L’appétence des acheteurs parisiens se manifeste en ce début d’année 2024. Puisque l’on observe une hausse de 57% des demandes d’acquéreurs potentiels. Pour autant, le marché immobilier parisien a du mal à redémarrer (+30% de mandats en portefeuille). Ainsi, les vendeurs peinent à conclure les transactions, avec des délais de vente allongés (+18 jours) et des marges de négociation records (+2,4 points). Alors que les ingrédients d’un rebond semblaient réunis : assouplissement des crédits, croissance économique et baisse moyenne des prix de 9,6%. Mais, les réticences des acheteurs persistent, freinés par les incertitudes. Pour dénouer cette situation, les vendeurs n’auront d’autre choix que de s’aligner sur les prix du marché.
Sommaire :
- Marché immobilier parisien : les vendeurs au défi face à des acquéreurs indécis
- Mais, les acquéreurs restent frileux !
- Un marché immobilier parisien fragmenté à trois vitesses
- Les vendeurs doivent s’aligner sur les prix
Marché immobilier parisien : les vendeurs au défi face à des acquéreurs indécis
Le marché immobilier parisien est au point mort en ce début d’année 2024. Pourtant, tous les ingrédients semblaient réunis pour relancer la dynamique après une année 2023 morose. Malgré une baisse des prix déjà entamée et une demande robuste, les ventes peinent à décoller.
> Consulter notre article sur : “Marché résidentiel 2023 : Bilan et perspectives pour 2024”
Une offre abondante face à une demande soutenue
Les stocks de mandats de vente sont en hausse de 30% dans les agences immobilières Vaneau par rapport au 1er trimestre 2023. C’est le cas notamment pour le marché immobilier parisien et dans les Hauts-de-Seine. Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels actifs a bondi de 57%. L’appétit des acheteurs ne se dément pas, malgré un contexte économique et géopolitique pouvant susciter l’incertitude.
Plusieurs facteurs favorables devraient les inciter à franchir le pas de l’acquisition immobilière. En effet, les conditions d’octroi de crédits se sont récemment assouplies après un cycle de hausses de taux. Désormais, ils se sont stabilisés, voire légèrement en baisse. La croissance économique de la France reste par ailleurs au rendez-vous en 2024. Et, les prévisions sont autour de 1,5%, contrairement aux craintes de récession un temps évoquées.
Ainsi, les prix ont amorcé une nette décrue de près de 10% sur un an. Au 1er trimestre 2024, le prix moyen à Paris intra-muros est de 12 515 euros le m². Alors, qu’un an plus tôt, il était de 13 874 euros le m². Notons que ces chiffres proviennent de la chambre des notaires. Une tendance baissière qui devrait se poursuivre en 2024.
Mais, les acquéreurs restent frileux !
Malgré ces signaux positifs, les ventes ne se concrétisent pas pour autant aisément. En effet, les délais de vente s’allongent. Ainsi, ils passent de 74 jours en moyenne sur l’année 2023 à 92 jours désormais au 1er trimestre 2024.
Plus la vente est longue à se conclure et plus les vendeurs consentent des rabais importants !
Enfin, nous constatons une donnée intéressante à ne pas négliger. Plus les marges de négociation sont faibles, plus les délais de vente sont courts. En effet, le délai de vente passe de 92 à 55 jours pour les biens vendus avec moins de 4% de négociation. Or, ce délai s’allonge à 113 jours pour les biens vendus avec une marge de négociation supérieure à 4%.
Par ailleurs, on constate un phénomène nouveau et révélateur. De plus en plus d’acquéreurs se rétractent au dernier moment. Et, parfois, quelques heures seulement avant la signature de la vente ! Un signe qu’ils doutent encore de l’opportunité et du prix payé pour le bien convoité. D’autant que les marges de négociation ont flambé à 6,5% en moyenne au 1er trimestre 2024, contre 4,1% l’an dernier à la même période.
Un marché immobilier parisien fragmenté à trois vitesses
Le marché résidentiel parisien se fragmente en réalité en trois segments aux dynamiques distinctes. Le premier, le plus accessible sous le million d’euros, repart de l’avant depuis le début d’année. Il est notamment porté par les primo-accédants qui ont pu repousser leurs projets en 2023 face à la flambée des taux. Ainsi que par les acheteurs déjà propriétaires cherchant à s’agrandir. Ainsi, ils passent par exemple, d’un appartement d’une chambre à deux chambres.
À l’inverse, le segment haut de gamme entre 2 et 5 millions d’euros souffre énormément des blocages actuels. Car, de nombreux acquéreurs ont déjà profité de la période post-Covid pour changer de bien et n’ont plus de projets immédiats. D’autres attendent désormais septembre, après les Jeux Olympiques, pour voir l’impact de l’événement sur les prix immobiliers avant d’acheter.
En effet, le marché immobilier entre 2 et 5 millions se résume à la stricte règle des 4D : divorce, décès, déplacement et dettes.
Seul le marché immobilier parisien de l’ultra-luxe se maintient. Les acquéreurs sont réactifs dès qu’un bien “zéro défaut” est proposé “au prix du marché”. À l’image de cette vente de plus de 10 millions d’euros conclue dans le 16ème arrondissement auprès d’un acheteur français.
Les vendeurs doivent s’aligner sur les prix
Au final, ce début d’année 2024 confirme que la main est passée du côté des acquéreurs sur le marché immobilier parisien, hormis le très haut de gamme. Face à la frilosité ambiante, les vendeurs doivent s’adapter. Malgré un contexte de taux bas et de prix en repli, ils n’ont d’autre choix que de s’aligner sur la nouvelle donne. Ainsi, ils pourront céder leur bien à un prix raisonnable et dans des délais acceptables.
