Résidences Services et LMNP : Quels risques pour les investisseurs en cas de retrait de l’exploitant ?
L’investissement dans les résidences services, souvent couplé au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), séduit par ses avantages fiscaux et ses revenus complémentaires. Mais que se passe-t-il lorsque l’exploitant décide de ne pas renouveler le bail ? Une situation qui peut rapidement devenir un casse-tête pour les investisseurs.
Entre risques de requalification fiscale et complexités juridiques, mieux vaut anticiper pour éviter des conséquences financières lourdes. Décryptage.
Pourquoi l’exploitant se retire-t-il ?
Lorsqu’un exploitant quitte une résidence services, c’est généralement parce que l’activité n’est plus rentable. Dans certains cas, un nouvel exploitant peut reprendre les lieux. Cependant, c’est souvent avec des conditions de location moins avantageuses, notamment des loyers revus à la baisse.
Pour les investisseurs, la question de la TVA récupérée à l’achat du bien immobilier devient alors centrale. Lors de l’acquisition, cette TVA est déductible, car le bien est loué par bail commercial à un exploitant proposant au moins 3 des 4 services suivants :
1. Fourniture de petit-déjeuner,
2. Mise à disposition de linge de maison,
3. Accueil ou réception des clients,
4. Nettoyage régulier des locaux.
L’investisseur n’en a d’ailleurs pas forcément conscience. En effet, dans bien des cas, cette TVA n’a même pas transité par ses comptes bancaires (cas couramment appelé « achat en financement hors taxes »). Cependant, si l’exploitant se retire, ces services cessent et le bail commercial tombe. Résultat : l’investisseur pourrait être contraint de rembourser une partie de la TVA initialement récupérée.
Gérer soi-même pour éviter de reverser la TVA : un piège à éviter ?
Face à cette problématique, certains propriétaires choisissent de gérer eux-mêmes leur bien en proposant les services requis. Cela souvent en s’appuyant sur des sociétés de conciergerie ou des agences immobilières locales. Des avocats s’empressent également de donner ce conseil pour éviter aux propriétaires d’avoir à reverser une partie de la TVA initialement récupérée. De plus en plus de dossiers se retrouvent dans cette situation. Cette solution peut paraître séduisante, mais, sans bail commercial, elle comporte un risque majeur. C’est la requalification en para-hôtellerie, un statut beaucoup moins avantageux que celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Bien que certains Services des Impôts des Entreprises (SIE) tolèrent cette pratique, la doctrine officielle, détaillée dans le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), va à l’encontre de cette approche. Les différences d’interprétation d’un SIE à l’autre ajoutent une insécurité juridique importante pour les investisseurs. On ne peut que regretter que d’un SIE à l’autre cette problématique connaisse des différences de traitement. Cela entretenant ainsi une certaine injustice fiscale. Afin de pallier cette insécurité juridique, il convient de questionner les SIE par le biais de rescrits (prise de position formelle de l’administration fiscale, saisie par un contribuable).
A priori, rien ne change, dès lors que, dans les deux cas (location meublée et para-hôtellerie), l’investisseur relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au niveau de l’impôt sur les revenus. Les mêmes règles seraient donc applicables … Et pourtant !
Les conséquences de la requalification LMNP en para-hôtellerie
La bascule du statut LMNP vers celui de para-hôtellerie entraîne des changements fiscaux majeurs :
1. Durée d’imputation des déficits réduite : En para-hôtellerie, les déficits ne peuvent être imputés que sur 6 ans (contre 10 ans en LMNP).
2. Amortissements limités : Dans le cadre de la para-hôtellerie, les amortissements sont automatiquement imputés sur le déficit et ne peuvent pas être reportés indéfiniment. En revanche, en immobilier géré, on peut reporter les amortissements ad vitam æternam, permettant ainsi d’en profiter plus tard.
3. Impact sur les plus-values : Dans le régime para-hôtelier, les plus-values qualifiées de « professionnelles » portent sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’acquisition – amortissements). Ainsi, au fil du temps, la valeur nette comptable diminue. Cela augmente d’autant la plus-value imposable potentielle. D’autant que les amortissements n’ont pu être utilisés, car ils ont augmenté les déficits qui sont en général perdus au bout de 6 ans. Or en LMNP, le calcul est différent (prix de vente – prix d’acquisition) et plus favorable. En effet, plus on patiente, plus on a d’abattements sur la plus-value imposable, laquelle ne tient pas compte des amortissements pratiqués tout au long de la détention du bien. C’est le régime de la plus-value des particuliers qui est applicable.
4. Charges sociales : Les investisseurs en para-hôtellerie sont soumis aux charges sociales dès le premier euro de chiffre d’affaires, y compris sur les plus-values professionnelles. Le loueur en meublé, lui, réalise des opérations civiles, et non commerciales. Depuis le 1er janvier 2017, il peut être plus facilement qu’avant, soumis à charges sociales. Cependant, en aucun cas, il ne serait soumis aux charges sociales sur la plus-value des particuliers (seuls les CSG/CRDS et autres prélèvement sociaux seraient collectés).
Comment éviter ces risques pour les investisseurs LMNP ?
Pour éviter ces écueils, il est essentiel de consulter un expert fiscal et d’anticiper les conséquences en cas de retrait de l’exploitant. Les démarches de rescrit fiscal, qui permettent d’obtenir une position claire de l’administration, peuvent également apporter une sécurité juridique précieuse.
Enfin, si la gestion autonome semble être une solution à court terme, elle expose à des risques fiscaux et sociaux importants, notamment en cas de revente. Rester vigilant et bien informé est donc la clé pour préserver la rentabilité de son investissement immobilier.
Conclusion
Investir dans une résidence services en LMNP offre de nombreux avantages, mais le retrait de l’exploitant peut transformer un placement intéressant en un véritable casse-tête fiscal. Entre TVA à reverser, requalification en para-hôtellerie et augmentation des charges sociales, les risques pour les investisseurs ne doivent pas être sous-estimés.
En cas de doute, l’accompagnement d’un professionnel du droit ou de la fiscalité est nécessaire pour sécuriser son investissement et éviter les mauvaises surprises.
