Des publicités ciblées promettent aux copropriétaires des intérêts sur les fonds de leur syndicat. La remontée des taux depuis 2022 relance l’attrait pour le compte bancaire rémunéré en copropriété. Pourtant, la réglementation pose des limites strictes que le cabinet Audineau & Associés vient de détailler dans une note juridique. Néobanques interdites, fiscalité des intérêts, responsabilité du syndic : voici ce que tout copropriétaire doit savoir avant d’agir.
Sommaire :
- Pourquoi les comptes courants rémunérés étaient-ils interdits en France ?
- Pourquoi certains comptes rémunérés restent-ils illégaux pour les copropriétés ?
- Le syndic peut-il choisir librement un compte bancaire rémunéré ?
- Les revenus d’un compte bancaire rémunéré sont-ils imposés ?
À retenir – Compte bancaire rémunéré en copropriété
- Un compte bancaire rémunéré est légal en copropriété, sous conditions.
- Seules les banques classiques agréées sont autorisées à héberger les fonds du syndicat.
- Les néobanques et établissements de paiement sont interdits, sous peine de nullité du mandat du syndic.
- Le fonds de travaux doit obligatoirement être placé sur un Livret A depuis 2010.
- Les intérêts d’un compte courant rémunéré sont imposables pour chaque copropriétaire.
Pourquoi les comptes courants rémunérés étaient-ils interdits en France ?
Une interdiction ancienne, levée par l’Europe
La question du compte bancaire rémunéré en copropriété n’est pas nouvelle. Elle remonte à 1993, lorsqu’un sénateur interrogeait déjà le gouvernement sur les intérêts que les syndics tiraient des fonds détenus au nom des syndicats — des revenus qui représentaient alors plus de 10 % de leur chiffre d’affaires.
La Commission bancaire — ancienne Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) — avait, par une décision du 16 avril 2002, interdit à un établissement bancaire de conclure des conventions de comptes à vue en euros prévoyant la rémunération des sommes déposées. Elle avait également enjoint cet établissement de dénoncer les clauses de rémunération existantes.
Le Conseil d’État ouvre la voie, la CJCE confirme
Dès le 6 novembre 2002, le Conseil d’État avait prononcé un sursis à statuer puis annulé la décision de la Commission bancaire, validant ainsi la possibilité légale d’ouvrir des comptes courants rémunérés en France.
L’Europe a ensuite conforté cette position. Saisie d’un contrôle de conventionnalité, la Cour de Justice des Communautés européennes (aujourd’hui Cour de Justice de l’Union européenne) a rendu un arrêt le 5 octobre 2004. Elle a jugé que l’article 43 du traité instituant la Communauté européenne — relatif à la liberté d’établissement des sociétés — s’oppose à une réglementation nationale interdisant la rémunération des comptes de dépôts à vue libellés en euros.
La baisse historique des taux dans les années 2010 avait ensuite rendu le sujet sans grand intérêt pratique. Leur remontée depuis 2022 le replace au cœur des débats en copropriété.
Pourquoi certains comptes rémunérés restent-ils illégaux pour les copropriétés ?
La distinction fondamentale entre banque et établissement de paiement
Le Code monétaire et financier établit une distinction juridique claire entre deux catégories d’acteurs :
- Les établissements de crédit (banques classiques) : définis à l’article L. 511-1 du Code monétaire et financier, ce sont des entités dont l’activité consiste à recevoir des dépôts du public et à octroyer des crédits pour leur propre compte.
- Les établissements de paiement : des personnes morales qui fournissent des services de paiement à titre habituel, au sens de l’article L. 314-1 du même code, mais qui ne sont pas des établissements de crédit.
La loi de 1965 impose un établissement bancaire
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est sans ambiguïté : le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires auprès d’un établissement bancaire.
En visant expressément les établissements bancaires, la loi exclut de facto les établissements de paiement et les établissements de monnaie électronique — c’est-à-dire les néobanques et autres acteurs fintech qui proposent précisément les comptes courants rémunérés les plus attractifs. D’ailleurs, cette interprétation a été confirmée par le gouvernement dans une réponse à une question parlementaire rendue le 10 mars 2026.
Une sanction radicale : la nullité du mandat
La violation de cette règle n’est pas une simple irrégularité administrative. Selon le cabinet Audineau & Associés, la sanction est la nullité du mandat du syndic. Un syndic qui ouvrirait un compte au nom du syndicat auprès d’une néobanque ou d’un établissement de paiement s’exposerait donc à voir l’ensemble de ses actes de gestion remis en cause.
Le syndic peut-il choisir librement un compte bancaire rémunéré ?
Deux comptes, deux régimes distincts
L’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic l’ouverture de deux comptes bancaires distincts :
- Un compte pour les charges et provisions courantes (fonctionnement courant de la copropriété).
- Un compte pour les cotisations du fonds de travaux obligatoires.
Or, seul le second est explicitement qualifié de « rémunéré » par la loi. Depuis le 3 juillet 2010, les syndicats de copropriétaires sont visés à l’article L. 221-3 du Code monétaire et financier comme personnes pouvant ouvrir un Livret A — le placement réglementé par excellence pour sécuriser les fonds du fonds de travaux.
Le compte courant : une liberté encadrée
Pour le compte destiné aux charges courantes, le syndic n’a aucune obligation de prévoir une rémunération. Toutefois, la loi attribue définitivement au syndicat les éventuels intérêts produits par ce compte. Cette mention a une portée double :
- Elle autorise le syndic à recourir à un compte courant rémunéré pour ce compte.
- Elle garantit que les intérêts ne seront pas reversés aux copropriétaires individuellement, mais resteront dans la trésorerie du syndicat.
Le syndic reste maître de la décision
En tant que gestionnaire financier du syndicat, le syndic décide de la nature du compte ouvert. Mais cette liberté n’est pas sans contrainte. Tout compte bancaire génère des frais. Les comptes courants rémunérés peuvent intégrer des frais cachés : frais de tenue de compte, commissions sur opérations ou plafonds de rémunération. Les copropriétaires pourraient alors les reprocher au syndic s’il ne les a pas clairement identifiés et fait accepter en amont.
Les revenus d’un compte bancaire rémunéré sont-ils imposés ?
Le syndicat, une entité fiscalement transparente
Le syndicat des copropriétaires présente une particularité fiscale majeure : il est transparent au sens de la réglementation fiscale. Concrètement, il ne paye pas lui-même l’impôt sur les revenus générés par ses placements. C’est chaque copropriétaire qui supporte individuellement la charge fiscale, au prorata de sa quote-part dans les parties communes.
L’article 125 A du CGI s’applique pleinement
L’article 125 A du Code général des impôts (CGI) prévoit que tous les intérêts perçus sur un compte courant rémunéré doivent être déclarés dans le cadre de l’imposition des revenus. Cette règle s’applique sans exception aux intérêts produits par le compte courant rémunéré du syndicat.
Une tolérance pour le fonds de travaux, pas pour le compte courant
Une tolérance administrative existe pour les intérêts produits par le compte du fonds de travaux (Livret A). L’administration fiscale accepte de ne pas imposer ces intérêts lorsqu’ils sont faibles, occasionnels et résultent d’une incitation de l’État à encourager la réalisation de travaux de rénovation.
En revanche, pour les intérêts d’un compte courant rémunéré, aucune disposition légale n’instaure une telle tolérance. Le cabinet Audineau & Associés souligne qu’il est probable que l’administration fiscale adopte une position plus stricte à cet égard — ce qui impose une vigilance accrue de la part des syndics et des conseils syndicaux avant d’opter pour ce type de placement.
La réglementation des comptes bancaires rémunérés en copropriété mêle droit bancaire, droit de la copropriété et fiscalité. Face à cette technicité, faire appel à un cabinet spécialisé reste la meilleure garantie pour choisir la solution adaptée, analyser les conventions proposées par les établissements financiers et sécuriser la gestion financière du syndicat.
