Le marché immobilier francilien traverse une période délicate en ce début d’année 2024. En effet, les volumes de ventes et les prix des logements anciens ont poursuivi leur recul au premier trimestre. Ils prolongent ainsi la tendance baissière amorcée en 2023. Cependant, malgré ce contexte difficile, quelques signaux positifs émergent. Et, ils laissent entrevoir une possible amélioration de la situation dans les mois à venir. Les notaires du Grand Paris nous livrent leur analyse détaillée de ce marché en mutation. De plus, ils soulignent les enjeux cruciaux auxquels la filière doit faire face.
Sommaire :
- Un premier trimestre 2024 encore difficile pour le marché immobilier francilien
- Des signaux plus positifs pour les prochains mois sur le marché immobilier francilien
- Quels enjeux pour redynamiser le marché immobilier francilien ?
Un premier trimestre 2024 encore difficile pour le marché immobilier francilien
Des volumes de ventes en fort recul
Le marché immobilier francilien continue de subir les effets de la crise économique et du resserrement des conditions d’octroi de crédit. C’est ce que soulignent les Notaires du Grand Paris dans leur dernière note de conjoncture. En effet, au premier trimestre 2024, les ventes de logements anciens ont chuté de 24% par rapport à la même période en 2023. Et, de 40% comparé au premier trimestre 2022.
Notons que cette baisse des ventes affecte tous les segments. Même si les appartements (-23% en un an) résistent un peu mieux que les maisons individuelles (-27%).
Des prix qui poursuivent leur correction
Face à cette baisse d’activité, les prix ont logiquement poursuivi leur ajustement à la baisse. “En Ile-de-France, ils ont reculé de 7,9% pour les appartements et de 8,4% pour les maisons en un an”, indiquent les notaires. En effet, aucun secteur géographique n’est épargné. Et, les replis sont compris entre -7% en Grande Couronne et -8,7% dans les Hauts-de-Seine pour les appartements.
À Paris, le prix au m² s’établit désormais à 9 490€ en moyenne. Soit une contraction de 7,9% également sur un an.
Un marché de nécessité
Les notaires soulignent que le marché actuel est avant tout un “marché de nécessité”. En effet, “la solvabilité des ménages reste très dégradée par rapport aux années précédentes en raison du niveau élevé des taux d’intérêt”, analysent-ils.
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Malgré les premières baisses de taux observées, les volumes de crédits accordés ont chuté de 42% au premier trimestre 2024 par rapport à 2023. Et, ils ont même diminué de 61% par rapport à 2022 selon les données de la Banque de France. Ainsi, pour le T1 2024, 21,7 milliards d’euros ont été prêtés aux ménages contre 38 milliards au T1 2023 et 56,3 milliards au T1 2022.
Des signaux plus positifs pour les prochains mois sur le marché immobilier francilien
Un ralentissement de la baisse d’activité
Cependant, plusieurs signaux laissent entrevoir une amélioration progressive de la situation. Tout d’abord, même si elle reste forte, la baisse des ventes tend à s’atténuer de trimestre en trimestre. “ Par rapport au même trimestre un an auparavant, les ventes de logements anciens ont baissé de 32% au T3 2023, de 28% au T4, puis de 24% au T1 2024”, détaillent les notaires. De plus, ils anticipent une poursuite de ce mouvement au second trimestre 2024 grâce à l’observation des volumes d’avant-contrats.
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Une stabilisation attendue des prix
Toujours d’après les avant-contrats, les prix devraient se stabiliser, voire légèrement progresser pour les maisons, entre avril et juillet 2024. Cela ramènerait la baisse annuelle des prix à 6,8% pour les appartements et 5,2% pour les maisons en juillet. Contre respectivement -7,9% et -8,4% actuellement. Dans Paris intra-muros, le prix moyen au m² pourrait ainsi s’établir autour de 9 370€ en juillet selon la projection.
Une légère amélioration de la solvabilité sur le marché immobilier francilien
Enfin, grâce aux premières baisses de taux et à l’ajustement des prix, la solvabilité des ménages s’améliore légèrement. “D’après nos simulations, la mensualité moyenne de crédit reculerait de 6% pour les appartements et 5% pour les maisons entre l’été 2023 et juillet 2024”, avancent les notaires.
Une tendance encore modeste, mais qui va dans le bon sens pour redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Franciliens. Concrètement, pour un appartement de 65 m², la mensualité baisserait de 2422€ en août 2023 à 2280€ en juillet 2024. Et, pour une maison de 100 m², elle passerait de 2033€ en septembre 2023 à 1930€ en juillet 2024.
Quels enjeux pour redynamiser le marché immobilier francilien ?
Poursuivre les ajustements de prix et de taux
Pour les notaires, l’enjeu principal est de poursuivre le mouvement de baisse des taux entamé en parallèle de l’ajustement des prix. “ C’est, en effet, la clé pour redonner de la capacité d’achat aux ménages et fluidifier progressivement le marché”, soulignent-ils.
Or, cela passe par un effort des vendeurs qui doivent accepter de revoir leurs prix à la baisse. Tandis que les acheteurs doivent s’adapter aux nouvelles conditions de financement. Concrètement, par rapport à janvier 2022, un acquéreur pourra acheter 58 m² en juillet 2024 au lieu de 65 m² pour un appartement. Et, pour le même coût d’emprunt, 85,5 m² au lieu de 100 m² pour une maison.
Répondre aux besoins fondamentaux en logement
Plus globalement, le marché immobilier francilien fait face à des défis structurels. Avec la crise actuelle qui affecte tous les segments (ancien, neuf), c’est la satisfaction des besoins en logement des ménages qui est en jeu. C’est pourquoi, les Notaires appellent donc les pouvoirs publics à prendre des mesures fortes et pérennes pour soutenir et relancer la construction.
Selon les chiffres du SDES (Service des Données et Études Statistiques), les ventes de logements neufs ont en effet chuté de 30% en Ile-de-France en 2023 et les mises en chantier de 15%.
Soutenir l’ensemble de la chaîne du logement
Au-delà des aides à l’accession, c’est bien l’ensemble de la filière logement qu’il faut soutenir, de l’aménagement à la promotion en passant par les travaux de rénovation.
“ L’enjeu est de maintenir un tissu d’entreprises performant pour répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs des Franciliens, tout en atteignant les objectifs environnementaux”, résument les notaires.
Un vaste chantier qui nécessitera une mobilisation de tous les acteurs, publics comme privés, collectivités, entreprises, établissements financiers.
En conclusion, même si le marché immobilier francilien n’est pas encore sorti de la crise, les premiers signaux encourageants se multiplient. La stabilisation attendue des prix et la légère amélioration de la solvabilité laissent espérer un début de reprise progressive de l’activité. Toutefois, les notaires du Grand Paris resteront très attentifs aux indicateurs des prochains mois. Car, ces derniers seront décisifs pour confirmer cette tendance et redonner confiance aux ménages franciliens dans leur projet immobilier.
