Vousfinancer, un acteur majeur du courtage en crédit, annonce le retour des prêts immobiliers sur 30 ans. Disparue depuis 2021 et rarement utilisée auparavant, cette option refait surface. En effet, dans un contexte de taux élevés, elle devient séduisante. D’une part, elle permet d’augmenter le montant empruntable sans augmenter les mensualités. D’autre part, elle offre la possibilité de réduire les mensualités, allégeant ainsi l’endettement. Malgré un coût potentiellement plus élevé, cette solution intéresse surtout les primo-accédants. Elle leur facilite l’accès à la propriété.
Retour des prêts immobiliers sur 30 ans chez certaines banques
Au début de cette année, deux banques régionales ont marqué un tournant. Elles ont annoncé la reprise des financements pour des durées dépassant 25 ans, allant jusqu’à 30 ans. Cette démarche est une première en son genre depuis fin 2019. Elle va à l’encontre des conseils du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui préconise de limiter les prêts à 25 ans. Auparavant, il était devenu extrêmement rare de voir des prêts immobiliers sur 30 ans.
Contexte historique et évolution des tendances
Entre 2000 et 2010, l’extension des périodes d’emprunt a aidé de nombreux primo-accédants à acheter leur premier bien immobilier. Toutefois, depuis 2012, face à la diminution des prix immobiliers, les banques généralistes ont réduit l’offre de prêts dépassant 25 ans. Elles ont ainsi creusé l’écart de taux entre les prêts de 25 et 30 ans. Ensuite, de 2015 à 2022, la baisse significative des taux a amélioré la capacité d’achat des clients. Ce qui a rendu les prêts de longue durée moins nécessaires.
Retour des prêts immobiliers sur 30 ans dans un contexte de taux élevés
Actuellement, les taux d’intérêt élevés, couplés à un écart minime entre les prêts de 25 et 30 ans, font du prêt immobilier sur 30 ans une option intéressante pour certains emprunteurs. En proposant de nouveau ces durées étendues, les banques montrent leur engagement à faciliter l’accès à la propriété. Cette initiative cible particulièrement les jeunes et les primo-accédants. Pour les séduire, ces institutions financières offrent des taux attractifs, spécialement aux moins de 35 ans ayant de bons revenus.
“En effet, avec un excellent dossier, il est possible d’emprunter à 4,05 % jusqu’à 25 ans et 4,15 % entre 26 et 30 ans. Soit un écart de 0,10 point seulement. Bien plus faible que ce que l’on pouvait trouver dans les barèmes ces dernières années.” – Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
C’est une bonne nouvelle, surtout dans les régions où les prix restent élevés. Puisqu’elles excluent de nombreux primo-accédants limités par la hausse des taux. Cette initiative témoigne de l’engagement des banques à soutenir les jeunes dans leur projet immobilier.
Prêts immobiliers sur 30 ans : quels ont les avantages pour les primo-accédants ?
L’exemple suivant illustre clairement les avantages d’un prêt immobilier sur 30 ans. En allongeant la durée d’emprunt de 5 ans, on peut augmenter de près de 10 % la capacité d’emprunt pour un crédit de 250 000 €.
Cette modification réduit également la mensualité de plus de 110 €. Ce qui permet de diminuer ainsi l’endettement de 3 points. Dans le contexte actuel de prix élevés et de taux supérieurs à 4 %, allonger la durée des crédits est une stratégie avantageuse. Surtout pour les primo-accédants. Allonger la durée du prêt devient donc un levier important pour l’acquisition immobilière. Et, cela, à condition que l’écart de taux entre 25 ans et 30 ans reste modéré, afin de ne pas augmenter excessivement le coût du crédit.
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Comparaison du coût total et potentiel d’amortissement
Même si le coût total d’un crédit augmente de 25 % sur toute sa durée, choisir un prêt immobilier sur 30 ans reste une option judicieuse pour ceux préférant acheter au lieu de louer. Souvent, les emprunteurs remboursent ce prêt avant son échéance. Prenons un exemple : sur un prêt de 250 000 € à 4,15 % sur 30 ans, les emprunteurs amortissent 32 000 € du capital en seulement 7 ans. En comparaison, payer un loyer de 1215 € par mois pendant 7 ans revient à dépenser 102 060 €, sans accumulation de capital.
Emprunter sur 30 ans est-il possible malgré les recommandations du HCSF ?
Depuis la fin de 2019, le HCSF impose aux banques des règles strictes sur les crédits immobiliers. Ainsi, elles doivent limiter le taux d’effort à 33 %, puis à 35 %, et la durée des prêts à un maximum de 25 ans. Bien qu’une certaine flexibilité soit permise dans des cas spécifiques.
À partir de juin 2023, les banques ont reçu l’autorisation de s’écarter de ces normes jusqu’à 20 % de leurs nouveaux crédits immobiliers. Tout en se concentrant sur les résidences principales et les primo-accédants. Malgré cette possibilité, les banques restent prudentes. Puisqu’en septembre 2023, seuls 14,7 % des prêts accordés ne suivaient pas ces directives. Et, très peu d’entre elles dépassaient la durée de prêt maximale autorisée.
“ Les banques ont actuellement la possibilité d’augmenter leur offre de crédit. Notamment en exploitant la flexibilité sur la durée des prêts. Ce qui peut stimuler le prêt immobilier dans un contexte de taux favorables.” – Sandrine Allonier.
Tendance à la prudence chez les emprunteurs et les banques
Beaucoup d’emprunteurs préfèrent ne pas dépasser 30 % d’endettement malgré la hausse des dépenses contraintes. Notons qu’en septembre 2023, le taux d’effort moyen des crédits accordés était de 30,9 %, bien en dessous de la limite de 35 %, voire de 33 %.
De plus, la décision du HCSF en décembre 2023 de réduire le seuil de travaux nécessaires pour obtenir un différé de remboursement encourage également l’allongement des durées de prêt. En cela, la nouvelle approche du HCSF, basée sur une moyenne trimestrielle plutôt qu’un suivi mensuel, devrait réduire la réticence des banques à dépasser ponctuellement les limites.
“ Ces évolutions envoient un signal positif aux banques, les incitant à plus de flexibilité. Cela se manifeste par le retour de financements de plus de 25 ans dans certains barèmes.” – Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Pour les futurs emprunteurs, ces améliorations dans les conditions d’emprunt pourraient limiter le phénomène d’auto-censure ou d’attentisme observé ces derniers mois. Ainsi, cela pourrait potentiellement encourager un retour des emprunteurs en 2024.
