La location courte durée connaît un essor fulgurant, porté par des plateformes comme Airbnb et Abritel. Mais, attention, ce marché lucratif est encadré par de nombreuses règles juridiques. Résidence principale ou secondaire, statut du loueur, type de bail : chaque aspect est soumis à une réglementation spécifique. Quelles sont les nouvelles obligations des propriétaires en 2024 ? Comment s’y retrouver dans ce dédale administratif ? Découvrez ce guide complet pour une location courte durée en toute légalité.
Sommaire :
- Les fondamentaux de la location courte durée
- Obligations légales selon la taille de la ville
- Statuts et fiscalité du loueur
- Nouvelles réglementations 2024 pour la location courte durée
Les fondamentaux de la location courte durée
Définition et cadre légal
La location courte durée désigne un contrat de bail d’une durée allant d’une nuit à plusieurs mois. Elle est régie par le Code Civil et le Code du Tourisme. Pour être dans les clous, un propriétaire ne peut louer plus de 90 jours consécutifs au même locataire, ni dépasser 120 jours par an. Selon une étude de l’INSEE en 2023, ce type de location représentait déjà 15% du marché locatif dans les grandes villes françaises.
Barbara Thomas-David, notaire et porte-parole de la Chambre des notaires de Paris, précise : “ La location courte durée est un marché en pleine expansion, mais il est crucial de bien comprendre les règles du jeu avant de se lancer. Chaque jour, nous conseillons des propriétaires qui ignoraient l’étendue de leurs obligations.”
Résidence principale vs secondaire : des règles distinctes
Pour une résidence principale, la location courte durée est limitée à 120 jours par an. Toutefois, les villes peuvent exiger une procédure d’enregistrement préalable. C’est ce que prévoit la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique. En revanche, louer une résidence secondaire implique des démarches plus complexes, surtout dans les grandes villes.
Maître Thomas-David souligne : “Il est important de bien distinguer le statut de votre bien avant de vous lancer dans la location courte durée. Les conséquences juridiques et fiscales peuvent être très différentes selon qu’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire.”
Obligations légales selon la taille de la ville
Grandes métropoles : des contraintes accrues
Dans les villes de plus de 200 000 habitants, la location courte durée d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage avec compensation. De plus, il faudra procéder au changement du local en hébergement hôtelier et déclarer le bien.
À Paris, par exemple, cette compensation peut impliquer l’achat d’un local commercial pour le transformer en habitation, une mesure destinée à préserver l’équilibre du parc immobilier.
“ Ces règles peuvent sembler contraignantes,” explique Barbara Thomas-David, “mais elles sont essentielles pour préserver l’équilibre du marché immobilier dans nos grandes villes. Sans elles, nous risquerions de voir des quartiers entiers se transformer en zones touristiques au détriment des résidents permanents.”
Villes moyennes et petites : des formalités allégées
Pour les autres communes, une simple déclaration via le formulaire CERFA n°14004*02 suffit généralement. Cependant, renseignez-vous auprès de la mairie, car certaines localités touristiques peuvent avoir des règles spécifiques. Par exemple, la station balnéaire de La Baule a instauré en 2023 une limitation à 84 jours par an pour les locations courte durée.
Statuts et fiscalité du loueur
LMNP ou LMP : quel statut choisir ?
Le statut dépend des revenus générés. Jusqu’à 23 000 euros de loyers annuels, on est Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Au-delà, on devient Loueur Meublé Professionnel (LMP), avec des implications fiscales différentes. Selon les chiffres de la Direction Générale des Finances Publiques, en 2023, 85% des loueurs en courte durée relevaient du statut LMNP.
Maître Thomas-David commente : “ Le choix entre LMNP et LMP n’est pas anodin. Il peut avoir des conséquences importantes sur votre fiscalité et votre protection sociale. Je recommande vivement de consulter un professionnel pour faire le bon choix en fonction de votre situation personnelle.”
Fiscalité spécifique à la location courte durée
Les revenus de location courte durée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Mais, le choix entre le régime forfaitaire et le réel dépend du montant des loyers perçus.
Ainsi, pour les loueurs gagnant moins de 70 000 € par an, le régime forfaitaire permet de déduire 50% des loyers. Au-delà, le régime réel s’impose, permettant de déduire les charges réelles. N’oubliez pas la taxe de séjour, obligatoire dans de nombreuses communes touristiques. À Paris, elle s’élève à 5% du prix de la nuitée par personne, plafonnée à 5€.
Nouvelles réglementations 2024 pour la location courte durée
Le rôle renforcé des syndics
Depuis avril 2024, les syndics de copropriété doivent collaborer avec les autorités municipales. À cet égard, ils sont tenus de fournir les informations prouvant qu’un logement en location courte durée respecte les normes de changement d’usage. Cette mesure vise à lutter contre les locations illégales.
> Consulter notre article sur : “Podcast Copro juin 2024 : analyse des dernières actualités de la copropriété”
Barbara Thomas-David explique : “ Cette nouvelle obligation des syndics renforce considérablement le contrôle sur les locations de courte durée dans les copropriétés. C’est une évolution majeure qui va sans doute changer la donne dans de nombreux immeubles, notamment dans les quartiers très touristiques.”
Évolutions des baux de courte durée
Notons que le bail mobilité, introduit par la loi ELAN de 2018, permet une location de 1 à 10 mois pour des locataires justifiant d’une situation particulière (formation, stage, mission temporaire). C’est une alternative intéressante au contrat de location saisonnière classique. En 2023, ce type de bail représentait déjà 8% des contrats de location courte durée dans les grandes villes universitaires.
“ Le bail mobilité est un excellent outil pour répondre aux besoins spécifiques de certains locataires tout en offrant plus de flexibilité aux propriétaires,” commente Maître Thomas-David. “ C’est un bon exemple de la façon dont la législation s’adapte aux nouvelles réalités du marché locatif.”
En conclusion, la location courte durée offre de belles opportunités, mais nécessite une bonne compréhension des règles en vigueur. N’hésitez pas à consulter un notaire pour vous guider dans vos démarches et assurer la conformité de votre activité.
