Selon Charles Marinakis, Président de Century 21 France, l’année 2022 marque un retournement du marché immobilier dans l’ancien. Les transactions qui étaient prospères au premier semestre ont ralenti durant l’été. Alors quelles sont les perspectives pour 2023 ? Il faut s’attendre à un nécessaire ajustement des prix…
Un retournement du marché immobilier en 2022
On se rappelle l’année 2021 comme celle de tous les records. 2022 sera l’année qui marque un retournement du marché à compter de l’été ! En effet, les transactions florissantes au premier semestre 2022 ont connu un vrai ralentissement durant l’été. Au global, l’activité immobilière sur l’année recule de -4,1%.
La cause en est une conjonction de plusieurs facteurs, certains objectifs, d’autres plus subjectifs.
Augmentation du taux de crédit et télescopage avec le taux d’usure
On a observé une évolution rapide des taux de crédit qui ont plus que doublé en un an. En effet, ils sont passés de 1,07% en moyenne en janvier à 2,25% en novembre ! Parallèlement, cette hausse a été accompagnée par un retard dans l’ajustement du taux d’usure qui a entraîné l’inéligibilité de certains dossiers de crédit.
Ainsi, le Réseau CENTURY 21 a pu constater une augmentation de la proportion de compromis annulés pour refus de prêt. Ils sont passés de 3,2% en moyenne au premier semestre 2022 à 6% au second. Cependant, cette hausse est nettement inférieure aux estimations émises par certains acteurs du marché. Leur communication alarmiste a probablement contribué à freiner les projets immobiliers plus que le durcissement des conditions d’emprunt.
La crise et la fracture énergétique
À ces facteurs s’est ajouté un contexte international particulièrement préoccupant, provoquant une crise énergétique et avec elle une hausse brutale de l’inflation. En France, on est passé ainsi de 2,9% en janvier à 6,2% fin novembre.
Notons que ce retournement du marché immobilier est le premier depuis près de 10 ans sur un marché qui avait connu une croissance constante. D’ailleurs, nous entrons dans une période où les projets immobiliers seront examinés et pesés plus attentivement qu’auparavant.
Une réflexion sur le “coût d’habitation” dans son ensemble
L’inflation a des répercussions sur le budget des ménages et leur reste à vivre est devenu une préoccupation primordiale. Dans ce contexte, les choix sont revus et la préférence pour les maisons est remise en question. En effet, outre le coût direct du logement (loyer ou crédit), il faut considérer les coûts indirects tels que l’assurance, le chauffage, les transports nécessaires pour se rendre au travail.
Désormais, les ménages français réfléchissent au “coût d’habitation” global. Nous sommes passés d’une période de surabondance à une période où la modération est nécessaire. Cependant, le goût pour l’immobilier demeure fort chez les Français.
L’année 2023 ne devrait pas marquer un effondrement du marché, mais un nécessaire ajustement des prix, au moins dans certains départements. En effet, les prix continuent leur ascension. Ainsi, le prix moyen au m² des maisons progresse de +7,1% en 2022 tandis que celui des appartements augmente de +4%, pour s’établir respectivement à 2619€ et 4288€ le m².
Ces chiffres correspondent aux records historiques constatés. Toutefois, les fluctuations observées sur les douze derniers mois démontrent une tendance à la baisse durant la seconde partie de l’année. Les prix ont atteint un pic durant l’été pour commencer à décroître au second semestre.
Le marché immobilier parisien
À l’inverse de la tendance nationale, Paris voit ses prix reculer en 2022 de -2,4% par rapport à 2021. Plus précisément, cette baisse s’observe essentiellement à partir du mois de juin, et pour la première fois depuis longtemps, le prix moyen au m² est passé en septembre en-dessous du seuil symbolique des 10 000€. Sur l’année, il s’établit désormais à 10 339€ le m².
Contrairement à la tendance nationale, les prix immobiliers parisiens baissent en 2022 de -2,4% par rapport à 2021. Cette baisse s’est manifestée particulièrement à partir du mois de juin. Et, dès le mois de septembre, le prix moyen au m² est descendu sous le seuil symbolique des 10 000€. Sur l’ensemble de l’année, ce dernier s’établit à 10 339€ le m².
Le marché parisien a connu un réajustement des prix qui lui a permis de retrouver des couleurs. Sur l’année, les transactions parisiennes ont augmenté de 5,9%. Cependant, le temps nécessaire pour vendre s’est allongé à 8 jours, ce qui représente un record historique pour la capitale. À noter, Les transactions se concentrent principalement sur l’acquisition d’une résidence principale. En cela, la part des investissements locatifs a baissé considérablement (-10,9%) pour se situer à 30,3%, soit un niveau inférieur à celui enregistré en 2019.
Le marché immobilier en Île-de-France
L’activité sur l’année 2022 en Ile-de-France a connu une baisse de 6 %. Cette contraction a été surtout causée par le marché des maisons qui a diminué de 10,9 % par rapport à 2021. Une des raisons possibles pour expliquer cet affaiblissement est la hausse des prix des maisons. Ainsi, le prix au m2 a augmenté de +5,5 % en comparaison à 2021 soit 3 848 € le m². En revanche, le prix moyen des appartements est resté stable.
Encore une fois, cette moyenne ne reflète pas le pic de prix atteint pendant la saison estivale, qui a ensuite connu une baisse graduelle au cours du deuxième semestre. Malgré ces fluctuations des prix, les investissements locatifs ont progressé pour atteindre un niveau record dans la région francilienne, représentant 25,8 % des acquisitions.
Deux départements se distinguent dans cette région :
- Le département de la Seine-Saint-Denis a connu une progression de 2,2% des transactions par rapport à 2021. Les maisons ont particulièrement bénéficié de cette évolution, les prix ayant augmenté de 16%. Le prix moyen des maisons s’est établi à 3826€/m² et celui des appartements à 4185€/m² pour l’année.
- Dans le département des Hauts-de-Seine, le prix moyen au m² a connu une diminution de 5,8% pour les maisons et 1,7% pour les appartements. Cependant, l’activité liée à la vente a reculé de 3,2%, et les délais de vente se sont considérablement allongés : +12 jours pour les appartements et +25 jours pour les maisons. Il est à noter que ce département est réputé être le plus cher de la région (hors Paris). Les prix se situent à 6627€ le m² en moyenne pour une maison et 7415€ le m² en moyenne pour un appartement.
Le marché immobilier en Province
En Province, le paysage est très hétérogène en fonction des régions. Ainsi, trois départements situés à moins d’une heure de la capitale française en TGV connaissent une activité croissante.
En effet, ces régions bénéficient directement de leur proximité avec la Capitale et d’une infrastructure développée :
- l’Indre-et-Loire où le prix moyen au m² fait un bond de +10,1% pour les maisons et de +15,5% pour les appartements,
- le Loiret dont l’activité est en hausse de +4,1%. Malgré des prix qui croissent considérablement : +10,3% pour les maisons et +8,6% pour les appartements,
- l’Eure-et-Loir. Dans ce département, le nombre de transactions a augmenté de +7,6% par rapport à 2021. Alors même que les prix s’envolent : +9,3% pour les maisons et +8,8% pour les appartements.
Par ailleurs, dans ce département d’Eure-et-Loire, Chartres située à 1h de TGV se distingue. Le nombre de transactions y est en forte hausse de +23,1%. D’ailleurs, les prix suivent et sont aussi en nette accélération : +15,6% pour les maisons et +9,7% pour les appartements.
Certes, les départements mentionnés ont connu une dynamique marquée. Ce qui est probablement le résultat de la pandémie de COVID-19 et des possibilités qu’elle offre aux salariés de travailler à distance. Ainsi, la capacité de télétravail et l’attrait pour les maisons permettent de s’éloigner temporairement de la capitale, en ne revenant que quelques jours par mois.
Quelles perspectives pour les marchés de l’immobilier en 2023 ?
“ La loi de l’offre et de la demande reste la règle absolue de régulation du marché de l’immobilier et plus encore des marchés de l’immobilier ! Nous aurions pu penser, avec les hausses successives des 10 dernières années, que ce régulateur n’était plus le facteur essentiel du marché, ce n’est pas le cas ! Quand c’est trop cher… c’est trop cher et les acheteurs ne pourront plus acheter ” – Charles MARINAKIS Président de Century 21 France.
Pour 2023, on peut imaginer une baisse du volume de transactions surtout au premier semestre. Ce qui devrait entraîner une baisse annuelle de -3 % à -5 % par rapport à 2022, soit environ 1 050 000 ventes. De plus, les prix devraient continuer à baisser entre -5 % et -7% selon les régions. D’ailleurs, il est probable que Paris retrouve un équilibre fin 2023.
Mais, sans conteste, le nouveau régulateur du marché immobilier est le revenu des ménages français et le « reste à vivre ». Plus qu’un nouveau concept, il faudra bientôt intégrer dans nos raisonnements “le coût d’Habitation” !
