Selon l’étude de Julien Lecumberry, économiste senior à la salle des marchés du Crédit Mutuel Arkéa, le marché immobilier français est à un tournant décisif. La hausse des taux d’intérêt, la contraction des transactions et les défis structurels du neuf imposent une réorganisation des priorités pour les acteurs du secteur. Alors que le résidentiel ancien montre des signes encourageants grâce à un ajustement des prix, le neuf reste limité par des contraintes de coûts et des changements réglementaires. L’immobilier commercial, quant à lui, doit faire face à de profondes transformations économiques et sociales. Cet article explore les dynamiques actuelles et les scénarios envisagés pour 2025, en s’appuyant sur les données et les analyses de cette étude.
Sommaire :
- Un marché immobilier en mutation : analyse du contexte actuel
- Résidentiel ancien : une reprise modérée en 2025 ?
- Immobilier neuf : des vents contraires persistants
- Marché de l’immobilier commercial : entre transformations et incertitudes
- Perspectives globales : vers une lente stabilisation
Un marché immobilier en mutation : analyse du contexte actuel
Le marché immobilier français est entré dans une période de transformation structurelle, marquée par des facteurs internes et externes. L’impact de la remontée rapide des taux d’intérêt se fait particulièrement sentir. Ainsi, entre 2019 et 2024, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,10 % à 3,46 %, rendant l’accès à la propriété plus difficile. Cette hausse est directement corrélée aux taux souverains français. En effet, elle reflète l’évolution des conditions monétaires internationales. Par ailleurs, elle met également en lumière des tensions spécifiques au marché français, notamment les inquiétudes sur les finances publiques.
Julien Lecumberry note que “l’instabilité politique et économique limite la confiance des ménages, un facteur clé pour la reprise des transactions. Cette instabilité est exacerbée par des incertitudes internationales, notamment liées aux tensions géopolitiques et économiques en Europe et aux États-Unis.”
En outre, la diminution des transactions immobilières dans l’ancien (-10 % en un an) et dans le neuf (-46 % pour les ventes aux particuliers) traduit une double crise. Celle de l’offre et celle de la demande. L’inflation amplifie ce double choc et pousse les ménages à réévaluer leurs priorités. Ils réduisent ainsi leurs surfaces ou élargissent leurs zones de recherche pour s’adapter à la situation. En cela, on observe une nette baisse des investissements des ménages les moins favorisés. Ces derniers restent fortement dépendants des crédits à taux élevés.
Résidentiel ancien : une reprise modérée en 2025 ?
Le segment de l’ancien montre des signes de résilience grâce à une baisse modérée des prix et une meilleure solvabilité des ménages. Depuis le pic atteint en 2022, les prix ont diminué de 5 %. Cette baisse redonne une bouffée d’air frais à certains acquéreurs. Cependant, les disparités régionales restent significatives. Dans les zones rurales éloignées des grands centres urbains, la baisse des prix peut dépasser 10 %. Tandis que dans des villes comme Paris, les ajustements sont marginaux.
L’étude met également en évidence que la capacité d’achat des ménages, bien qu’en amélioration, demeure inférieure de 5 % à son niveau de 2018. En effet, une combinaison de prix encore élevés en termes réels (corrigés de l’inflation) et de coûts de financement restreint la taille des emprunts. Cette situation explique ce recul.
Toutefois, l’élargissement prévu du PTZ à toutes les zones géographiques en 2025 pourrait stimuler les transactions. Ce dispositif inclura désormais les maisons individuelles et les logements anciens dans des zones tendues, élargissant la base des bénéficiaires. Mais, cette mesure n’aura qu’un effet limité si les prix ne diminuent pas davantage. De plus, elle restera insuffisante si les taux d’intérêt ne se stabilisent pas en dessous de 3 %.
Immobilier neuf : des vents contraires persistants
Le résidentiel neuf est confronté à des défis majeurs. Depuis 2019, les coûts de construction ont augmenté de 24,5 %, une hausse alimentée par l’inflation sur les matériaux et les salaires. Par ailleurs, la mise en œuvre des normes RE2020 et l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon 2050 ajoutent des contraintes supplémentaires. Ces exigences renforcent les défis liés à la transition énergétique. Or, ces mesures, bien qu’indispensables, ont considérablement renchéri les coûts.
Selon Julien Lecumberry, “la hausse des coûts de construction et l’absence d’un ajustement significatif des prix rendent le neuf inaccessible pour une grande partie des ménages.”
Cette situation est exacerbée par la fin des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, qui réduisent l’intérêt des investisseurs pour ce segment.
En chiffres, les permis de construire ont chuté de 21 % entre 2019 et 2024, et les mises en chantier de 31,5 %. Notons que cette baisse affecte particulièrement les zones périurbaines où les logements neufs représentaient une alternative aux centres-villes saturés. À court terme, le secteur du neuf semble condamné à rester atone. À moins d’une intervention publique significative, réduise les coûts de production ou stimule la demande.
Marché de l’immobilier commercial : entre transformations et incertitudes
L’immobilier commercial est en pleine mutation, principalement sous l’effet du télétravail et du commerce en ligne. En effet, ces changements ont bouleversé la demande pour les bureaux et les espaces commerciaux traditionnels. Dans les zones périphériques comme La Défense, le taux de vacance des bureaux atteint 14,7 %, contre seulement 4,6 % en 2019. Cette situation illustre un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande.
Les centres commerciaux, autrefois moteurs de l’immobilier commercial, souffrent également. Désormais, les consommateurs privilégient les achats en ligne ou les commerces de proximité. De fait, ils réduisent la fréquentation des grandes zones périphériques.
Julien Lecumberry avertit que “certains actifs obsolètes pourraient rester vacants à long terme, faute de stratégies de reconversion efficaces.”
Cependant, certains segments restent dynamiques. C’est le cas de l’entreposage, porté par l’essor du e-commerce qui continue de croître. Bien que ce sous-segment soit concentré autour des grands axes logistiques. De même, les biens haut de gamme, situés dans les centres-villes comme Paris intra-muros, conservent leur attractivité grâce à leur rareté et leur valeur stratégique.
Perspectives globales : vers une lente stabilisation
L’étude conclut que 2025 sera une année de transition pour le marché immobilier. Le résidentiel ancien devrait retrouver une certaine stabilité, soutenue par une légère reprise des transactions et par les ajustements des prix amorcés depuis 2022.
Julien Lecumberry résume : “Le marché immobilier repose désormais sur une reconstitution progressive de la solvabilité des ménages et sur leur adaptation à des conditions de financement plus strictes.”
Le segment du neuf, en revanche, restera sous pression, sauf intervention majeure de l’État pour réduire les coûts ou faciliter l’accès à la propriété. Quant à l’immobilier commercial, il devra répondre aux défis posés par les nouvelles habitudes de consommation et de travail, tout en reconvertissant ses actifs obsolètes.
À plus long terme, la politique économique et fiscale jouera un rôle crucial. Des mesures comme l’élargissement du PTZ ou une réforme des dispositifs fiscaux pour les investisseurs pourraient relancer le marché. Toutefois, les incertitudes macroéconomiques, notamment sur les taux américains et les finances publiques françaises, continueront de peser sur les perspectives.
