, le stationnement de camions. Le stationnement illicite est dans ce cas une infraction et peut entraîner la mise en fourrière.

En conséquence, pour éviter de dégrader les relations de voisinage, le syndic pourra apposer des panneaux d’interdiction de stationner dans les cours et espaces communs. À noter, l’ancrage au sol de dispositifs anti-stationnement n’est possible qu’avec autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le local à poubelle, un sujet qui fâche !

La gestion des poubelles des activités commerciales est source de multiples conflits. Dans l’idéal, le commerce possède un local spécifique mis à sa disposition pour stocker les containers à poubelle.

Toutefois, le plus souvent, ce local est commun à toute la copropriété. En ce cas, c’est autorisé et les copropriétaires ne peuvent pas s’y opposer. Pourtant, cela peut engendrer des désordres du fait de l’abondance, des odeurs du manque d’hygiène… Aussi, il est convenu que les activités commerciales ne doivent pas encombrer les parties communes avec leurs poubelles. Afin d’éviter de créer des troubles manifestes, les commerces doivent conserver le surplus de poubelles dans leurs locaux privatifs et les sortir aux horaires de collecte.

Les démarches à entreprendre en cas de préjudice

Avant d’entamer toute procédure judiciaire, il est conseillé de résoudre à l’amiable les conflits de voisinage avec le commerçant à l’origine des nuisances. Dans un premier temps, une rencontre s’impose avec l’auteur de ces nuisances pour l’informer des désagréments. Cet entretien cordial vise à trouver un accord à l’amiable.

Cependant, si la conversation ne donne rien, le syndic de copropriété envoie un avertissement à l’auteur des nuisances. Il lui rappelle alors les interdictions au sein de la copropriété et lui demande de les respecter. Le syndic peut aussi appliquer des sanctions prévues dans le règlement. Le syndic de copropriété peut intervenir en cas de troubles en se référant à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Si l’action en justice s’annonce inévitable, il peut demander à un huissier de constater les nuisances, avec l’accord de l’assemblée générale.

En cas de comportement générateur de troubles expressément réprimé par la loi, c’est la voie pénale qui s’applique. C’est le cas notamment pour le tapage nocturne et les dégradations. Pour saisir le tribunal, il faut d’abord porter plainte au commissariat de police ou à la gendarmerie. Tous les recours utilisés constitueront des éléments d’appuis dans l’accusation, il faut donc bien conserver les preuves (appels, lettres, enregistrements, vidéos, etc.).

Quelles sont les sanctions encourues ?

Si les preuves penchent en la défaveur de l’auteur des nuisances, alors celui-ci encoure plusieurs peines :

  • Une cessation de son droit d’exploitation commerciale
  • Un versement de dommages et intérêt, ou une amende
  • Une résiliation du contrat de bail
  • La limitation des horaires d’ouverture du commerce
  • Un enclenchement des travaux en faveur de la copropriété.

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