Retards de livraison, malfaçons, charges imprévues : l’achat en VEFA peut virer au cauchemar pour les acquéreurs mal informés. Lors d’un atelier juridique organisé par Monimmeuble.com en janvier 2026, Maître Frédéric Drouard, avocat spécialisé en droit immobilier au cabinet Boulan Koerfer Perrault & Associés, et Aurélie Granier, dirigeante de Syndic en un clic, ont décrypté les mécanismes de protection des acheteurs. Du contrat de réservation aux garanties légales, en passant par les recours en cas de litige, ces experts livrent les clés pour sécuriser votre investissement immobilier. Découvrez comment défendre vos droits et obtenir réparation face à un promoteur défaillant.
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’achat en VEFA et comment fonctionne-t-il ?
- Quelles garanties protègent l’acquéreur lors d’un achat en VEFA ?
- Comment réagir face à une livraison non conforme ?
- Quels recours en cas de litige sur un achat en VEFA ?
À retenir – Achat en VEFA : droits et recours
- Délai de rétractation de 10 jours après signature du contrat de réservation.
- Quatre garanties légales protègent l’acquéreur : GFA, parfait achèvement, biennale et décennale.
- Le procès-verbal de livraison est indispensable pour signaler les malfaçons.
- Possibilité de consigner les 5 % restants tant que les réserves persistent.
- Médiation et tribunal judiciaire : deux recours en cas de litige.
Qu’est-ce que l’achat en VEFA et comment fonctionne-t-il ?
Le contrat de réservation : première étape de l’achat en VEFA
Le contrat de réservation constitue l’avant-contrat de tout achat en VEFA, également appelé vente sur plan. Ce document engage le promoteur immobilier à réserver un logement neuf à l’acquéreur immobilier moyennant un dépôt de garantie. Selon les articles L261-15 et R261-25 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, il doit préciser les éléments essentiels : description du bien, surface habitable, prix de vente, délai de livraison prévisionnel et conditions suspensives.
Comme l’a rappelé Maître Frédéric Drouard, avocat spécialisé en droit immobilier au cabinet BKP & Associés : « L’acquéreur doit connaître clairement le bien, le prix et les délais avant de s’engager. »
L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après réception du contrat, conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Durant cette période, il peut renoncer à son achat en VEFA sans justification ni pénalité.
Le promoteur plafonne le dépôt de garantie à 5 % du prix de vente si le délai de livraison est inférieur à un an, et à 2 % au-delà. L’acquéreur récupère intégralement ce montant en cas de rétractation dans les délais.
L’acte de vente authentique : le transfert de propriété
L’acte de vente définitif est signé chez le notaire. Il officialise l’achat en VEFA et organise le transfert progressif de propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux, conformément à l’article 1601-3 du Code civil. Ce document fixe également l’échéancier des appels de fonds, strictement encadré par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
L’échéancier légal prévoit un maximum de 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement et 100% à la remise des clés. Cette progressivité protège l’acquéreur contre les risques de défaillance du promoteur immobilier.
Quelles garanties protègent l’acquéreur lors d’un achat en VEFA ?
La garantie financière d’achèvement (GFA)
La garantie financière d’achèvement (GFA) constitue une protection essentielle pour tout achat en VEFA. Rendue obligatoire par la loi du 19 février 2015 pour les immeubles d’habitation, elle sécurise la livraison du programme immobilier, y compris en cas de défaillance du promoteur. Concrètement, un établissement bancaire ou une compagnie d’assurance s’engage à financer l’achèvement des travaux si la situation l’exige. Enfin, cette garantie complète l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur, renforçant ainsi la sécurité juridique et financière de l’acquéreur.
Selon Maître Drouard, cette garantie constitue « un filet de sécurité essentiel pour les acquéreurs. Elle doit figurer dans l’acte de vente et être vérifiée par le notaire avant signature. »
La garantie de parfait achèvement
Par ailleurs, cette garantie, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, protège l’acquéreur en VEFA pendant un an après la réception des travaux. Concrètement, elle oblige le promoteur à réparer l’ensemble des désordres signalés, qu’il s’agisse de vices apparents ou de défauts révélés au cours de l’année suivant la réception. À cet égard, l’acquéreur doit formuler ses réserves par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de sécuriser la preuve et d’assurer une prise en charge effective des réparations.
La garantie biennale
En complément, la garantie biennale, prévue par l’article 1792-3 du Code civil, protège l’achat en VEFA pendant deux ans. Elle couvre spécifiquement les dysfonctionnements des équipements dissociables du bâti. Ainsi, les volets roulants, la chaudière, la robinetterie ou encore les interphones doivent être réparés ou remplacés par le constructeur dès lors qu’un défaut apparaît durant cette période.
La garantie décennale
Enfin, la garantie décennale, fondée sur l’article 1792 du Code civil, assure une protection de dix ans pour tout achat en VEFA. Elle intervient en cas de dommages graves compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Sont notamment concernés les fissures structurelles, les infiltrations, les défauts d’étanchéité ou encore les problèmes de fondations. Dans ces situations, la responsabilité du constructeur est pleinement engagée, garantissant à l’acquéreur une sécurité durable de son investissement.
Comment réagir face à une livraison non conforme ?
L’importance du procès-verbal de livraison
Lors de la livraison d’un logement acquis en VEFA, l’acquéreur doit procéder à une inspection particulièrement rigoureuse. Chaque défaut, malfaçon ou non-conformité doit être consigné avec précision dans le procès-verbal de livraison, document qui constitue le socle de toute réclamation ultérieure. À ce titre, Maître Drouard recommande de « se faire accompagner par un professionnel du bâtiment lors de cette étape cruciale ».
Concrètement, l’acquéreur doit vérifier la parfaite conformité du bien avec les plans contractuels, le descriptif technique et la notice descriptive annexée à l’acte de vente. Cette vigilance initiale conditionne l’efficacité des garanties légales et la bonne défense des droits de l’acheteur.
Les réserves et leur levée
Après la livraison, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois pour signaler les vices apparents non mentionnés dans le procès-verbal, conformément à l’article 1642-1 du Code civil. En revanche, les vices cachés peuvent être dénoncés ultérieurement, dès leur découverte. Dans tous les cas, le promoteur est tenu de procéder aux reprises dans un délai raisonnable.
Par ailleurs, tant que les réserves ne sont pas levées, l’acquéreur peut consigner les 5% restants du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations, sécurisant ainsi ses droits jusqu’à la parfaite conformité du logement.
Réception et livraison : une distinction essentielle
Maître Frédéric Drouard insiste sur une distinction essentielle, souvent méconnue des acquéreurs : « Il ne faut pas confondre réception et livraison, ce n’est pas la même chose. » En effet, la réception intervient entre le constructeur et les entreprises. C’est à cette date que démarrent les délais des garanties légales. Alors que la livraison correspond à la remise des clés à l’acquéreur — ou au syndic pour les parties communes.
Or, cette différence emporte des conséquences majeures. Comme le souligne l’avocat : « Quand on vous livre, les délais ont déjà commencé à courir. » En copropriété, lorsque le syndic réceptionne les parties communes, le délai de la garantie décennale a déjà débuté à compter de la réception des travaux par le constructeur. Dès lors, l’acquéreur doit impérativement obtenir le procès-verbal de réception afin de connaître la date exacte de départ des garanties. À défaut, une confusion entre réception et livraison peut conduire à la forclusion de l’action en justice, avec la perte des droits correspondants.
Quels recours en cas de litige sur un achat en VEFA ?
La mise en demeure et la médiation
En cas de conflit sur un achat en VEFA, la première étape consiste à adresser une mise en demeure au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit détailler les griefs et fixer un délai raisonnable pour y remédier. Si cette démarche échoue, la médiation offre une alternative moins coûteuse que le contentieux judiciaire. Aurélie Granier, dirigeante de Syndic en un clic souligne l’importance de « privilégier le dialogue avant toute action contentieuse ».
L’action en justice devant le tribunal judiciaire
Lorsque le dialogue est rompu, l’acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Cette procédure permet d’obtenir la mise en conformité du bien, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, des pénalités de retard ou la résolution de la vente dans les cas les plus graves. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère indispensable pour constituer un dossier solide.
Le délai de prescription est de cinq ans pour les actions contractuelles (article 2224 du Code civil) et de dix ans pour les actions relevant de la garantie décennale.
Le cas particulier des charges de copropriété excessives
Un achat en VEFA intègre souvent l’acquéreur dans une copropriété nouvellement créée. Si les charges s’avèrent anormalement élevées par rapport aux prévisions du promoteur, l’acquéreur peut contester leur répartition en assemblée générale des copropriétaires ou saisir le juge pour obtenir une révision des tantièmes.
Conclusion
L’achat en VEFA représente une opportunité d’acquérir un logement neuf aux normes actuelles dans l’immobilier neuf. Toutefois, cette vente sur plan exige vigilance et préparation. Le cadre juridique français protège efficacement les acquéreurs grâce à un arsenal de garanties solides. De la signature du contrat de réservation jusqu’à la levée des réserves, chaque étape mérite une attention particulière. En cas de litige avec le promoteur immobilier, les recours existent et permettent d’obtenir réparation. L’accompagnement par des professionnels qualifiés, notaire et avocat spécialisé, reste la meilleure garantie pour sécuriser votre achat en VEFA et défendre vos droits.
